Taken van de makelaar, notaris, gestor en advocaat in Spanje

Onwetendheid over het koopproces in Spanje kan door een makelaar misbruikt worden om je op te lichten. Dit komt omdat het koopproces anders verloopt. De makelaar in Spanje heeft andere taken dan een makelaar in België en Nederland. Daarnaast heb je vaak ook een gestor of een advocaat nodig, terwijl dat in België of Nederland niet zo is. Ook de taken van een notaris zijn enigszins verschillend.

In dit artikel in onze serie over aandachtspunten bij het kopen van een huis in Spanje, gaan we in op de taakverdeling in het koopproces. Kennis hiervan is belangrijk om het kopen van een huis in goede banen te leiden en je zaken goed te regelen. Bovendien kan je oplichting beter voorkomen door een goed begrip van deze taakverdeling.

Klik hier voor een stap-voor-stap uitleg over het koopproces.

Makelaar

De meeste koopprocessen in Spanje lopen via een makelaar. Een makelarij is in het Spaans een inmobiliaria (Catalaans: immobiliària).

Taken van een makelaar in Spanje

Een makelaar in Spanje vervult minder taken dan eentje in Nederland of België. Ze houden zich eigenlijk alleen bezig met de handel in onroerend goed. Hierbij kunnen ze bemiddelen in het koopproces en de aanbetaling regelen. Maar ze adviseren meestal niet over bijvoorbeeld hypotheken, verzekeringen of bouwkundige aspecten.

Als je het juiste huis hebt gevonden, teken je soms een reserveringscontract (paga y señal) zodat de makelaar het huis voor jou blokkeert. Dit is niet waterdicht: een appartement of huis kan door de verkoper bij meerdere makelaars aangeboden worden.

Als je iets op het oog hebt, kijk dus zeker even rond of het elders ook te koop staat. Zoals gezegd kan het zijn dat de woning ook elders aan wordt geboden. De prijs kan per makelaar verschillen.

Verzeker jezelf er ook van dat de aanbetaling die bij de paga y señal wordt gevraagd (€3.000 voor een kleine en €6.000 voor een grotere woning) terecht komt op een geblokkeerde derdenrekening (cuenta depósito en garantía). Dan weet je zeker dat je het geld terugkrijgt, mocht de verkoop om wat voor reden dan ook niet doorgaan.

Voor het sluiten van de daadwerkelijke koop, ondertekenen de koper en de verkoper of zijn makelaar vaak een contrato privado de compraventa. In dit contract wordt onder andere de daadwerkelijke aanbetaling van 10% geregeld.

Naast het begeleiden van het koopproces, heeft een makelaar in Spanje nog een aantal aanverwante taken. Denk hierbij aan het op jouw naam zetten van gas en water bijvoorbeeld, of het ondersteunen bij de inschrijving in het registro de la propiedad (“eigendomsregister”) van de gemeente en het kadaster. Dit laatste kan ook door een gestor worden gedaan, al dan niet na tussenkomst van een notaris.

Tenslotte rekent een makelaar in Spanje het tot zijn taken zich bezig te houden met de verhuur van vakantiewoningen.

Wat doet de makelaar niet?

Het is vooral belangrijk te begrijpen wat een makelaar in Spanje niet tot zijn taken rekent. Om te beginnen is hun kennis vaak uitsluitend toegespitst op de onroerend goedtransactie zelf. Ze kunnen je niet helpen met bijvoorbeeld hypotheken en verzekeringen, of met de bouwkundige staat van de woning. Indien nodig moet je hiervoor dus andere specialisten contacteren.

Let tijdens het bezichtigen dus heel goed op wat er allemaal vervallen uit zou kunnen zien. Bij twijfel kan je er een bouwkundig expert naar laten kijken. Dit is geen weggegooid geld: de taxatie die deze expert maakt komt ook van pas bij het aanvragen van een hypotheek of bij de inschrijving bij het kadaster na de aankoop.

Ook rekent een makelaar in Spanje het niet tot zijn taken naar de reglementaire of legale situatie van een huis te kijken. Dit is een belangrijk verschil met Nederland of België. Het kan heel goed zijn dat een makelaar bijvoorbeeld een huis aanbiedt waar schulden op rusten. Deze schulden gaan na aankoop op de koper over. De makelaar is zich hier vaak niet van bewust en handelt te goeder trouw. De (buitenlandse) koper blijft daarentegen na afloop zitten met het gevoel opgelicht te zijn.

Ook kan het zijn dat het huis volgens het bestemmingsplan op een illegale plek staat. Dit trekt de makelaar ook niet na.

Het is daarom belangrijk aan de verkoper een kopie van de escritura, de eigendomsacte, te vragen. Hiervoor moet je allicht al wel de woning reserveren door een paga y señal te tekenen en te betalen. Maar doe dit nog voor het onderteken van het contrato privado de compraventa. De escritura speel je vervolgens door aan een juridisch adviseur of een advocaat. Die kan dan in het kadaster en het registro de propiedad onderzoek doen. Hierover volgt later meer informatie.

Waar op letten bij de keuze voor een makelaar?

In Catalonië moet een makelaar verplicht ingeschreven staan in het registre d’agents immobiliaris (“register van makelaars”). Dit moet duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor en op de website. Bovendien moet daarbij het inschrijvingsnummer aangegeven worden.

Dit lidmaatschap betekent dat ze vooraf examens af hebben moeten leggen, dat ze bepaalde garanties moeten geven en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af hebben gesloten. De belangrijkste branchevereniging is het Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris, waarvan de leden het keurmerk API (Agent de Propietat Immobiliari) dragen. Andere brancheverenigingen zijn Aicat en GIPE.

¡¡Pas op!! Makelaars in de rest van Spanje hoeven niet verplicht ingeschreven te staan in een register dat garanties biedt.

Zoals al vermeld, als je uiteindelijk een makelaar op het oog hebt, vraag dan ook of ze werken met een cuenta depósitos en garantía. Dat is een derdenrekening waar je de aanbetaling op moet storten. De makelaar kan dit geld dan pas aan de verkoper doorbetalen als het uiteindelijke koopcontract is afgesloten. Als hij niet zo’n rekening heeft, loop je het risico de aanbetaling kwijt te zijn als de koop om wat voor reden dan ook niet doorgaat.

Mogelijke oplichters

Pas op voor “bemiddelaars” of “tussenpersonen” die niet ingeschreven staan in het registre d’agents immobiliaris en niet aangesloten zijn bij een branchevereniging. Zij hebben namelijk niet de verplichting je de nodige garanties te bieden. Dit soort “bemiddelaars” zijn bij uitstek actief in de doorverkoop van nieuwbouwappartementen in toeristische complexen. Hierbij steken ze een bepaalde marge in eigen zak. Als je interesse hebt in zo’n appartement, kan je ook rechtstreeks contact opnemen met de projectontwikkelaar of de makelaar. Deze heeft vaak een klein kantoortje ter plaatse.

Doe hoe dan ook geen zaken op straat, op een terras of in een bar of restaurant. Dit klinkt logisch, maar hou het toch maar even in het achterhoofd.

Dit gezegd zijnde, let ook goed op bij makelaars die wel de nodige garanties en keurmerken bieden. Hoewel er niet meer malafide makelaars zijn dan in Nederland of België, zijn makelaars in Spanje toch in de eerste plaats verkopers.

Makelaarskosten

De commissie die een makelaar in rekening brengt is in Spanje niet bij wet vastgelegd. Hoewel geadviseerd wordt zo’n 3% commissie in rekening te brengen, vragen de meeste makelaars tussen de 5 en de 10% van de koopsom. Sommige Spaanse makelaars werken samen met collega’s in België en Nederland, om daar hun aanbod te verkopen. In dat geval delen beide makelaars de commissie.

Vraag voor het afsluiten van het contrato privado de compraventa of de commissie bij de afgesproken prijs is gerekend. Dit is niet altijd het geval en kan een behoorlijke slok op de borrel schelen.

Advocaat

Zoals gezegd houdt de makelaar zich niet bezig met een aantal legale aspecten van de woning die je gaat kopen. Hoewel je deze ook zelf kunt onderzoeken, is het toch beter een advocaat of een juridisch adviseur in de arm te nemen. Een advocaat is in het Spaans een abogado en in het Catalaans een advocat.

De legale situatie van de woning moet bekeken worden nog voordat je een aanbetaling doet. Je vraagt daarvoor een kopie van de escritura (de eigendomsacte) aan de verkoper. Aan de hand hiervan kan bij het registro de la propiedad een certificación registral op worden gevraagd. Zo kan worden gecontroleerd dat de verkoper de (enige) eigenaar van de woning is. Ook kan de advocaat bij het registro en het kadaster onderzoek doen om te weten of er openstaande schulden, belastingen of beslagleggingen op de woning rusten. Deze gaan namelijk zoals gezegd na de verkoop over op de nieuwe eigenaar.

Andere aspecten die de advocaat kan bekijken zijn bouwvergunningen die in het verleden af zijn gegeven. Eventuele consequenties van een illegale verbouwing, zoals boetes of mogelijk zelfs verplichting tot afbraak, gaan namelijk ook over op de nieuwe eigenaar. Ook kan de advocaat de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) tegen het licht houden.

Klik hier voor een artikel dat ingaat op aandachtspunten aangaande de legale of reglementaire situatie van het huis dat je wilt kopen.

Pas na dit onderzoek ga je over tot het tekenen van het contrato privado de compraventa. Hierbij kan een advocaat ook nuttig zijn. Hij kan bekijken of dat reserveringscontract jouw belangen respecteert en eventueel suggesties doen voor veranderingen.

Notaris

Een Notaris wordt in het Spaans een notario en in het Catalaans een notari genoemd.

Taken van de notaris

Bij de notaris ondertekenen de verkoper en de koper de nieuwe escritura of koopakte. Voor meer informatie over dit document, zie ook ons artikel “Naar de notaris: de “escritura” oftewel koopakte in Spanje“.

De functie van de notaris is enkel die van officiële getuige van de ondertekening. In Spanje regelt de notaris niet de betaling, maar is ook daar slechts getuige van. Daarnaast moet de notaris bepaalde overdrachtsbelastingen innen.

Opmaken escritura en ondertekening

De notaris is in principe verplicht een uittreksel bij het registro de propiedad op te vragen. Zoals hierboven al gezegd, staat daar onder andere in wie de eigenaar is van de woning, een beschrijving van het gehele perceel of de woning, en ook of er nog (belasting)schulden op rusten. Deze informatie mag niet ouder zijn dan vier dagen, en moet in de escritura vermeld staan.

Dit dekt overigens het risico niet volledig af. De notaris kan in de escritura een clausule opnemen waarin staat dat hij of zij niet verantwoordelijk is, als na de koop blijkt dat er toch bepaalde schulden of beslagen op het onroerend goed rusten. Daarom, en omdat de notaris niet in het bijzonder waakt over de belangen van de koper, is het belangrijk om toch een advocaat of een juridisch adviseur te contacteren die onderzoek kan doen. Als de notaris een dergelijke clausule in de escritura heeft opgenomen, kan je overigens in overleg met je advocaat of adviseur ervoor kiezen niet te tekenen en de transactie bij een andere notaris af te ronden.

Op het moment van ondertekening moet de notaris er voor zorgen dat beide partijen kennis hebben genomen van de inhoud van de escritura. Daarom wordt die in bijzijn van koper en verkoper voorgelezen. Als je geen Spaans kunt, moet de notaris hierbij een vertaler inschakelen.

Het eigendom gaat officiëel over op moment van onderteking bij de notaris.

Beheer escritura

Binnen 5 dagen na ondertekening moet de notaris je een gewaarmerkte kopie van de escritura sturen.

Ook kan je de notaris op de dag van de ondertekening zelf vragen een kopie te sturen naar het registro de la propiedad van de gemeente waar de woning staat. Dit doet de notaris niet zelf, maar wordt gedaan door een gestor waar hij of zij mee samenwerkt. Hou hierbij zeker een vinger aan de pols of dit ook daadwerkelijk gebeurt. Pas na inschrijving in het registro is de overdracht geldig voor derden.

De notaris behoudt in zijn of haar archief het origineel van de escritura. Hier kan op elk moment weer een gewaarmerkte kopie van op worden gevraagd, bijvoorbeeld na verlies of diefstal.

Wat doet de notaris niet?

In tegenstelling tot de procedure in Nederland en België, loopt de betaling in Spanje niet via de notaris.

Om te betalen moet je een bankrekening openen. Vervolgens vraag je aan de bank twee cheques op naam. Een cheque is voor de notaris en dekt de notariskosten en de belastingen. Op de andere cheque is de prijs van het onroerend goed uitgeschreven. In bijzijn van de notaris wordt deze cheque aan de verkoper overgedragen.

Ondertekenen buiten Spanje of buitenlandse notarissen

Het is mogelijk om buiten Spanje te tekenen op het Spaanse consulaat of bij een buitenlandse notaris. Deze moet wel contact hebben met een Spaanse notaris. Zorg ervoor dat na ondertekening de escritura binnen 60 dagen in is geschreven bij het kadaster. Ook moet je zelf zorgdragen voor de inschrijving in het registro de la propiedad van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Tenslotte ben je zelf verantwoordelijk voor het betalen van overdrachtsbelasting, wat normaal gesproken de Spaanse notaris zou doen.

Bij een verkoop tussen twee Nederlanders of Belgen, kan je ervoor kiezen de overdracht bij een notaris uit je eigen land te laten verlopen. Deze moet dan wel contact hebben met een notaris in Spanje. Die kan dan de informatie van het registro de la propiedad opvragen zodat die in de koopacte opgenomen kan worden. Pas als blijkt dat de woning vrij is van openstaande schulden of beslagleggingen zal er dan over worden gegaan tot ondertekening.

Ook als je de woning van een Spanjaard koopt, kan je de transactie laten verlopen bij een Belgische of Nederlandse notaris. Voordeel hiervan is dat het allemaal volgens de Nederlanse of Belgische procedure verloopt, dat je Nederlandse of Belgische garanties hebt en dat de notaris een grotere aansprakelijkheid heeft dan een Spaanse notaris.

Notariskosten

In Spanje rekent de notaris vaste prijzen die bij wet zijn vastgelegd.

Gestor

Een gestor (een vertegenwoordiger of zaakbehartiger) kan je helpen het hele proces aan elkaar te knopen. Ook kunnen sommige gestores je juridisch bijstaan. Zo kunnen ze het onderzoek doen in het registre de la propiedad van de gemeente om te weten of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is van het onroerend goed, en te zien of er openstaande (belasting)schulden of beslagleggingen op de woning rusten.

Verder kan de gestor zorgen voor de inschrijving van de escritura in het registro de la propiedad. Ook kan de gestor het betalen van de koopsom in handen nemen, en het afdragen van de verschillende belastingen verzorgen.

Als je moeite hebt met administratieve zaken, loont het zeker een gestor in dienst te nemen. De prijzen voor gestores in Spanje liggen vrij. Doe dus navraag bij meerdere gestores. Maar let ook op het gevoel dat een gestor je geeft als je hem contacteert.

Een gestor gespecialiseerd in onroerend goed is vaak ook na de aankoop nog handig. Hij kan je bijvoorbeeld bijstaan als je de belastingen gaat regelen die je over je woning moet betalen.

Ondersteuning bij het vinden van de juiste professionals

Als je overweegt te gaan kopen in Spanje, kan Your Catalan Contact je ondersteunen bij het vinden van de juiste dienstverleners in de regio waar je wilt gaan kopen.

Your Catalan Contact is onafhankelijk en heeft geen economisch of ander belang bij de informatie die op deze pagina gegeven is. Your Catalan Contact werkt niet samen met een makelaar, een notaris of een gestor. Voor meer informatie, of vragen en opmerkingen over de inhoud van deze pagina, kan je ons contacteren op info@yourcatalancontact.com.