Veel mensen die een tweede woning kopen in Spanje of Catalonië, denken een deel van hun investering terug te kunnen verdienen door middel van verhuur. Het klinkt als een goed plan, maar het is belangrijk realistisch te zijn. In dit artikel bekijken we de pro’s en contra’s van het verhuren van je tweede huis.
Over het opstarten en het uitbaten van een Bed en Breakfast zullen we later dit jaar meer schrijven.
Wet- en regelgeving
Licenties
Om te beginnen is het belangrijk rekening te houden met de wet- en regelgeving als je de tweede woning in Spanje in de verhuur wilt doen. Mag je de woning überhaupt verhuren op de toerische woningmarkt?
Door overlast en een te groot aanbod aan vakantiewoningen, vaardigen gemeentes en de regio Catalonië steeds strengere regels uit voor de verhuur. Denk maar aan de problemen met bijvoorbeeld AirBnB in Amsterdam. Dit gebeurt in Barcelona en langs de Spaanse kust natuurlijk ook.
Er zijn gemeentes die helemaal geen nieuwe licenties meer beschikbaar stellen. Er wordt dan alleen een nieuwe licentie uitgegeven als er elders eentje voor wat voor reden dan ook vrij komt. Ook zijn er gemeentes die zelfs dan de licentie niet doorgeven omdat ze het aantal appartementen terug willen brengen.
Als je nog een tweede woning in Spanje gaat kopen en je bent van plan die in de verhuur te doen, let dan zeker op mogelijkheden een licentie te verkrijgen.
Licentie aanvragen
Dit allemaal gezegd zijnde, een licentie vraag je bij de gemeente aan. Die stelt vervolgens het Registre de Turisme de Catalunya op de hoogte. Deze organisatie controleert of de woning wel aan de voorwaarden voor verhuur voldoet. In het kort zijn dat de volgende voorwaarden:
- De woning moet minstens twee keer per jaar verhuurd worden
- De verhuurperiode aan één huurder mag niet langer zijn dan 31 dagen
- Er moet een bewoonbaarheidsverklaring bij de woning zijn (cédula de habitabilidad)
- Er mogen niet meer personen in verblijven dan het maximaal toegestane aantal vermeld in de cédula de habitabilidad
- Er moeten voldoende meubels en apparatuur aanwezig zijn om er te kunnen wonen
- Het moet in een goede hygiënische staat zijn
- De huurders mogen geen geluidsoverlast veroorzaken
In de meeste gemeentes, waaronder Barcelona, kan je de aanvraag inmiddels online doen. Hoeveel je betaalt is per gemeente verschillend.
Verhuren in Barcelona
Van alle Catalaanse gemeentes is Barcelona waarschijnlijk de strengste. De stad gaat gebukt onder overlast van toeristen waar Amsterdam of Brugge niet voor onderdoen. De huidige burgemeester, Ada Colau, heeft het tot een van haar speerpunten gemaakt om het toerisme terug te schroeven ten gunste van de leefbaarheid van de stad.
De stad is sinds 2017 in zones verdeeld in het PEUAT. Dit is een soort bestemmingsplan speciaal gericht op toeristische verhuur. Afhankelijk van de zone worden er geen nieuwe licenties uitgegeven omdat het stadsbestuur het aantal plaatsen wil verminderen, of worden er wel licenties uitgegeven maar dan onder voorwaarden. Als je een woning in Barcelona wilt kopen om te verhuren, is het dus belangrijk om eerst na te gaan in welke zone je moet zoeken.
Daarnaast zijn de voorwaarden voor het verkrijgen strenger dan die door de regio worden gesteld (zie hierboven). Naast de regionale voorwaarden, zijn onder meer de volgende voorwaarden van kracht:
- Het gebouw moet voldoen aan de bouweisen van de gemeente
- De woning mag niet bewoond zijn en sinds 2015 ook geen woonbestemming hebben gehad
- De woning mag zich niet op de begane grond bevinden
Regelgeving
De verschillende overheden gebruiken niet alleen het aantal licenties om de toeristische verhuur aan banden te leggen. Ze stellen ook strengere regels voor verhuur in. Informeer hier ook naar. En hou er rekening mee dat deze regelgeving aan constante verandering onderhevig is. Bovendien zijn deze veranderingen niet in het voordeel van de verhuurder!
Klik hier voor de de meest recente Catalaanse regelgeving voor de verhuur van woonruimte voor toeristisch gebruik (.pdf, Spaans).
Rendement
Het tweede punt dat je zal interesseren, is het rendement dat je uit de woning kunt halen. Makelaars en projectontwikkelaars spiegelen je mooie plaatjes voor met een rendement tot wel 5% of nog meer. Ga hier zeker niet blindelings op af. Om te beginnen zijn dit vaak samengestelde rendementen. Bovendien worden in deze plaatjes ook de kosten die je van de woning hebt niet meegenomen. Denk dan bijvoorbeeld aan onderhoud, de keyholder, eventuele servicekosten van het complex waar de woning zich bevindt of commissie van het verhuurbedrijf.
Het is een heel stuk redelijker uit te gaan van een netto rendement rond de 2% (tussen de 1,5 en 2,5%) dat je uit de verhuur van je tweede woning in Spanje kunt verkrijgen. Een aantal factoren kunnen het rendement verhogen, en die zullen we hieronder bespreken. Maar kopen in Catalonië om leuke inkomsten uit de huur te hebben is een illusie. Ben je van plan van je tweede woning echt een verdienmodel te maken, kijk dan ergens anders dan in Catalonië, en zelfs niet in de rest van Spanje.
Verhuurperiode
Veel mensen verkeren in de veronderstelling dat ze hun tweede woning een groot deel van het jaar zullen kunnen verhuren. Dit is echter niet het geval. Er is erg veel concurrentie, zowel van andere particulieren met een tweede woning, als hotels en andere bedrijven die appartementen en huisjes uitbaten.
Bovendien is het toeristische seizoen vrij geconcentreerd in slechts enkele periodes van het jaar. De woning zal vooral verhuurd zijn tijdens de Semana Santa (Goede Week, de week voor Pasen), in juli en augustus, en tijdens een paar lange weekenden door het jaar heen.
’s Zomers komen Spanjaarden en Fransen alleen in augustus. In juli kan de woning vaak nog wel verhuurd worden aan Nederlanders, Belgen, Duitsers en Scandinaviërs. Britten komen vaak wel het hele jaar door naar Spanje. Het fenomeen “overwinteren” is in Spanje een stille dood aan het sterven. Reken dus niet teveel op overwinteraars om je woning te verhuren.
Daarnaast is de tendens om kortere verblijven te boeken. Steeds minder mensen gaan voor een of twee hele weken naar Spanje, en huren iets voor een midweek of een lang weekend. Spanjaarden zelf gingen in het verleden vaak de hele maand augustus op vakantie, maar door de economische situatie van het land hebben ook zij hun vakanties in moeten korten. Kortere verblijven betekent natuurlijk een lagere bezettingsgraad.
Wel komen er meer toeristen naar Spanje dan voorheen. In de laatste twee jaar zijn veel mensen binnen Europa op vakantie gegaan, ten koste van Turkije of bestemmingen die nog verder weg liggen. Met het toerisme in concurerende landen als Tunesië, Egypte en Griekenland ging het overigens al langer slecht.
Verhuurperiode optimaliseren
Een goede vuistregel is dat een professionneel verhuurkantoor je woning zo’n twaalf weken per jaar kan verhuren. Dit zijn dan wel meteen de periodes dat je zelf ook voor langere duur op vakantie zou gaan. Om een optimaal rendement uit de verhuur van je tweede woning in Spanje te halen, zal je dus zelf altijd in het laagseizoen op vakantie moeten gaan.
Als je woning erg spectaculair gelegen is, kan een verhuurkantoor erin slagen het tot 15 weken per jaar te verhuren. Dit kan ook als de huur erg laag ligt ten opzichte van andere woningen in dezelfde zone. Dit laatste heeft alleen wel weer een negatief effect op je rendement.
Ook kan je zelf proberen het huis te verhuren. Als je handig bent met internet, zet je een website op met een blog, en vertoon je je regelmatig en actief op sociale media. In dat geval kan je er ook in slagen de woning meer dan 12 weken per jaar te verhuren. Mensen huren namelijk graag van iemand die enthousiast is over het huis en de omgeving en ze persoonlijk te woord kan staan.
Ligging
Als je een tweede woning in Spanje gaat kopen en het rendement is een van je prioriteiten, denk hier dan al goed bij na op het moment dat je een locatie kiest. In ons artikel De juiste locatie kiezen voor een woning in Catalonië vind je een aantal punten waar je op zou kunnen letten.
Maar het belangrijkste aandachtspunt is om de woning in de buurt van de kust te kopen. Hoewel steeds minder mensen enkel nog op het strand liggen tijdens hun vakantie, is de nabijheid van de kust vaak wel een vereiste.
Kopen in Barcelona om daar te verhuren is niet meer interessant. Het gemeentebestuur heeft de verhuur van woningen dermate aan banden gelegd dat alleen de bestaande accomodatie er nog een plaats heeft.
Belastingen
Over de verhuur van je tweede woning moet je natuurlijk inkomstenbelasting betalen. Die betaal je in het land waar de woning zich bevindt: in Spanje en dus niet in België of Nederland.
De inkomstenbelasting op huurinkomsten van je tweede woning bedraagt 19% van de netto opbrengst (in 2022). Dat betekent dat je van de bruto opbrengst nog een groot aantal zaken af kan trekken. Denk hierbij ondermeer aan reparatie- en onderhoudskosten, commissie van het verhuurbedrijf en kosten van de keyholder. Er zijn zelfs financieringskosten en afschrijvingen die je onder bepaalde voorwaarden in mindering mag brengen.
In ons artikel over onroerend goed gerelateerde belastingen leggen we uit hoe je belastingaangifte kunt doen.
Gestor
Om je verhuurlicentie aan te vragen en de boekhouding en andere papieren te doen, is het zeker aan te raden met een goede gestor (administrator) in zee te gaan. Deze kan ook de belastingaangifte voor je doen.
Ondersteuning
Wil je je tweede woning verhuren, en zelf met een beetje ondersteuning de papieren regelen? Of ben je op zoek naar een goede gestor? Yourcatalancontact.com kan je hierbij helpen. Contacteer ons als je een concreet stappenplan wilt ontvangen om de papierwinkel te regelen die daarvoor nodig is. Ook als je andere vragen of opmerkingen hebt naar aanleiding van het bovenstaande, staan wij natuurlijk tot je beschikking. Je kan ons mailen op: info@yourcatalancontact.com, of contact met ons opnemen via ons contactformulier.
Wil je graag op de hoogte blijven van onze andere publicaties over de Spaanse en Catalaanse bureaucratie? Volg ons dan op facebook, of schrijf je in voor onze nieuwsbrief.
