Veel mensen die in Spanje een woning gaan kopen, hebben daar een hypotheek voor nodig. Een hypotheek komt ook in Spanje in alle mogelijke soorten en maten. Toch zijn er een aantal verschillen en aandachtspunten met hypotheken in Nederland en België. Bovendien ben je zelf een buitenlands resident of zelfs een niet-resident, waardoor er voor jou strengere voorwaarden van toepassing kunnen zijn.
In dit artikel bekijken we in grote lijnen hoe een hypotheek in Spanje eruit ziet. Ook benoemen we een aantal verschillen met Nederland en België, en zullen we nog wat andere aandachtspunten onder de loep leggen.
Als achtergrond bij dit artikel kan het handig zijn ook het Stappenplan voor de koop van een woning in Spanje te lezen. Dat gezegd zijnde:
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Een hypotheek in Spanje
Laten we eerst even bekijken hoe een hypotheek in Spanje er in grote lijnen uitziet. Dit is enkel ter oriëntatie. Een hypotheek is maatwerk, en een bank zal altijd goed naar jouw situatie kijken, voor ze je een aanbieding doen.
Financiering
Het bedrag dat je maximaal kunt lenen, hangt af van je verblijfsstatus in Spanje. Residenten kunnen maximaal 80% van de koopprijs òf van de getaxeerde waarde lenen. Hierbij houdt men de goedkoopste van de twee aan. Voor niet-residenten is dat 70%.
Let op: als de getaxeerde waarde lager is dan de koopprijs, dan is de maximale financiering dus gebaseerd op de taxatie. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen kan je een financiering krijgen van 100%. Dat is eigenlijk alleen zo als je de woning van de bank koopt.
Bij een financiering van 70 of 80 procent moet je de rest zelf inleggen. Hier komen de kosten van de aankoop van de woning nog bij. Dat is grofweg zo’n 10 à 15% van de koopsom. Je moet dit eigen vermogen aantonen via een afschrift of een verklaring van een bank. Als je hier dus de overwaarde van je woning in Nederland voor gebruikt, moet die al op de bank staan. Met toekomstige overwaarde wordt geen rekening gehouden.
De voornoemde percentages zijn het maximale bedrag dat je zou kunnen lenen. Maar banken gebruiken nog een aantal andere criteria om de hoogte te bepalen van de hypotheek die ze je aanbieden. Hierbij houden ze onder andere rekening met zaken als het rentepercentage op dat moment, je inkomen en vrije bestedingsruimte, je aankoopprofiel en locatie en type woning.
Voorwaarden
Voor het maximale maandbedrag (mensualiteit in het Vlaams) houden de meeste banken tussen de 30 en 35% van je netto besteedbaar inkomen aan. Dit baseert men op je inkomen over de laatste 2 jaren. Hiervoor kan men bijvoorbeeld vragen loonstroken te overleggen. Bij het vaststellen van het besteedbaar inkomen, houdt de bank ook rekening met woonlasten die je al in Nederland of Beligë hebt. Met toekomstig inkomen houdt men geen rekening.
De maximale looptijd is meestal 30 jaar, met een maximale leeftijd van 75. Let op: dit verschilt per bank. Er zijn banken die een maximale leeftijd van 70 aanhouden. Indien de hypotheek op naam van een koppel staat, houden banken rekening met de leeftijd van de oudste persoon.
Het maximale maandbedrag en de maximale leeftijd spelen natuurlijk een grote rol in het vaststellen van het bedrag dat je kunt lenen.
Sommige banken vereisen dat je een levensverzekering afsluit bij de hypotheek. Een opstalverzekering is eigenlijk altijd verplicht. Hierbij geef je de bank als begunstigde op. Hoewel veel banken zelf zo’n verzekering aanbieden en zullen proberen dat je de verzekering bij hen afsluit, kunnen ze je hier wettelijk gezien niet toe verplichten. Je kan dus rondkijken naar andere verzekeraars.
Tarieven
De Spaanse hypotheekrente is gekoppeld aan de Euribor. Daar bovenop leggen de banken een marge. Hoewel Spaanse hypotheken over het algemeen lagere rentes hebben dan Nederlandse of Belgische, stijgen hier de rentes ook. Wil je dus een woning in Spanje kopen met een hypotheek, wacht dan niet al te lang.
Naast de rente rekenen banken natuurlijk verschillende commissies. Informeer hier goed naar, omdat dit de balans naar een andere bank door kan doen slaan. Deze commissies zijn verder niet zo verschillend van die in België of Nederland.
Om te beginnen zijn er de kosten die de bank rekent voor het afsluiten van de hypotheek. Dit is doorgaans een percentage met een minimumbedrag. Daarnaast is er een commissie voor vroegtijdig aflossen. Die is verschillend voor een hypotheek met variabele en eentje met vaste rente. Deze commissie moet in de hypotheekakte vastgelegd zijn, en ook de Banco de España moet ervan op de hoogte gesteld worden.
Een manier om de kosten van een hypotheek te kunnen vergelijken, is de TAE, Tasa Anual Equivalente, of “jaarlijks kostenpercentage” in het Nederlands. Omdat dit uitgaat van de rente op het moment dat de hypotheek af wordt gesloten, is dit alleen goed bruikbaar om hypotheken met een vaste rente te vergelijken.
Aflossen
De meest gebruikelijke hypotheek in Spanje is de annuïteitenhypotheek. Voor wie dat nog niet wist: dat is een hypotheek waarbij er in principe een vast maandbedrag is. In het begin bestaat dit maandbedrag voor een groter deel uit rente, en een kleiner deel uit aflossing. Naarmate je meer aflost, betaal je steeds minder rente, en een groter deel aflossing.
De rente wordt meestal voor langere tijd vastgelegd. Er bestaat in Spanje niet zoiets als de aflossingsvrije hypotheek.
Aanvraag
De eerste stap van het regelen van een hypotheek in Spanje is het zoeken van goede begeleiding. Dit is niet verplicht, maar wel aan te raden als je nog niet goed bekend bent met de Spaanse cultuur en al helemaal als je de taal nog niet goed spreekt. Verderop in dit artikel gaan we wat verder in op Spaanse hypotheekadviseurs en waar je op kunt letten als je er eentje kiest. Overigens kan dit ook een advocaat zijn.
Tussen de aanvraag van de hypotheek tot het tekenen bij de notaris zit over het algemeen 6 tot 8 weken.
Informatie over de hypotheek
Hypotheekverstrekkers moeten een duidelijke folder afgeven met alle voorwaarden van de hypotheek: looptijd, rente, commissies, TAE, mensualiteit, etc. Als je op zo’n aanbod ingaat, doet een verstrekker een definitief aanbod, nadat ze je persoonlijke situatie hebben bestudeerd.
Het definitieve of bindende aanbod is tien dagen geldig. In dat aanbod moeten opnieuw alle elementen van de lening staan, en deze keer tot in detail uitgewerkt. Dit is in principe wat er uiteindelijk in de hypotheekakte terecht komt, dus twijfel zeker niet om vragen te stellen als je iets niet begrijpt.
Benodigde documenten
Hoewel elke bank eigen regels en voorwaarden heeft, zijn er een aantal documenten die je sowieso moet hebben. Om te beginnen is dat een NIE. Het hoeft niet de residencia (“groene NIE”) te zijn. Je moet natuurlijk ook een bankrekening openen.
Daarnaast zal de bank belastingaanslagen, je arbeidscontract, de laatste loonstroken, jaarrekeningen over de laatste twee jaar en andere bewijzen van inkomen willen zien, om een beeld te krijgen van je economische situatie. Als je al langere tijd in Spanje woont, zal je een Vida Laboral van de Seguridad Social moeten overleggen. Gepensioneerden tonen een bewijs van pensioensinkomen. Ook de inkomsten die je uit verhuur of vermogen hebt, zullen ze willen zien.
Verder zal de hypotheekverstrekker een beeld willen krijgen van je schulden in Nederland of België. Om te beginnen hebben Nederlanders daarvoor een uittreksel nodig van het BKR. Belgen hebben een overzicht nodig van de Nationale Bank waarop hun lopende kredieten staan. Ook zullen ze vragen de jaaropgave te tonen van de hypotheek in Nederland of België, of de huurovereenkomst van je woning daar. Verder zal men je om bankafschriften van in ieder geval de laatste drie maanden vragen, om het beeld van je economische situatie compleet te maken.
Naast jouw eigen economische situatie, zal je documenten moeten overleggen die te maken hebben met het vastgoed dat je gaat kopen. De bank zal willen dat je een onafhankelijke taxatie laat maken.
Let op: mogelijk zijn dit zijn niet alle documenten die een bank vraagt. Zoals gezegd vragen verschillende banken bovendien om andere documenten.
Afsluiten
Het tekenen van de hypotheekakte geschiedt bij de notaris, normaal gesproken tegelijkertijd met het formaliseren van de koopakte. Enkele dagen voor het tekenen moet je al de mogelijkheid krijgen deze documenten op je gemak door te lezen in het notariskantoor.
De notaris heeft de verplichting alle clausules van de akte met je door te nemen. Ook moet de notaris je wijzen op eventuele verschillen tussen het eerdere bindende aanbod van de hypotheekverstrekker en de uiteindelijke akte.
Daarna moet de bank natuurlijk een exemplaar krijgen van beide documenten. Omdat de overdracht pas rechtsgeldig is na de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het registro de propiedad, wat enkele dagen na het tekenen gebeurt, onderzoekt de bank of de gekozen notaris en gestores betrouwbaar zijn. Zij geven het bedrag van de hypotheek immers al vrij op het moment van het tekenen bij de notaris, dus nog voordat de overdracht rechtsgeldig is naar derden toe.
Kosten
Samenvattend moet je bij het afsluiten van een hypotheek in Spanje rekening houden met de volgende kosten:
- Taxatie door een onafhankelijk taxateur. Deze betaal je rechtstreeks aan die taxateur.
- Registro de Propiedad (eigendomsregister), twee maal: als je een uittreksel opvraagt vóór het afsluiten van de hypotheek, en als je de koop- en hypotheekaktes gaat registreren.
- Notariskosten.
- Eventueel een gestor die zich met alle registraties bezighoudt.
- Openingskosten van de bank, en eventuele commissie voor vroegtijdige aflossing, mocht zich dat voordoen.
- Andere kosten die te maken hebben met de aankoop van een woning.
Hypotheekadviseurs
Er bestaat in Spanje een certificatie voor hypotheekadviseurs. Dit is geregeld in de LCCI, ook wel bekend als Ley 5/2019, de 15 de marzo. LCCI staat voor Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario oftewel de Wet op Vastgoedkredietcontracten. Tussenpersonen dienen ingeschreven te staan in het Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España.
Let goed op dat als je gebruik maakt van een onafhankelijke adviseur, deze beschikt over een dergelijke certificatie.
Fiscale voordelen
Er bestaat in Spanje zelf niet zoiets als de hypotheekrenteaftrek. Als je inwoner bent van Spanje zijn er wel bepaalde voordelen op de IRPF, de inkomstenbelasting. Deze zijn vaak per regio verschillend, en alleen van toepassing indien het om je hoofdwoning gaat. Informeer je dus goed bij de gestor die je belastingaangifte doet of gaat doen.
Onder bepaalde voorwaarden kom je overigens wel in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek in Nederland. Informeer je goed bij je eigen belastingadviseur in Nederland.
Verdere informatie
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
Wil je op de hoogte blijven van onze publicaties over de Spaanse bureaucratie? Hou dan zeker onze facebookpagina in de gaten. En geef je op voor onze mailinglijst!
Hartelijk dank voor dit artikel.
Wij zijn aan het verkennen of we een huis in Spanje willen kopen. Hierbij is dit artikel erg handig.
Succes!