Veel mensen die een tweede woning kopen in Spanje, denken een deel van hun investering terug te kunnen verdienen door middel van verhuur. Het klinkt als een goed plan, maar het is belangrijk realistisch te zijn.
In dit artikel bekijken we de pro’s en contra’s van het verhuren van je tweede huis. Eerst zullen we ook nog kort ingaan op het aanvragen van een vergunning.
Wet- en regelgeving
Licenties
Om te beginnen is het belangrijk rekening te houden met de wet- en regelgeving als je de tweede woning in Spanje in de verhuur wilt doen. Mag je de woning überhaupt verhuren op de toeristische woningmarkt?
Door overlast en een te groot aanbod aan vakantiewoningen, vaardigen gemeentes steeds strengere regels uit voor de verhuur. Denk maar aan de problemen met bijvoorbeeld AirBnB in Amsterdam. Dit gebeurt in Barcelona en langs de Spaanse kust natuurlijk ook. In bijvoorbeeld Catalonië is er zelfs een stop op bijna de gehele kuststrook en een aantal toeristische gebieden in het binnenland.
Ook in de rest van Spanje zijn er steeds meer gemeentes die helemaal geen nieuwe licenties beschikbaar stellen. Er wordt dan alleen een nieuwe licentie uitgegeven als er elders eentje voor wat voor reden dan ook vrij komt. Ook zijn er gemeentes die zelfs dan de licentie niet doorgeven omdat ze het aantal appartementen terug willen brengen.
Als je nog een tweede woning in Spanje gaat kopen en je bent van plan die in de verhuur te doen, let dan zeker op mogelijkheden een licentie te verkrijgen. Dat de woning al een licentie heeft, is geen garantie. Er zijn regio’s waar de vergunning ingetrokken kan worden bij een overdracht.
Als je van plan bent de woning te verhuren voor vakantieverblijven, informeer dan dus nog voor het doen van een aanbetaling naar de mogelijkheden bij de gemeente. Je kan ook je professionele aankoopbegeleiding, bijvoorbeeld de aankoopmakelaar, dit voor je uit laten zoeken.
Licentie aanvragen
Dit allemaal gezegd zijnde, de aanvraag van een licentie is per regio anders. Meestal is het de regio die de vergunning uitgeeft. Daar dien je dan ook de eerste aanvraag in. De regio geeft de vergunning pas uit als de gemeente daar groen licht voor geeft.
Uiteraard zijn er voorwaarden voor het afgeven en het houden van een vergunning. Denk dan aan de volgende zaken:
- De woning moet minstens twee keer per jaar verhuurd worden
- De verhuurperiode aan één huurder mag niet langer zijn dan 31 dagen
- Er moet een bewoonbaarheidsverklaring bij de woning zijn (cédula de habitabilidad)
- Er mogen niet meer personen in verblijven dan het maximaal toegestane aantal vermeld in de cédula de habitabilidad
- Er moeten voldoende meubels en apparatuur aanwezig zijn om er te kunnen wonen
- Het moet in een goede hygiënische staat zijn
- De huurders mogen geen geluidsoverlast veroorzaken
Deze voorwaarden zijn voor Catalonië, maar in andere regio’s zijn de voorwaarden vergelijkbaar.
De gemeente kan aanvullende voorwaarden stellen. Denk daarbij aan de volgende mogelijke vereisten:
- Het gebouw moet voldoen aan de bouweisen van de gemeente
- De woning mag niet bewoond zijn en sinds 2015 ook geen woonbestemming hebben gehad
- De woning mag zich niet op de begane grond bevinden
Om te weten waar je aan moet voldoen voor een vergunning, neem je dus contact op met de gemeente.
Na de afgifte van de vergunning, moet je je in de meeste regio’s ook melden bij de lokale of regionale politie. De meeste regio’s vereisen dat je alle gasten invoert in een applicatie van de politie.
Regelgeving
De verschillende overheden gebruiken niet alleen het aantal licenties om de toeristische verhuur aan banden te leggen. Ze stellen ook strengere regels voor verhuur in. Informeer hier ook naar. En hou er rekening mee dat deze regelgeving aan constante verandering onderhevig is. Bovendien zijn deze veranderingen niet in het voordeel van de verhuurder!
Denk hierbij aan: geen geluidsoverlast, en al helemaal niet na 22 uur, correct gebruik van de afvalinstallaties van de gemeente, de gemeentelijke verordeningen in een gastenboek in de woning neerleggen, een lijst ophangen met contactnummers… etc.
In bijna alle gemeentes moet je een contactnummer opgeven bij de politie van iemand die 24 uur per dag beschikbaar is om naar de woning te gaan. Dat moet dus iemand zijn die in de buurt van de woning woont. Hierbij kan een key holder uitkomst bieden.
Rendement
Het tweede punt dat je zal interesseren, is het rendement dat je uit de woning kunt halen. Makelaars en projectontwikkelaars spiegelen je mooie plaatjes voor met een rendement tot wel 5% of nog meer. Ga hier zeker niet blindelings op af. Om te beginnen zijn dit vaak samengestelde rendementen. Bovendien worden in deze plaatjes ook de kosten die je van de woning hebt niet meegenomen. Denk dan bijvoorbeeld aan onderhoud, de keyholder, eventuele servicekosten van het complex waar de woning zich bevindt of commissie van het verhuurbedrijf.
Het is een heel stuk redelijker uit te gaan van een netto rendement rond de 2% (tussen de 1,5 en 2,5%) dat je uit de verhuur van je tweede woning in Spanje kunt verkrijgen. Een aantal factoren kunnen het rendement verhogen, en die zullen we hieronder bespreken. Maar kopen in Spanje om leuke inkomsten uit de huur te hebben is een illusie. Ben je van plan van je tweede woning echt een verdienmodel te maken, kijk dan naar andere gebieden rond de Middellandse Zee, zoals bijvoorbeeld Turkije.
Verhuurperiode
Veel mensen verkeren in de veronderstelling dat ze hun tweede woning een groot deel van het jaar zullen kunnen verhuren. Dit is echter niet het geval. Er is erg veel concurrentie, zowel van andere particulieren met een tweede woning, als hotels en andere bedrijven die appartementen en huisjes uitbaten.
Bovendien is het toeristische seizoen vrij geconcentreerd in slechts enkele periodes van het jaar. De woning zal vooral verhuurd zijn tijdens de Semana Santa (Goede Week, de week voor Pasen), in juli en augustus, en tijdens een paar lange weekenden door het jaar heen.
’s Zomers komen Spanjaarden en Fransen alleen in augustus. In juli kan de woning vaak nog wel verhuurd worden aan Nederlanders, Belgen, Duitsers en Scandinaviërs. Britten komen vaak wel het hele jaar door naar Spanje. Het fenomeen “overwinteren” is in Spanje een stille dood aan het sterven. Reken dus niet teveel op overwinteraars om je woning te verhuren.
Daarnaast is de tendens om kortere verblijven te boeken. Steeds minder mensen gaan voor een of twee hele weken naar Spanje, en huren iets voor een midweek of een lang weekend. Spanjaarden zelf gingen in het verleden vaak de hele maand augustus op vakantie, maar door de economische situatie van het land hebben ook zij hun vakanties in moeten korten. Kortere verblijven betekent natuurlijk een lagere bezettingsgraad.
Wel komen er meer toeristen naar Spanje dan voorheen. In de laatste jaren zijn veel mensen binnen Europa op vakantie gegaan, ten koste van Turkije of bestemmingen die nog verder weg liggen. Met het toerisme in concurerende landen als Tunesië, Egypte en Griekenland ging het overigens al langer slecht.
Verhuurperiode optimaliseren
Een goede vuistregel is dat een professionneel verhuurkantoor je woning zo’n twaalf weken per jaar kan verhuren. Dit zijn dan wel meteen de periodes dat je zelf ook voor langere duur op vakantie zou gaan. Om een optimaal rendement uit de verhuur van je tweede woning in Spanje te halen, zal je dus zelf altijd in het laagseizoen op vakantie moeten gaan.
Als je woning erg spectaculair gelegen is, kan een verhuurkantoor erin slagen het tot 15 weken per jaar te verhuren. Dit kan ook als de huur erg laag ligt ten opzichte van andere woningen in dezelfde zone. Dit laatste heeft alleen wel weer een negatief effect op je rendement.
Ook kan je zelf proberen het huis te verhuren. Als je handig bent met internet, zet je een website op met een blog, en vertoon je je regelmatig en actief op sociale media. In dat geval kan je er ook in slagen de woning meer dan 12 weken per jaar te verhuren. Mensen huren namelijk graag van iemand die enthousiast is over het huis en de omgeving en ze persoonlijk te woord kan staan.
Ligging
Als je een tweede woning in Spanje gaat kopen en het rendement is een van je prioriteiten, denk hier dan al goed bij na op het moment dat je een locatie kiest. In ons artikel De juiste locatie voor een woning in Spanje vind je een aantal punten waar je op zou kunnen letten.
Maar het belangrijkste aandachtspunt is om de woning in de buurt van de kust te kopen. Hoewel steeds minder mensen enkel nog op het strand liggen tijdens hun vakantie, is de nabijheid van de kust vaak wel een vereiste.
Belastingen
Over de verhuur van je tweede woning moet je natuurlijk inkomstenbelasting betalen. Die betaal je in het land waar de woning zich bevindt: in Spanje en dus niet in België of Nederland.
De inkomstenbelasting op huurinkomsten van je tweede woning bedraagt 19% van de netto opbrengst (in 2022). Dat betekent dat je van de bruto opbrengst nog een groot aantal zaken af kan trekken. Denk hierbij ondermeer aan reparatie- en onderhoudskosten, commissie van het verhuurbedrijf en kosten van de keyholder. Er zijn zelfs financieringskosten en afschrijvingen die je onder bepaalde voorwaarden in mindering mag brengen.
In ons artikel over onroerend goed gerelateerde belastingen leggen we uit hoe je belastingaangifte kunt doen. Als je verhuurt, moet je elke drie maanden aangifte doen, na elk trimester. Dat hoeft alleen in de trimesters dat je verhuurt. Daarnaast doe je een keer per jaar een aangifte voor de IRNR. Dat moet overigens ook als je (helemaal) niet verhuurt.
Ondersteuning
Wil je je tweede woning in Spanje in de verhuur doen? Of ben je op zoek naar een goede gestor? Yourcatalancontact.com kan je hierbij helpen. Wij kunnen de vergunning voor je aanvragen. Ook kunnen wij de trimestrale en jaarlijkse belastingaangiftes voor je verzorgen. Neem voor meer informatie contact met ons op. Je kan ons mailen op: info@yourcatalancontact.com, of via ons contactformulier.
Ook als je andere vragen of opmerkingen hebt naar aanleiding van het bovenstaande, staan wij natuurlijk tot je beschikking.
Wil je graag op de hoogte blijven van onze andere publicaties over de Spaanse en Catalaanse bureaucratie? Volg ons dan op facebook, of schrijf je in voor onze nieuwsbrief.
Bij de aanvullende gemeente voorwaarden begrijp ik dit niet: “De woning mag niet bewoond zijn en sinds 2015 ook geen woonbestemming hebben gehad”.
Hoe kun je überhaupt iets verhuren als dat GEEN woonbestemming heeft??
En waarom mag de woning zich niet op de begane grond bevinden??
(Zijn dus alleen appartementen op een verdieping toegestaan?)
Dat kan als de woning sinds 2015 leeg heeft gestaan.
Waarom de woning zich niet op de begane grond mag bevinden… dat zal je de gemeente moeten vragen, daar heb ik geen idee van.