Onwetendheid over de taakverdeling tussen de makelaar, een advocaat, een gestor en de notaris tijdens het kopen van vastgoed in Spanje kan door verschillende professionals misbruikt worden om je op te lichten. Dit komt omdat het koopproces hier anders verloopt. Kennis van de taakverdeling tijdens het koopproces, is belangrijk om het kopen van een huis in goede banen te leiden en je zaken goed te regelen.
Het koopproces in Spanje verschilt erg van wat we in Nederland en Spanje gewend zijn. Bovendien krijg je als koper niet per definitie dezelfde garanties. Daarom is het van groot belang professionele hulp aan te nemen bij het kopen van een woning.
Een gespecialiseerde makelaar die zich enkel bezig houdt met de aankoop in Spanje (een aankoopmakelaar) is daar de aangewezen persoon voor. Deze begeleidt de aankoper in het hele proces en coördineert tussen de verschillende dienstverleners die bij het proces komen kijken.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Hoe gaat het kopen van een woning in Spanje in zijn werk?
Het kopen van een woning in Spanje op zich heeft veel overeenkomsten met het koopproces in Nederland of België, maar er zijn een aantal fundamentele verschillen. Voor een gedetailleerde uitleg over het koopproces in Spanje, klik hier.
Zo onderhandelen Spanjaarden meer en is het biedingsproces minder transparant. Een koopovereenkomst is direct bindend, en je moet een hoge vergoeding betalen als je erop terugkomt.
Maar het belangrijkste verschil is dat er meer verantwoordelijkheid bij de koper ligt. Er kan juridisch, administratief of fiscaal van alles mis zijn met de woning. De eindverantwoordelijkheid om dat te controleren ligt niet bij de makelaar of de notaris, maar bij de koper zelf. Daar komt bij dat je aanzienlijk meer zaken moet bekijken.
In Nederland en België trekt de notaris de nodige zaken na. In Spanje legt een notaris voornamelijk vast wat de verschillende partijen zeggen.
Al met al begrijp je dat het belangrijk is precies te weten wat elke dienstverlener voor je doet. En belangrijker: waar je zelf nog op moet letten.
Wat zijn de taken van een makelaar in Spanje?
Een makelaar in Spanje bemiddelt meestal tussen koper en verkoper, maar behartigt niet automatisch jouw belangen als koper.
Het is belangrijk verschil te maken tussen een normale makelaar, die woningen te koop aanbiedt, en een aankoopmakelaar, die zelf geen woningen aanbiedt, maar zich uitsluitend bezig houdt met aankoopbegeleiding. Aan het eind van dit artikel komen we terug op de aankoopmakelaar, en leggen we uit waarom de begeleiding van zo’n makelaar een goede uitkomst kan zijn.
Taken van een normale makelaar in Spanje
Een normale makelaar in Spanje vervult minder taken dan eentje in Nederland of België. Ze houden zich eigenlijk alleen bezig met de handel in onroerend goed. Hierbij kunnen ze bemiddelen in het koopproces en de aanbetaling regelen. Maar ze zoeken bijvoorbeeld niet uit of de woning legaal en fiscaal helemaal in orde is. Daarnaast adviseren ze meestal niet over bijvoorbeeld hypotheken, verzekeringen of bouwkundige aspecten.
De meeste makelaars worden uitsluitend betaald door de verkoper. Dit is belangrijk om in het achterhoofd te houden en je te beseffen bij wie hun uiteindelijke loyaliteit ligt. Dat gezegd zijnde, steeds meer internationale makelaars bieden aanvullende diensten aan de koper. Het is al wat veiliger gebruik te maken van deze makelaars, ook al hoeven zij geen wettelijke garanties te bieden.
Een normale makelaar rekent het meestal niet tot zijn of haar taken om de juridische situatie, eventuele schulden, vergunningen of de bouwkundige staat van de woning controleren. Laat deze controles daarom uitvoeren door een aankoopmakelaar, advocaat of andere specialist, voordat je het voorlopige koopcontract tekent. Als je met een internationale makelaar in zee gaat die zelf ook woningen aanbiedt, vraag dan goed door naar de controles die zij op de status van de woning uitvoeren.
Vorige week hebben we de taken van de makelaar in Spanje al uitgebreid besproken. Klik hier om dat artikel te lezen. Aan het einde van dit artikel gaan we verder in op de aankoopmakelaar. Omdat die geen woningen verkoopt, en enkel de belangen van jou als verkoper behartigt, bieden die de meeste garanties aan jou als koper.
Waar op letten als je met een makelaar te maken krijgt?
Er bestaat een keurmerk voor makelaars, API (Agente de Propiedad Immobiliario). Om dit keurmerk te verkrijgen, moet een makelaar een examen afleggen en aan bepaalde voorwaarden voldoen.
In onder andere Catalonië, de Comunidad Valenciana en de Balearen moeten makelaars zich bovendien verplicht registeren in een beroepsregister. Deze registratie moet duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor en op de website. Bovendien moet daarbij het inschrijvingsnummer aangegeven worden.
Dit lidmaatschap betekent dat ze vooraf examens af hebben moeten leggen, dat ze bepaalde garanties moeten geven en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af hebben gesloten.
Maar zelfs als een verkopend makelaar een keurmerk heeft, kan het zijn dat er niet de nodige garanties worden geboden. Het is dan alsnog onvermijdelijk zelf professionele begeleiding bij de aankoop te zoeken.
Ter begeleiding kan je gebruik maken van een advocaat, een gestor of een aankoopmakelaar, waarover later in dit artikel meer.
Mogelijke oplichters
Pas op voor “bemiddelaars” of “tussenpersonen” die niet aangesloten zijn bij een branchevereniging. Zij hoeven je namelijk helemaal geen garanties te bieden.
Doe hoe dan ook geen zaken op straat, op een terras of in een bar of restaurant. Dit klinkt logisch, maar hou het toch maar even in het achterhoofd.
Dit gezegd zijnde, let ook goed op bij makelaars die wel de nodige garanties en keurmerken bieden. Hoewel er absoluut niet meer malafide makelaars zijn dan in Nederland of België, makelaars in Spanje zijn vaak toch in de eerste plaats verkopers. Jouw belang als koper heeft daarbij niet per sé de laagste prioriteit.
Wil je een makelaar in dienst nemen die uitsluitend voor jouw belangen waakt? Kijk dan uit naar een aankoopmakelaar. Daarover later meer.
Wat kan een advocaat doen bij de aankoop van een woning in Spanje?
Een advocaat controleert of de woning juridisch in orde is en beschermt jouw belangen voordat je het voorlopige koopcontract tekent.
Zoals gezegd houdt de makelaar zich niet bezig met een aantal legale aspecten van de woning die je gaat kopen. Hoewel je deze ook zelf kunt onderzoeken, kan het beter zijn een advocaat of een juridisch adviseur in de arm te nemen.
De advocaat controleert onder andere of het eigendom van de woning klopt, of alles fiscaal in orde is, en of er schulden op de woning rusten. De woning zoals die aangeboden is, moet overeenkomen met de registratie ervan bij verschillende organismes.
Andere aspecten die de advocaat kan bekijken zijn bouwvergunningen die in het verleden af zijn gegeven, of dat de woning voldoet aan het bestemmingsplan van de gemeente. Eventuele consequenties van een illegale verbouwing, zoals boetes of mogelijk zelfs verplichting tot afbraak, gaan namelijk ook over op de nieuwe eigenaar. Ook kan de advocaat de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) tegen het licht houden.
Pas na dit onderzoek ga je over tot het tekenen van de arrás, het eigenlijke koopcontract of compromis. Hierbij kan een advocaat ook nuttig zijn. Hij kan bekijken of dat reserveringscontract jouw belangen respecteert en eventueel suggesties doen voor veranderingen.
Wat doet een notaris bij de aankoop van een woning in Spanje?
De notaris legt de eigendomsoverdracht officieel vast, controleert een aantal wettelijke gegevens en ziet erop toe dat de koper en verkoper de koopakte begrijpen voordat zij deze ondertekenen.
De functie van de notaris is enkel die van officiële getuige van de ondertekening. In Spanje regelt de notaris niet de betaling, maar is ook daar slechts getuige van. Daarnaast moet de notaris bepaalde overdrachtsbelastingen innen.
Opmaken escritura en ondertekening
De notaris is in principe verplicht een uittreksel bij het registro de propiedad op te vragen. Daar staat onder andere in wie de eigenaar is van de woning, een beschrijving van het gehele perceel of de woning, en ook of er nog (belasting)schulden op rusten. Deze informatie mag niet ouder zijn dan vier dagen, en moet in de escritura vermeld staan.
Dit dekt overigens het risico niet volledig af. De notaris kan in de escritura een clausule opnemen waarin staat dat hij of zij niet verantwoordelijk is als na de koop blijkt dat er toch bepaalde schulden of beslagen op het vastgoed rusten. Daarom, en omdat de notaris niet in het bijzonder waakt over de belangen van de koper, is het belangrijk om toch een advocaat, een juridisch adviseur of een goede aankoopmakelaar te contacteren die onderzoek kan doen.
Op het moment van ondertekening moet de notaris ervoor zorgen dat beide partijen kennis hebben genomen van de inhoud van de escritura. Daarom wordt die in bijzijn van koper en verkoper voorgelezen. Als je geen Spaans kunt, is de notaris wettelijk verplicht om een vertaler in te schakelen.
In tegenstelling tot de procedure in Nederland en België, loopt de betaling in Spanje niet via de notaris. In veel gevallen wordt er nog met een cheque gewerkt die je op moet vragen bij je (Spaanse) bank.
Het eigendom gaat officiëel over op moment van ondertekening bij de notaris.
Beheer escritura
Binnen 5 dagen na ondertekening moet de notaris je een gewaarmerkte kopie van de escritura sturen.
Ook kan je de notaris op de dag van de ondertekening zelf vragen een kopie te sturen naar het registro de la propiedad van de gemeente waar de woning staat. Dit doet de notaris niet zelf, maar wordt gedaan door een gestor waar hij of zij mee samenwerkt. Hou hierbij zeker een vinger aan de pols of dit ook daadwerkelijk gebeurt. Pas na inschrijving in het registro is de overdracht namelijk geldig voor derden.
De notaris behoudt in zijn of haar archief het origineel van de escritura. Hier kan op elk moment weer een gewaarmerkte kopie van worden opgevraagd, bijvoorbeeld na verlies of diefstal.
Ondertekenen buiten Spanje of buitenlandse notarissen
Het is mogelijk om buiten Spanje te tekenen op het Spaanse consulaat of bij een buitenlandse notaris. Deze laatste moet dan wel contact hebben met een Spaanse notaris. Zorg ervoor dat na ondertekening de escritura binnen 60 dagen is inggeschreven bij het kadaster.
Ook moet je zelf zorgdragen voor de inschrijving in het registro de la propiedad van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Tenslotte ben je zelf verantwoordelijk voor het betalen van overdrachtsbelasting, wat normaal gesproken de Spaanse notaris zou doen.
Bij een verkoop tussen twee Nederlanders of Belgen, kan je ervoor kiezen de overdracht bij een notaris uit je eigen land te laten verlopen. Ook deze moet dan wel contact hebben met een notaris in Spanje. Die kan dan de informatie van het registro de la propiedad opvragen zodat die in de koopacte opgenomen kan worden. Pas als blijkt dat de woning vrij is van openstaande schulden of beslagleggingen zal er dan over worden gegaan tot ondertekening.
Ook als je de woning van een Spanjaard koopt, kan je de transactie laten verlopen bij een Belgische of Nederlandse notaris. Voordeel hiervan is dat het allemaal volgens de Nederlanse of Belgische procedure verloopt, dat je Nederlandse of Belgische garanties hebt en dat de notaris een grotere aansprakelijkheid heeft dan een Spaanse notaris.
Wat doet een gestor bij de aankoop van een woning in Spanje?
Een gestor verzorgt vooral de administratieve en fiscale afhandeling van de aankoop en helpt je met documenten, belastingen en verplichte inschrijvingen. De rol van een gestor gaat hiermee vaak verder dan die van een gewone makelaar.
Sommige gestores zijn gespecialiseerd in onroerend goed. Zij kunnen bijvoorbeeld een uittreksel uit het Registro de la Propiedad opvragen, controleren op wiens naam de woning staat en nagaan of er hypotheken, beslagen of bepaalde schulden op de woning rusten. Voor uitgebreid juridisch advies of een volledige juridische controle van de aankoop wordt meestal een advocaat ingeschakeld, of werkt de gestor samen met een advocaat. Een gestor zelf voert meestal geen volledig juridisch onderzoek uit.
Na de ondertekening bij de notaris kan een gestor ook helpen met de verdere afhandeling. Denk aan het indienen en betalen van de verschuldigde belastingen, en het inschrijven van de escritura in het Registro de la Propiedad.
Voor kopers die niet vertrouwd zijn met de Spaanse administratie, kan een goede gestor veel werk uit handen nemen. De prijzen van gestores in Spanje zijn vrij, dus het is verstandig om vooraf duidelijk te vragen welke werkzaamheden zijn inbegrepen en wat de totale kosten zijn.
Een gestor die ervaring heeft met onroerend goed kan ook na de aankoop nuttig blijven. Hij kan bijvoorbeeld helpen met de jaarlijkse belastingaangiftes, gemeentelijke belastingen of andere administratieve verplichtingen rond de woning.
Wat doet een aankoopmakelaar bij de aankoop van een woning in Spanje?
Een aankoopmakelaar vertegenwoordigt uitsluitend jouw belangen als koper en begeleidt je tijdens het volledige aankoopproces. Een goede aankoopmakelaar biedt zelf geen huizen te koop aan. Er is dan dus geen gevaar voor belangenverstrengeling. De hoogste prioriteit is dan dus niet de woning zo snel en zo duur mogelijk te verkopen. Zo’n makelaar rekent het in de eerste plaats tot zijn of haar taken om de cliënt, de koper, zo goed mogelijk te begeleiden bij de aankoop van vastgoed in Spanje.
Een aankoopmakelaar is vaak een goed en goedkoop alternatief voor een advocaat of een gestor. Als een aankoopmakelaar constateert dat er ondersteuning nodig is, beschikt die over een uitgebreid netwerk. Zo kan er indien nodig alsnog een advocaat of een bouwkundige worden ingeschakeld.
Daarnaast bieden de meeste aankoopmakelaars verder dezelfde diensten aan als een gestor. Ze kunnen je woning bijvoorbeeld inschrijven bij het registro de propiedad, of de nodige nutsvoorzieningen op je naam zetten.
De meeste aankoopmakelaars spreken Nederlands of Engels. Dat is voor de meeste gestores en advocaten niet het geval. Een aankoopmakelaar kan in je eigen taal de verschillen inzichtelijk maken tussen wat je gewend bent, en hoe het in Spanje eraan toegaat. Bij de notaris zal de aankoopmakelaar kunnen vertalen, en je goed uit kunnen leggen wat er in de akte staat.
Tenslotte kijken goede aankoopmakelaars ook naar bouwkundige en urbanistische aspecten van de woning. Kortom: je krijgt dus de informatie van de advocaat, een gestor, een architect en een makelaar onder één dak.
Vaak kan een aankoopmakelaar de verhuur van (vakantie)woningen regelen als je een tweede woning hebt gekocht, of investeert in vastgoed.
Ondersteuning bij het vinden van de juiste professionals
Yourcatalancontact.com is onafhankelijk en heeft geen belang bij de informatie die op deze pagina gegeven is. Wij zijn zelf geen (aankoop)makelaars.
Wel kunnen wij je helpen bij het vinden van de juiste dienstverlener die je kan begeleiden bij de aankoop van je woning in heel Spanje. Voor meer informatie, of vragen en opmerkingen over de inhoud van deze pagina, kan je ons contacteren op info@yourcatalancontact.com.
Blijf je graag op de hoogte van onze publicaties? Schrijf je dan in voor onze nieuwsbrief, en volg ons op facebook!
Taken van de makelaar, notaris, gestor en advocaat in Spanje in 6 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Nee, je hebt geen makelaar nodig om een woning in Spanje te kopen, maar veel kopers schakelen wel een makelaar of aankoopmakelaar in om het koopproces te begeleiden.
Het verschil tussen een makelaar en een aankoopmakelaar is dat een gewone makelaar vaak namens de verkoper bemiddelt, terwijl een aankoopmakelaar uitsluitend de belangen van de koper vertegenwoordigt.
Een advocaat is niet verplicht bij de aankoop van een woning in Spanje, maar is vaak wel verstandig om de juridische situatie van de woning te controleren.
Een gestor verzorgt bij de aankoop van een woning in Spanje vooral de administratieve en fiscale afhandeling, zoals belastingen, registraties en inschrijving in het Registro de la Propiedad.
De taak van de notaris in Spanje is het officieel vastleggen van de eigendomsoverdracht en het controleren van een aantal wettelijke gegevens vóór de ondertekening van de koopakte.
De professional die jouw belangen als koper het meest direct beschermt, is meestal de aankoopmakelaar of advocaat, afhankelijk van de begeleiding en controles die je nodig hebt.