Bij het sluiten van een overeenkomst voor een huurwoning in Spanje vraagt de eigenaar natuurlijk een borg als financiële garantie voor de verplichtingen van de huurder.
Omdat het vaak over particuliere eigenaren gaat, kan dit een spannende aangelegenheid zijn. Krijg je de borg wel terug als je weer vertrekt? En onder welke voorwaarden? Is de eigenaar wel te vertrouwen wat dat betreft?
Onder Spanjaarden zelf is hier regelmatig het nodige over te doen. Mensen die hun borg niet terugkrijgen met slechte excuses, of zelfs dat nog niet eens. Toch bestaat hier duidelijke wet- en regelgeving over, en zijn er instanties die daarover moeten waken. Deze week bekijken we dit van dichterbij, zodat je wat gerusten je borg achterlaat bij je huisbaas.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Wat is de borg van een huurwoning in Spanje?
De borg voor een huurwoning in Spanje (en elders) is een som geld van de huurder die de verhuurder of eigenaar van de woning in bewaring krijgt.
De verhuurders vragen een borg om de garantie te hebben dat de huurder zijn of haar verplichtingen nakomt. Het is voor de verhuurder dus een vorm van bescherming tegen schade in de woning, of het niet nakomen van de verplichting de maandelijkse huur te betalen.
Gedurende de looptijd van het contract, mag de verhuurder de borg niet op eigen houtje gebruiken. Dit kan alleen in overleg met de huurder. Om te garanderen dat de borg nog beschikbaar is als de huurder het pand verlaat, is de verhuurder in een aantal regio’s verplicht de borg over te maken aan een fonds van de regionale overheid die niets anders doet dan borgsommen beheren. Hier komen we later op terug.
De borg wordt geregeld in artikel 36 van de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, de verhuurwetgeving). Die schrijft voor dat het vragen van een borg verplicht is.
Wat is de hoogte van de borg voor een huurwoning in Spanje?
In Spanje is de borg van een huurwoning gelijk aan 1 maand huur, en daarnaast heeft de verhuurder of eigenaar de mogelijkheid om tot twee maandbedragen huur aan “extra garantie” te vragen. In het uiterste geval geef je de verhuurder dus drie maanden huur in bewaring als borg en garanties. En dat kan zelfs nog meer zijn, als het huurcontract voor meer dan vijf jaar wordt afgesloten met een particuliere verhuurder, en meer dan zeven jaar met een commerciële. In de praktijk is echter het meest gebruikelijk om twee maanden huur als borg en garantie over te dragen aan de verhuurder.
Als je een huurwoning in Spanje huurt om het met meerdere personen te delen, beslis je zelf onderling hoeveel elk van de huisgenoten bijdraagt aan de totale borg. Het is gebruikelijk dat de huisgenoten ieder een gelijk deel inleggen. Als er tussentijds iemand vertrekt en diens kamer door een ander in wordt genomen, regelen de oude en nieuwe bewoner dit vaak onderling, of loopt dit via een van de huisgenoten die in de woning blijft. De huisbaas blijft hier doorgaans buiten.
Tijdens de eerste vijf jaar van het contract mag de verhuurder de hoogte van de borg niet wijzigen. Als de verhuurder een rechtspersoon is (een bedrijf), is dat zelfs zeven jaar. Zelfs als de huur aan de inflatie aangepast wordt, blijft de borg gelijk. Als het contract eenmaal afloopt en de huurder en verhuurder spreken een andere huur af, dan past men daar de borg ook op aan.
Aanvullende garanties
Naast de wettelijke borg van één maand huur kan de verhuurder aanvullende garanties vragen. Bij een afgesproken contractduur tot vijf jaar, of zeven jaar als de verhuurder een rechtspersoon is, mogen die samen maximaal twee maanden huur vertegenwoordigen. Bij een langere afgesproken looptijd geldt deze specifieke bovengrens niet.
Een aanvullende garantie kan bijvoorbeeld bestaan uit een extra geldbedrag, een bankgarantie of een persoonlijke garantstelling. In dat laatste geval spreekt iemand af om bepaalde betalingsverplichtingen van de huurder over te nemen als die zelf niet betaalt. Laat duidelijk vastleggen welke verplichtingen de garantie dekt, tot welk bedrag en voor hoelang.
Welke garanties zijn er voor de huurder?
De huurder wordt beschermd door wettelijke regels over de borg, de mogelijkheid om onterechte inhoudingen aan te vechten en, in veel Spaanse regio’s, de verplichte bewaring van de wettelijke borg bij een overheidsinstantie. Deze waarborgfondsen bestaan trouwens niet in alle regio’s. Hieronder een overzicht van de regio’s die wel zo’n fonds hebben.
Waar een deponeerplicht bestaat, moet de verhuurder de wettelijke borg afdragen aan de aangewezen instantie. Bij verhuur als hoofdverblijf gaat het doorgaans om één maand huur. Eventuele extra bedragen die je als aanvullende garantie betaalt, vallen niet automatisch onder die deponeerplicht.
Het waarborgfonds is in eerste instantie natuurlijk bedoeld om de huurder te garanderen dat de borgsom er nog is op het moment dat hij of zij de woning weer verlaat. Als de verhuurder zelf de som in bewaring heeft, bestaat het risico dat het geld niet meer beschikbaar is als het teruggegeven moet worden.
De termijn waarbinnen de borg moet worden overgedragen aan het waarborgfonds, verschilt per regio. Doet de verhuurder het niet, of niet op tijd, dan zitten daar verhogingen en boetes aan vast. Vraag de verhuurder om een bewijs van het depot en bewaar dat bij je huurcontract. In bijvoorbeeld Catalonië kun je als huurder ook bij INCASÒL informatie opvragen over de registratie van je borg.
Regionale bewaarkassen
Hieronder vind je een lijst met per regio een link naar de instantie die de borg van de huurwoning in bewaring houdt.
Hoe voorkom je oplichting bij het betalen van de borg in Spanje?
Je verkleint het risico op oplichting door vóór betaling de woning te bekijken, de identiteit en bevoegdheid van de verhuurder te controleren en alle betalingsafspraken schriftelijk vast te leggen.
Wees extra voorzichtig als de verhuurder zegt in het buitenland te zijn en aanbiedt de sleutels op te sturen nadat je een bedrag hebt overgemaakt.
Met een nota simple van het Registro de la Propiedad kun je controleren wie als eigenaar of andere rechthebbende staat ingeschreven. Vergelijk die gegevens met het identiteitsbewijs van de verhuurder. Handelt iemand namens de eigenaar, vraag dan om een bewijs van diens bevoegdheid. Een toegestuurde kopie van een identiteitsbewijs biedt op zichzelf onvoldoende zekerheid: ook oplichters kunnen gestolen documenten gebruiken.
Vraagt men vóór ondertekening om een reserveringsbedrag? Laat dan schriftelijk vastleggen voor welke woning je betaalt, waarvoor het bedrag dient en onder welke voorwaarden je het terugkrijgt. Controleer ook of het later wordt verrekend met de huur of borg. Laat je niet onder druk zetten om onmiddellijk te betalen omdat er zogenaamd andere geïnteresseerden klaarstaan.
In het huurcontract moeten de wettelijke borg en eventuele aanvullende garanties afzonderlijk worden vermeld. Controleer of het gevraagde bedrag daarmee overeenkomt. Betaal bij voorkeur via een bankoverschrijving met een duidelijke omschrijving. Betaal je contant, vraag dan een gedateerde en ondertekende kwitantie met het bedrag, het adres van de woning en de gegevens van de ontvanger.
Deel je paspoort, loonstroken of belastingaangifte pas nadat je voldoende hebt gecontroleerd met wie je te maken hebt. Zulke documenten kunnen nodig zijn om je aanvraag te beoordelen, maar bevatten ook gegevens die voor identiteitsfraude kunnen worden misbruikt.
Wanneer krijg je de borg van je huurwoning in Spanje terug?
Bij het einde van de huur krijg je de borg terug, verminderd met eventuele terecht ingehouden bedragen voor openstaande verplichtingen of schade die voor jouw rekening komt. Heb je aan al je verplichtingen voldaan, dan behoort de verhuurder de gehele borg terug te betalen.
De huisbaas heeft tot dertig dagen na de overhandiging van de sleutels om de borg terug te geven. Doet hij of zij dat niet, dan mag je de wettelijke rente berekenen over het bedrag.
Je kan eventueel met de huisbaas afspreken dat hij of zij (een deel van) het bedrag van de borg houdt als betaling van de laatste maand(en) huur. Ook kan je afspreken dat nog tijdens de looptijd van het huurcontract bepaalde reparaties die normaal gesproken voor jouw rekening zouden komen, van de borg betaald worden. Het gaat dan om reparaties die nodig zijn door verwaarlozing of slecht gebruik van de woning van jouw kant. Als het gaat om reparaties die bij het normale onderhoud horen om de woning bewoonbaar te houden, dan komen die voor rekening van de verhuurder. De eigenaar kan deze dus niet op de borg inhouden.
Het is aan te raden om samen met de eigenaar of huisbaas een inspectie van de woning te doen op het moment dat je de sleutels teruggeeft. Maak tijdens dat laatste bezoek van de woning ook foto’s van de staat waarin de woning verkeert.
Redenen voor inhouding
De borg is hoofdzakelijk bedoeld voor het afhandelen van openstaande zaken nadat de huurder de huurwoning in Spanje verlaat. Hier zijn duidelijke regels aan verbonden. De verhuurder mag een deel van de borg, of de gehele borg, inhouden in de volgende gevallen:
- Achterstallige huur
- Onbetaalde rekeningen van nutsbedrijven
- Schade door slecht gebruik van de woning
- Verlaten van de woning door de huurder voor de minimale huurperiode verlopen is
De laatste twee punten verdienen wat meer aandacht.
Schade aan de woning
Niet iedere beschadiging of verslechtering mag op de borg worden ingehouden. Gewone veroudering en slijtage betekenen niet dat de huurder de woning of inventaris als nieuw moet teruggeven. Kleine reparaties die nodig zijn door slijtage bij normaal gebruik komen volgens de LAU wel voor rekening van de huurder. Ook schade die aan de huurder is toe te rekenen, kan voor diens rekening komen.
De verhuurder moet een inhouding kunnen onderbouwen. Daarbij zijn onder meer de beginstaat, de oorzaak van de schade en de ouderdom van het beschadigde onderdeel van belang. Een oud apparaat vervangen door een nieuw exemplaar betekent dus niet automatisch dat de volledige aanschafprijs op de huurder kan worden verhaald.
Geschillen over de teruggave van de borg
Ook al geeft de verhuurder de borg af aan een garantiefonds, hij of zij blijft verantwoordelijk voor de terugbetaling en moet eventuele inhoudingen kunnen onderbouwen. Ben je het daarmee niet eens, dan kun je de verhuurder om uitleg en bewijsstukken vragen en de inhouding aanvechten. Kom je er samen niet uit, dan kun je juridische hulp inschakelen en zo nodig naar de rechter stappen.
Vroegtijdig verlaten
Zoals we in het artikel Het huurcontract van een woning in Spanje: regels, rechten en aandachtspunten hebben besproken, hoeft de huurder niet tot het einde van het huurcontract in de woning te zitten.
Bij gewone woninghuur kun je als huurder in beginsel na de eerste zes maanden tussentijds vertrekken, met minimaal dertig dagen kennisgeving. Volgens de huidige regeling is bij correct gebruik van dit wettelijke opzeggingsrecht geen vertrekvergoeding verschuldigd. Voor oudere contracten moet worden gecontroleerd welke regels van toepassing zijn.
Vertrek je binnen de eerste zes maanden, dan kan de verhuurder een vergoeding verlangen. Het verschuldigde bedrag hangt af van de afspraken en omstandigheden, waaronder eventuele verhuur aan een andere huurder. De borg vervalt niet automatisch aan de verhuurder. Er moet een verrekening plaatsvinden met het daadwerkelijk verschuldigd bedrag.
Onder de oudere regeling kon uitdrukkelijk een vertrekvergoeding worden afgesproken van maximaal één maand huur per resterend contractjaar. Dit kan onder de huidige wetgeving echter niet meer. De enige vergoeding die de verhuurder tegenwoordig nog kan vragen, is als je gedurende de eerste zes maanden vertrekt.
Ondersteuning en begeleiding
In maart en april gaan we verder in op wonen in Spanje. Deze maand richten we ons vooral op huren en alles wat daarbij komt kijken. In april gaan we eindelijk weer meer schrijven over de aankoop en het bezit van onroerend goed. Ook brengen we in april een nieuwe startersgids uit, speciaal over dit thema.
Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
De borg bij een huurwoning in Spanje in 6 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Ja, naast de wettelijke borg van één maand huur mag een verhuurder bij gewone woninghuur aanvullende garanties vragen. Bij een contractduur tot vijf jaar, of zeven jaar wanneer de verhuurder een rechtspersoon is, mogen die aanvullende garanties samen maximaal twee maanden huur vertegenwoordigen. De wettelijke borg en aanvullende garanties kunnen daardoor samen oplopen tot drie maanden huur.
Dat hangt af van de autonome regio waarin de huurwoning ligt. In veel Spaanse regio’s moet de verhuurder de wettelijke borg bij een aangewezen instantie deponeren, maar deze verplichting bestaat niet overal. Eventuele aanvullende garanties vallen bovendien niet automatisch onder de deponeerplicht.
Nee, de borg is tijdens de looptijd van het huurcontract niet bedoeld als geld waarover de verhuurder vrij kan beschikken. De borg dient als zekerheid voor de verplichtingen van de huurder en moet bij het einde van de huur beschikbaar zijn voor terugbetaling of een eventuele gerechtvaardigde verrekening.
Nee, normale veroudering en slijtage van de woning of inventaris zijn op zichzelf geen reden om de borg in te houden. Schade die aan de huurder kan worden toegerekend en bepaalde kleine reparaties door normaal gebruik kunnen wel voor rekening van de huurder komen. De verhuurder moet een inhouding op de borg kunnen onderbouwen.
Je kunt de laatste maand huur alleen met de borg verrekenen als je daarover afspraken maakt met de verhuurder. De borg is niet automatisch een vooruitbetaling van de laatste maand huur. Wil je de borg daarvoor gebruiken, leg die afspraak dan duidelijk vast.
Nee, bij vroegtijdig vertrek vervalt de borg niet automatisch aan de verhuurder. Of je nog een bedrag verschuldigd bent, hangt onder meer af van het moment waarop je vertrekt en de toepasselijke regels en afspraken. Een eventueel verschuldigd bedrag moet met de borg worden verrekend; de verhuurder kan de borg niet zonder meer volledig houden.