Bij het sluiten van een overeenkomst voor een huurwoning in Spanje, vraagt de eigenaar natuurlijk een borg. Omdat het vaak over particuliere eigenaren gaat, kan dit een spannende aangelegenheid zijn. Krijg je de borg wel terug als je weer vertrekt? En onder welke voorwaarden? Is de eigenaar wel te vertrouwen wat dat betreft?
Onder Spanjaarden zelf is hier regelmatig het nodige over te doen. Mensen die hun borg niet terugkrijgen met slechte excuses, of zelfs dat nog niet eens. Toch bestaat hier duidelijke wet- en regelgeving over, en zijn er instanties die daarover moeten waken. Deze week bekijken we dit van dichterbij, zodat je wat gerusten je borg achterlaat bij je huisbaas.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Wat is de borg?
De borg voor een huurwoning in Spanje (en elders) is een som geld van de huurder die de verhuurder of eigenaar van de woning in bewaring krijgt.
De verhuurders vragen een borg om de garantie te hebben dat de huurder zijn of haar verplichtingen nakomt. Het is voor de verhuurder dus een vorm van bescherming tegen schade in de woning, of het niet nakomen van verplichting de maandelijkse huur te betalen.
Gedurende de looptijd van het contract, mag de verhuurder de borg niet op eigen houtje gebruiken. Dit kan alleen in overleg met de huurder. Om te garanderen dat de borg nog beschikbaar is als de huurder het pand verlaat, is de verhuurder in principe verplicht de borg over te maken aan een afdeling van de regionale overheid die niets anders doet dan borgsommen beheren. Hier komen we later op terug.
De borg wordt geregeld in artikel 36 van de LAU (Ley de arrendamiento urbano, de verhuurwetgeving). Die schrijft voor dat het vragen van een borg verplicht is. In theorie zou de betaling van de borg in contant geld plaats moeten vinden, maar veel verhuurders bieden ook de mogelijkheid om de som digitaal over te schrijven.
Hoogte van de borg
In Spanje is de borg van een huurwoning gelijk aan 1 maand huur. Maar daarnaast heeft de verhuurder of eigenaar de mogelijkheid om tot twee maandbedragen aan “extra garantie” te vragen. In het uiterste geval geef je de verhuurder dus drie maanden huur in bewaring als borg en garanties. En dat kan zelfs nog meer zijn, als het huurcontract voor meer dan 5 jaar wordt afgesloten met een particuliere verhuurder, en meer dan 7 jaar met een commerciële. Dat gezegd zijnde, het meest gebruikelijke is twee maanden huur als borg en garantie over te dragen aan de verhuurder.
Als je een huurwoning in Spanje huurt om het met meerdere personen te delen, beslis je zelf onderling hoeveel elk van de huisgenoten bijdraagt aan de totale borg. Het is gebruikelijk dat de huisgenoten ieder een gelijk deel inleggen. Als er tussentijds iemand vertrekt en diens kamer door een ander in wordt genomen, regelen de oude en nieuwe bewoner dit vaak onderling, of loopt dit via een van de huisgenoten die in de woning blijft. De huisbaas blijft hier doorgaans buiten.
Tijdens de looptijd van het contract, mag de verhuurder de hoogte van de borg niet wijzigen. Zelfs als de huur aan de inflatie aangepast wordt door middel van de Índice de Precios al Consumo (IPC), blijft de borg gelijk. Als het contract eenmaal afloopt, en de huurder en verhuurder spreken een andere huur af, dan past men daar de borg ook op aan.
Uitzondering
De begrenzingen aan de borg zoals die genoemd zijn in de vorige paragraaf, gelden niet voor luxe-woningen. Dan hebben we het over woningen met meer dan 300 m2 woonoppervlak, of waarvan de maandelijkse huur hoger is dan 5x het minimumloon (op dit moment is het minimumloon in Spanje €1.080).
Voor deze woningen zijn de begrenzingen een stuk minder strikt, en kan de eigenaar meer borg en garanties vragen.
Daarnaast zijn de begrenzingen enkel van toepassing op de financiële borgstellingen. De verhuurder heeft wel de mogelijkheid andere waarborgen te vragen. Zo kan men bijvoorbeeld vragen dat iemand zich garantstelt als je de huur niet kunt betalen, zodat die persoon dan verantwoordelijk is voor het betalen van de huur.
Garanties voor de huurder
Om de huurder een aantal garanties te geven, bestaan er in de meeste regio’s van Spanje instanties die de borg van een huurwoning in bewaring houden. Verhuurders zijn verplicht de borgsom aan deze instanties af te geven.
In de eerste plaats is dit natuurlijk bedoeld om de huurder te garanderen dat de borgsom er nog is op het moment dat hij of zij de woning weer verlaat. Als de verhuurder zelf de som in bewaring heeft, bestaat het risico dat het geld niet meer beschikbaar is als het teruggegeven moet worden.
Een andere reden dat een overheidsorgaan de borgsom in bewaring krijgt, is om erop toe te zien dat eventuele inhoudingen ook gegrond zijn. Deze instanties kunnen namelijk de redenen beoordelen die de verhuurder opgeeft om niet de hele borg terug te geven. Dit geeft de huurder de mogelijkheid om daar bezwaar tegen aan te tekenen.
De verhuurder heeft 30 dagen de tijd om de borgsom over te dragen aan deze instanties, na de overdracht van de sleutels aan de huurder. Doet hij of zij dat niet, dan zitten daar verhogingen en boetes aan vast.
Let op: deze verplichting bestaat enkel voor de maand huur die als borg is afgegeven. In het geval de verhuurder een of twee maanden extra garantie vraagt, hoeft hij of zij dat bedrag niet in bewaring te geven aan de regionale overheid.
Regionale bewaarkassen
Hieronder vind je een lijst met de link per regio naar de instanties die de borg van de huurwoning in bewaring houden.
Mogelijke oplichting
Bij het betalen van de borg voor een huurwoning in Spanje is het belangrijk dezelfde voorzorgsmaatregelen in acht te nemen als we in de afgelopen weken al besproken hebben voor het tekenen van een huurcontract in het algemeen.
Teken nooit een huurcontract zonder de woning gezien te hebben. Het is gebruikelijk een “reserveringssom” te betalen voor je een contract tekent, maar betaal de borg zeker niet voor die tijd. Zie er ook op toe dat er in het contract staat hoe het met de borg geregeld is, en dat de som die je betaalt overeenkomt met wat er in het contract staat.
Teruggave
Zoals hiervoor al gezegd, is de borg in eerste instantie een garantie voor de verhuurder dat de huurder zijn of haar verplichtingen nakomt. Als dat het geval is, dan behoort de verhuurder je de gehele borg terug te geven.
De huisbaas heeft tot dertig dagen na de overhandiging van de sleutels om de borg terug te geven. Doet hij of zij dat niet, dan mag je de wettelijke rente berekenen over het bedrag.
Je kan eventueel met de huisbaas afspreken dat hij of zij (een deel van) het bedrag van de borg houdt als betaling van de laatste maand(en) huur. Ook kan je afspreken dat nog tijdens de looptijd van het huurcontract bepaalde reparaties die normaal gesproken voor jouw rekening zouden komen, van de borg betaald worden. Het gaat dan om reparaties de nodig zijn door verwaarlozing of slecht gebruik van de woning van jouw kant. Als het gaat om reparaties die bij het normale onderhoud horen om de woning bewoonbaar te houden, dan komen die voor rekening van de verhuurder. De eigenaar kan deze dus niet op de borg inhouden.
Het is aan te raden om samen met de eigenaar of huisbaas een inspectie van de woning te doen, op het moment dat je de sleutels teruggeeft. Maak tijdens dat laatste bezoek van de woning ook foto’s van de staat waarin de woning verkeert.
Redenen voor inhouding
De borg is hoofdzakelijk bedoeld voor het afhandelen van openstaande zaken nadat de huurder de huurwoning in Spanje verlaat. Hier zijn duidelijke regels aan verbonden. De verhuurder mag een deel van de borg, of de gehele borg, inhouden in de volgende gevallen:
- Achterstallige huur
- Onbetaalde rekeningen van nutsbedrijven
- Schade door slecht gebruik van de woning
- Verlaten van de woning door de huurder, voor de minimale huurperiode verlopen is
De laatste twee punten verdienen wat meer aandacht.
Schade aan de woning
Niet alle reparaties aan de woning komen voor rekening van de huurder, en kunnen dus ook niet allemaal op de borg worden ingehouden. Van belang zijn de begrippen desperfecto por uso ordinario (schade door normaal gebruik) en desperfecto por negligencia (schade door verwaarlozing). De reparatie van de eerste soort schade komt voor rekening van de eigenaar, en van de tweede soort voor rekening van de huurder. Alleen deze laatste schade kan dus ook op de borg in worden gehouden.
Vroegtijdig verlaten
Zoals we in het artikel Het huurcontract van een woning in Spanje: uitleg en aandachtspunten hebben besproken, hoeft de huurder niet tot het einde van het huurcontract in de woning te zitten. Na de eerste zes maanden heb je een opzegtermijn van 30 dagen. Dit eerste half jaar moet je echter wel uitzitten. Ga je er wel tijdens dat eerste half jaar uit, dan moet je de ontbrekende maanden geheel betalen. De verhuurder kan dit van de borg afhouden, indien nodig.
In sommige contracten die langer lopen dan een jaar, legt de huurder zich zelfs vast een vergoeding te betalen per jaar dat hij of zij de woning vroeger verlaat. Ook dit kan de verhuurder op de borg inhouden.
Ondersteuning en begeleiding
In maart en april gaan we verder in op wonen in Spanje. Deze maand richten we ons vooral op huren en alles wat daarbij komt kijken. In april gaan we eindelijk weer meer schrijven over de aankoop en het bezit van onroerend goed. Ook brengen we in april een nieuwe startersgids uit, speciaal over dit thema.
Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
A question: i would like out off my rental house. I hace a contract doe 10 months.
I payed 3 months deposito, 2400 fee for the agency and month rent when we got the key.
The contract stops at 24 june.
Is there any exeption to
Leave the house, and i do get the deposit back? For example family problems, lost job etc. I come from the Netherlands an i have only empadronement.
Gracias Simona
Hello Simone,
Unfortunately there is no good way to get out of the contract at this point. You’re obliged to pay at least the first 6 months entirely, and after that there will be 1 month compensation for the owner.
Beste,
Wij hebben een appartement gehuurd via booking.com voor 3 dagen (een weekend) in Barcelona. Alles is via chat verlopen. Appartement was in orde en alles is zeer goed verlopen. De betaalde waarborg wordt echter niet terugbetaald, booking.com zegt dat dat onderling te regelen valt en de verhuurder reageert niet meer op de chat. Op welke manier dien ik dit aan te pakken vanuit België?
Bedankt.
Beste,
dit kan ik helaas niet beantwoorden. Het gaat niet over de borg van een lange termijnhuurcontract van een woning in Barcelona, waar we wel de nodige kennis over hebben.
Succes!