Als je een woning koopt of verkoopt in Spanje, moet je natuurlijk weten hoe het zit met de overdrachtsbelasting en de meerwaardebelasting. De overdrachtsbelasting is wat je moet betalen als je een woning koopt. De meerwaardebelasting of winstbelasting (in het Spaans Plusvalía) betaal je als je verkoopt.
In dit artikel bekijken we welke belastingen er komen kijken bij de aankoop en verkoop van vastgoed in Spanje. In een eerder artikel hebben we het al eens over de jaarlijkse belastingen gehad die bij het bezit van een tweede huis in Spanje komen kijken (onroerendgoed-, inkomsten- en vermogensbelasting).
Let op, dit artikel is gericht op particulieren, niet op commerciële investeerders. De informatie in dit artikel is zowel geldig voor hen die een tweede huis gaan kopen, als hen die in Spanje willen kopen om zich er defitief te vestigen.
Aankoop vastgoed
Bij de aankoop van vastgoed in Spanje komen verschillende soorten belastingen kijken, afhankelijk van welk type onroerend goed je koopt. De aankoop van een nieuwe woning of een stuk bouwgrond wordt belast met BTW (IVA). Bij de aankoop van een woning van een andere particulier betaal je ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). In beide gevallen betaal je ook AJD of Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Deze ligt bij nieuwe woningen echter aanmerkelijk hoger dan bij aankoop van een reeds in gebruik genomen woning.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, of ITP
De Impuesto de Transmissiones Patrimoniales (ITP) is de overdrachtsbelasting die de koper betaalt. In de meeste gevallen bedraagt de ITP in Catalonië 10% van de referentiewaarde van het vastgoed zoals die bij het kadaster vast is gesteld.
Als de referentiewaarde van het kadaster hoger is dan € 1.000.000, dan bedraagt de ITP 11%. Als het daarentegen om een Vivienda de Protección Oficial (VPO, een soort sociale koopwoning) gaat, dan bedraagt de ITP slechts 7%. En als de koper 32 is of jonger, en zijn inkomen niet meer dan € 30.000 boven het minimale persoonlijke of familie-inkomen ligt, dan ligt het percentage zelfs op slechts 5%.
De ITP verschilt per regio. Elke regio stelt zelf het percentage vast dat ze aan overdrachtsbelasting willen heffen. De regio Catalonië is een van de duurste van Spanje. Alleen de regio Valencia (waar ook de provincie Alicante in valt) is nog duurder.
De referentiewaarde van het kadaster is trouwens wat anders dan de kadastrale waarde van het vastgoed. De eerste is vastgesteld door de algemene directie van het kadaster en is gebaseerd op de koopsommen zoals bij de notaris voor zijn gelegd voor vergelijkbaar vastgoed in hetzelfde gebied. Deze waarde wordt jaarlijks herzien.
De kadastrale waarde heeft minder met de marktwaarde te maken, en wordt vastgesteld aan de hand van de gemeente waarin het onroerend goed ligt en variabelen zoals de staat van het vastgoed, de leeftijd, de ligging, etc. De kadastrale waarde is van belang voor het berekenen van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting of IBI. Zie ook ons artikel Alles over IBI, de onroerendgoedbelasting in Spanje.
Tot 1 januari was deze belasting overigens gebaseerd op de koopsom zoals die in de escritura stond vermeld. De escritura is de notariële koopacte.
Lagere waarde opnemen in de escritura om minder ITP te betalen
In het verleden nam men in de notariële acte wel een lagere prijs op om minder ITP te hoeven betalen. De rest van de koopsom ging dan onder de tafel door. Tegenwoordig is dit niet meer interessant. Het betekent namelijk dat je dan bij verkoop van de woning meer winst- of meerwaardebelasting (plusvalía) moet betalen.
Pas dus op als een verkoper dit voorstelt. De verkoper probeert dan misbruik te maken van het feit dat je niet goed bekend bent met het Spaanse belastingsysteem. Voor de verkoper zelf is het natuurlijk interessant om minder meerwaardebelasting te betalen, en hij of zij zal dit aan jou presenteren als een kans om ook minder ITP te betalen. Maar je legt in deze situatie dus een val voor jezelf. Jij zal namelijk bij de verkoop ook meerwaardebelasting moeten betalen. Dan krijg je waarschijnlijk niet hetzelfde trucje gedaan. De meerwaarde valt dan op papier een stuk hoger uit dan die in werkelijkheid is, en zul je dus ook meer belasting moeten betalen. Als je duurder verkoopt dan je koopt (en dat willen we allemaal), dan ben je dus aanmerkelijk duurder uit als je bij aankoop een lagere prijs vast laat stellen in de notariële acte om minder ITP te betalen.
Bovendien loop je de kans een soort naheffing te ontvangen als de opgegeven waarde op de escritura lager is dan de marktwaarde. En sinds januari 2022 heeft hacienda (de belastingdienst) de mogelijkheid om de koper te dwingen toch de marktwaarde te betalen en in de escritura op te nemen.
BTW (IVA)
Over de aankoop van een nieuwe woning en van bouwgrond in Spanje betaal je BTW (Impuestos de Valor Añadido of IVA).
Over een nieuwe woning met parkeerplaats en bijbehorende garage betaal je 10% BTW. Als het om een nieuwe Vivienda de Protección Oficial (VPO) gaat, een soort sociale koopwoning, betaal je slechts 4% BTW. Je moet dan wel aan strenge voorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen. Deze bedragen zijn gelijk in heel Spanje, behalve op de Canarische Eilanden.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Bij de aankoop van een woning betaal je verder leges over het opmaken van het papierwerk. Dit heet de puesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). De AJD bestaat uit een vast tarief en een variabel tarief.
Het vaste tarief betaal je zowel bij aankoop van een nieuwe woning als van een woning die al in gebruik is genomen. Dit zijn niet meer dan leges voor het gezegeld papier waarop de notariële akte wordt vastgelegd. Dit bedraagt € 0,30 voor een dubbelgevouwen A3, tweezijdig bedrukt (dus 4 kantjes A4), en € 0,15 voor een enkel A4-tje dubbelzijdig bedrukt.
Het variabele deel van de AJD betaal je alleen voor nieuw vastgoed. In Catalonië is deze belasting vastgesteld op 1,5% van de koopprijs van de woning, de parkeerplaats en de bijbehorende bergingen. Personen jonger dan 33 jaar, of met een erkende handicap van 33% of meer, betalen slechts 0,5%. Als het om een beschermde koopwoning gaat (VPO of Vivienda de Protección Oficial) ligt dit percentage op 0,1%. Je moet echter wel aan strenge voorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen.
De tarieven van de AJP liggen in bijna heel Spanje op dit niveau. Alleen Madrid, Navarra en Baskenland hebben aanmerkelijk lagere tarieven.
De belastingdienst int overigens niet alleen AJP over de aankoop. Als je in Spanje een hypotheek afsluit is die ook belast met AJP. Ook in dit geval is er zowel een vast als een variabel deel. Sinds 2019 moet de bank dit echter betalen, niet langer de persoon die de hypotheek afsluit.
De aangifte van de AJP wordt gedaan middels het formulier modelo 600.
Verkoop vastgoed
Meerwaardebelasting of Plusvalía
Niet alleen de koper moet belasting betalen, ook de verkoper krijgt hiermee te maken. Deze moet namelijk winst- of meerwaardebelasting betalen over de winst die hij maakt met de verkoop. Deze belasting heet plusvalía (letterlijk: “meerwaarde”) en wordt door de gemeente geheven. De volledige naam van deze belasting is overigens Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Deze belasting moet ook betaald worden als het vastgoed deel is van een erfenis of een donatie.
Uitzonderingen waarbij de koper de plusvalía betaalt
Hoewel het in principe de verkoper is die deze belasting moet betalen, kan het in twee gevallen voorkomen dat het juist de koper is die de plusvalía af moet dragen. In het eerste gebeurt dit als de koper en verkoper het samen zo afspreken. En het andere geval waarin dit voorkomt is als de verkoper in het buitenland woont. Let hier dus op om niet voor onverwachte verrassingen te komen staan.
In het tweede geval, waarbij de verkoper in het buitenland woont, wordt de koper aangeslagen voor de plusvalía als de verkoper niet binnen de gestelde termijn betaalt. Om te voorkomen dat dit gebeurt, kan je in het contrato de compraventa vast laten leggen dat de verkoper een bedrag ter hoogte van de plusvalía als borg in bewaring geeft aan bijvoobeeld je advocaat of gestor.
Als er binnen dertig dagen na de overdracht nog geen aangifte is gedaan, zal de gemeente de belasting verhalen op de verkoper. In het geval van een erfenis is er zes maanden de tijd om aangifte te doen.
Ontheffing betaling plusvalía
Er zijn gevallen waarin de belasting niet betaald hoeft te worden. Dit is bijvoorbeeld het geval als het verkochte vastgoed de hoofdwoning was, en de verkoper de volledige verkoopsom besteed aan de aankoop van een nieuwe hoofdwoning (reinversión de vivienda habitual). Maar ook als het om een overdracht tussen twee echtelieden gaat, of als het verkochte vastgoed een officiële monumentale status heeft, hoeft er geen plusvalía betaald te worden.
Als je denkt dat een van deze uitzonderingen op jou van toepassing is, neem dan zeker een goede gestor in de arm die je hierbij kan helpen.
Berekening van de plusvalía
De nieuwe wet stelt twee manieren voor om de plusvalía te berekenen. De verkoper mag zelf kiezen volgens welke methode hij de af te dragen belasting vast wenst te stellen.
Volgens de eerste methode wordt de belastbare waarde berekend door de kadastrale waarde van het vastgoed te vermenigvuldigen door een jaarlijks vast te stellen coëfficiënt. Dit moet ervoor zorgen dat de belastbare waarde de marktwaarde zo nauwkeurig mogelijk benadert. De kadastrale waarde kan je vinden op de website van het kadaster. De gemeente stelt de coëfficiënt vast. Die hangt af van hoe lang de eigenaar de woning in bezit heeft gehad.
De tweede methode stelt de reëel behaalde meerwaarde vast. Volgens deze methode wordt van de verkoopprijs de aankoopprijs afgetrokken die dezelfde eigenaar eerder voor het vastgoed heeft betaald. Deze som moet je daarna nog wel vermenigvuldigen met een percentage van de kadastrale waarde. Dit deel van de kadastrale waarde staat op de laatste aanslag van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), maar kan je ook vinden op de website van het kadaster.
Van de belastbare som die uit deze berekeningen komt, betaalt de verkoper maximaal 30% plusvalía. Op deze lijst op de website van hacienda vind je het percentage dat iedere gemeente in Spanje hanteert. In Catalonië, net als in de rest van het land, zijn er grote verschillen van gemeente tot gemeente.
IRPF of IRNR – kapitaalwinstbelasting
Naast de plusvalía municipal betaal je over de meerwaarde van de woning ook inkomstenbelasting. De kapitaalwinstbelasting (Impuesto sobre las ganancias del capital) is onderdeel van de loonsbelasting IRPF. In het geval van niet-residenten maakt deze belasting deel uit van de IRNR, de inkomstenbelasting voor niet-residenten.
Onder winst verstaat men dan het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs. Voor de meeste mensen is deze belasting vooral van toepassing op de verkoop van onroerend goed.
Voor deze belasting maakt het niet uit of je fiscaal resident bent in Spanje of niet. Personen met hun fiscale residentie in Spanje kunnen de meerwaardebelasting verrekenen met de IRPF. Als je fiscale residentie elders is, verreken je die met de IRNR.
Hoogte kapitaalwinstbelasting
Voor fiscaal residenten in Spanje gaat de hoogte van de winstbelasting over kapitaal in schijven.
- Over de eerste €6.000 winst betaal je 19%.
- Over het deel tussen €6.000 en €50.000 betaal je 21%.
- Daarboven betaal je 23%
Voor hen die geen fiscaal resident zijn is er een vlak tarief van 19% voor burgers afkomstig uit de EU.
Vrijstellingen kapitaalwinstbelasting
Je kan een (gedeeltelijke) vrijstelling krijgen als je de winst van de verkoop van je hoofdwoning (dus niet je tweede woning) investeert in de aankoop van een andere hoofdwoning. Let op: de woning die je verkoopt moet zich in dat geval in Spanje bevinden. De woning die je koopt mag ook elders in de EU zijn.
Je krijgt ook een vrijstelling van deze belasting als je de woning verkoopt na je 65e verjaardag. Tenslotte is er een vrijstelling voor onroerend goed dat voor 1995 in je bezit kwam.
Let op: kapitaalwinstbelasting vermijden als je emigreert
De meerwaardebelasting is een belangrijk aandachtspunt als je naar Spanje verhuist, en in hetzelfde jaar nog er een woning gaat kopen. De meerwaarde die je behaalt op de verkoop van de woning in België of Nederland is, zoals we hebben gezien, niet vrijgesteld van de meerwaardebelasting als je die herinvesteert in je hoofdwoning in Spanje. Als deze verkoop dus plaats vindt in hetzelfde jaar dat je fiscaal resident in Spanje wordt, zal je er in Spanje meerwaardebelasting over moeten betalen. Immers: fiscale inwoners van Spanje betalen belasting over al hun inkomsten wereldwijd.
Hier zijn twee oplossingen voor. De eerste is dat je pas naar Spanje verhuist in het tweede deel van het jaar (na 1 juli). Zoals we eerder hebben gezien, ben je dan voor dat jaar geen fiscaal resident in Spanje. Je komt dan immers niet aan de 183 dagen verblijf in Spanje. De andere oplossing is pas het jaar na de verkoop te verhuizen naar Spanje.
Aangifte doen
Zoals bij veel belastingen in Spanje, is het je eigen verantwoordelijkheid aangifte te doen (zowel voor de overdrachtbelasting als de plusvalía). Je moet dus zelf de belastingdienst (de agencia tributaria van hacienda) contacteren om de belastingen af te dragen. Als je geen aanslag ontvangt, betekent dat zeker niet dat je niet hoeft te betalen. Sterker nog: als je verzuimt te betalen, al dan niet uit onwetendheid, en je loopt tegen de lamp, dan kan je dat op een verhoogde belastinginning èn een boete komen te staan.
Hiervoor is het ook belangrijk je nieuwe eigendom tijdig in te schrijven bij het registro de propiedades en kadaster. De inschrijving bij het kadaster is belangrijk omdat een aantal belastingen is namelijk op de kadastrale waarde of de referentiewaarde van het kadaster gebaseerd, en niet op de waarde die vermeld staat op de escritura, zoals we hierboven hebben gezien. Je hebt tot twee maanden na het tekenen van de notariële akte om deze op te laten nemen in het kadaster.
Professionele begeleiding
Sinds eind 2021 zijn er veel veranderingen geweest in het belastingstelsel als het op vastgoed aankomt. Deze hebben de berekening van de te betalen belastingen er niet duidelijker op gemaakt. Goede begeleiding van een gestor (administrator) is dan ook onmisbaar geworden. Zorg dus dat je bij zowel de aankoop als de verkoop van onroerend goed professionele steun hebt. Een gestor kan bovendien de daadwerkelijke aangifte voor je doen. Dat is dus een hele zorg minder!
Ondersteuning
Heb je hulp nodig bij het vinden van een goede gestor of administrator om deze zaken voor je te regelen? Of denk je dit zelf met een beetje ondersteuning te kunnen doen? Aarzel dan zeker niet om contact met ons op te nemen. Wij kunnen je helpen de juiste professional te vinden. Ook voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande artikel kan je ons bereiken via ons contactformulier of door een mail te sturen naar info@yourcatalancontact.com.
Wil je op de hoogte blijven van onze nieuwe artikelen over de Spaanse bureaucratie? Hou dan onze website goed in de gaten of volg ons op facebook! Je kan je natuurlijk ook opgeven voor onze mailinglijst. Zo ontvang je als eerste onze nieuwe artikelen in je inbox.
Wat te doen met overwaarde van een huis in Nederland. Dit huis was mijn eerste woning tot 2021. Ik ben fiscaal resident in Spanje (IRPF). In Nederland betaal je geen belasting over de winst, wel over het eventuele vermogen als dat hoger is dan 100.000€ geloof ik. Ik heb verschillende deskundigen geraadpleegd maar er zijn verschillende antwoorden. De een zegt dat je helemaal niet betaalt (het huis staat namelijk in Nederland), de ander zegt dat het wordt opgeteld bij je inkomsten en dat daar dan de progressievere schaal op toegepast wordt, weer een ander zegt dat de volledige winst belast wordt met 23%.
Hallo Lydia,
een en ander hangt af van de datum dat je het huis hebt verkocht aan de ene kant, en wanneer je in Spanje bent komen wonen en resident bent geworden aan de andere kant. Met andere woorden: heb je het huis verkocht in een jaar dat je ook al fiscaal resident en dus belastingplichtig werd in Spanje?
Dat je niet zou betalen omdat het huis in Nederland staat is niet correct. Als fiscaal resident in Spanje moet je aangifte doen van al je inkomsten wereldwijd. Dat geldt ook voor de winst behaald bij de verkoop van je woning in Nederland, als je dat jaar al fiscaal resident was in Spanje. In principe wordt dat dan toegevoegd aan al je andere inkomsten, en over het totaal wordt de bijbehorende progressieve schaal toegepast.
Ik vermoed dat die 23% verwijst naar de Beckhamregeling, maar daar kan je nu in 2023 geen aanspraak meer op maken nav de verkoop in 2021. Bovendien zou binnen de Beckhamregeling de woning helemaal niet meer belast worden.
Blijft dus de vraag: wanneer is de woning verkocht, en was je in dat jaar al fiscaal resident in Spanje.
Voor hen die meelezen: bij verkoop van je woning in Nederland als je gaat verhuizen naar Spanje, is het belangrijk het jaar van de verkoop nog niet belastingplichtig te zijn in Spanje. Dat voorkom je door dat jaar minder dan 183 dagen in Spanje te zijn. Daarom is het aan te raden pas in de tweede helft van het jaar, na 3 juli, naar Spanje te verhuizen. Verhuis je eerder, dan kan je voorkomen over de winst (overwaarde) belasting te moeten betalen door aanspraak te maken op de beckhamregeling binnen 6 maanden na aankomst in Spanje, maar let op: dan is het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje niet meer van toepassing, waardoor je mogelijk over andere zaken juist dubbel belasting zal moeten betalen.
Hoe zit het met kapitaal winst belasting uit eigen kapitaal? Dus geen ontroerende zaken.
Hallo John,
Die winst wordt meegerekend met de IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting. Let op: over kapitaal moet je mogelijk ook vermogensbelasting betalen.
Wij gaan ons appartement in Spanje verkopen. Dat was destijds ons eerste residentie. Nu wonen we al 12 jaar in Frankrijk (huren) maar keren binnen een aantal jaren terug naar Spanje om daar weer te gaan wonen. We verkopen dus als niet resident maar hopen snel iets anders te kunnen kopen. In de regel dat je je eerste woning verkoopt en weer een nieuwe hoofdwoning koopt kun je vrijstelling krijgen voor meerwaardebelasting. Is er nog een manier om minder meerwaardebel. te betalen of teruggave te krijgen in onze situatie.
Hallo Jolanda,
Nee, voor zover ik weet is de enige manier om vrijstelling te krijgen van de vermogenswinstbelasting (de belasting op de overwaarde, zeg maar) het kopen van een andere hoofdwoning binnen twee jaar. Ik ben niet op de hoogte voor vrijstellingen op deze belasting als je de woning als tweede woning gebruikt.
Misschien kunnen jullie overwegen de woning nu te verhuren, dan als je terugkomt naar Spanje hem eerst weer te gebruiken als hoofdwoning, en dan te verkopen.