Als je een vakantiewoning in Spanje verhuurt, of een woning verhuurt voor kortere termijn, is er vanaf 1 juli een extra registratie verplicht in de RNA. In Spanje is er steeds meer discussie over het massatoerisme waardoor de woningmarkt onder druk komt te staan. Dit komt natuurlijk door de hoeveelheid woningen bestemd voor vakantieverhuur. Steeds meer regio’s leggen dit dan ook aan banden. En vanaf dit jaar wil ook de nationale regering in Madrid de vakantiewoningen gaan bijhouden.
De RNA is deze registratie die je voor je vakantiewoning in Spanje moet gaan doen. Maar wat is dit precies? Wanneer is het nodig? En hoe regel je deze inschrijving? In dit artikel zullen we de NRA uitgebreid bespreken.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
RNA: een extra register
De RNA een extra registratie voor je vakantiewoning in Spanje, als je die verhuurt. Ook andere woningen die tijdelijk worden verhuurd, dus tussen de twee weken en 11 maanden, moet je in dit register aanmelden. Let op: voor vakantiewoningen komt deze registratie bovenop de bestaande toeristische verhuurvergunning die je al moet regelen bij je regionale overheid. De aanvraagprocedure daarvoor verschilt per autonome regio.
Het invoeren van de RNA heeft te maken binnenlandse factoren. Denk daarbij aan de woningmarkt die onder druk staat door de hoeveelheid woningen die niet voor permanente bewoning beschikbaar zijn. Ook is er in Spanje discussie over het model van de toeristische sector. De tendens is weg te bewegen van het massatoerisme. Men vindt dat voordelen daarvan voor de economie niet meer opwegen tegen de overlast die het veroorzaakt.
Deze problemen zijn natuurlijk het grootst in plaatsen met veel toerisme. In plaatsen als Barcelona en Valencia, en aan kuststroken zoals de Costa Brava en de Costa Blanca heeft de lokale bevolking grote problemen om een goede woning te vinden.
Los van de binnenlandse problemen verbonden aan het massatoerisme, is er ook nog druk vanuit de Europese Unie. Die heeft besloten dat landen voortaan een register bij moeten houden van vakantiewoningen.
Verschillende soorten verhuur
Bij de registratie in de RNA wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende vormen van verhuur. Het gaat daarbij niet alleen om wát je verhuurt, maar ook hoe en voor hoelang. De meest voorkomende vorm is de toeristische verhuur, ook wel alojamiento de uso turístico genoemd. Dit is de klassieke vakantieverhuur die je aanbiedt via platforms als Airbnb of Booking.com. Het gaat meestal om korte verblijven van een paar dagen tot enkele weken, met een duidelijk commercieel doel. In vrijwel alle regio’s is deze vorm van verhuur onderworpen aan specifieke regelgeving en heb je er een toeristische vergunning voor nodig.
Daarnaast bestaat er ook verhuur voor tijdelijk gebruik, ofwel alojamiento de uso temporal. Hierbij gaat het om woningen die tijdelijk worden verhuurd aan bijvoorbeeld werknemers, studenten of mensen die voor persoonlijke redenen tijdelijk in Spanje verblijven. De huurperiode is doorgaans wat langer, vaak enkele maanden, maar wel tijdelijk. In principe gebruikt de huurder de woning niet als hoofdverblijf. Hoewel deze vorm niet altijd onder de toeristische regels valt, moet je de woning in dit geval wel in de RNA registreren.
Het is dus belangrijk goed te bepalen in welke categorie jouw woning valt. De regels en verplichtingen richting de RNA kunnen verschillen per situatie en per regio. In sommige gevallen, zoals wanneer je een kamer binnen je eigen woning verhuurt, kunnen er weer andere eisen gelden. Twijfel je over de juiste classificatie? Dan is het verstandig om je vooraf goed te laten informeren.
Ventanilla única
Spanje doet dit door de invoering van de RNA: het Registro Nacional de Arrendamientos de Corta Duración. Om het allemaal wat eenvoudiger (en centraler) te maken, is er een zogenaamd Ventanilla Única Digital opgezet. Dat is een “digitaal loket” waar alle gegevens rond kortetermijnverhuur samenkomen. Dit loket vormt de digitale ruggengraat van het RNA en is bedoeld om zowel verhuurders als overheidsinstanties beter te bedienen.
Via dit platform worden de registratiegegevens verzameld, beheerd en, indien nodig, gedeeld met andere instanties zoals de belastingdienst of je autonome regio. Ook verhuurplatforms zoals Airbnb moeten via dit loket informatie aanleveren over de verhuuractiviteiten van hun gebruikers. Elke maand sturen zij dus alle verblijven in de vakantiewoning automatisch door aan de overheid.
De bedoeling hierachter is om versnippering te voorkomen en voor meer transparantie te zorgen. In de praktijk betekent het dat je als verhuurder in Spanje steeds vaker te maken krijgt met één centraal punt voor registratie en controle.
Hoe krijg je hiermee te maken?
De registratie van je vakantiewoning in Spanje in de RNA is niet zomaar een formaliteit. Het nummer dat je na inschrijving krijgt, wordt in de praktijk essentieel voor bijna alles wat met je verhuuractiviteit te maken heeft. Zonder dit nummer kan je de woning eigenlijk niet meer aanbieden voor kort verblijf. Het gaat dus om veel meer dan alleen een vinkje op een lijstje.
Om te beginnen zijn verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com straks wettelijk verplicht om dit RNA-nummer op te vragen en te tonen bij elke advertentie. Als je geen nummer hebt, mag je woning niet meer op het platform blijven staan. Ook eigen websites of advertenties op social media kunnen onder deze verplichting vallen. De controle hierop ligt zowel bij de platforms als bij de autoriteiten.
Daarnaast kunnen regionale of gemeentelijke instanties (zoals je comunidad autónoma) het RNA-nummer gebruiken als koppeling met hun eigen vergunningensysteem. Denk aan toeristische licenties of gemeentelijke registratieverplichtingen. Wie zijn woning bijvoorbeeld al moest inschrijven bij de Generalitat de Catalunya, krijgt te maken met een dubbele koppeling: die lokale registratie moet straks overeenkomen met je nationale RNA-inschrijving.
Ook voor fiscale doeleinden zal het RNA-nummer relevant worden. De Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) kan via dit nummer controleren wie er verhuurt en of de inkomsten correct worden aangegeven. Platforms zijn bovendien verplicht om verhuurgegevens periodiek door te geven, gekoppeld aan jouw RNA-inschrijving.
Kortom: zonder RNA-nummer komt je verhuuractiviteit stil te liggen. Het wordt het administratieve ankerpunt waarmee alle betrokken instanties – lokaal, nationaal én Europees – informatie kunnen uitwisselen en controleren.
Registratie
De registratie van je vakantiewoning of verhuurde woning in Spanje in het RNA verloopt volledig online via de Sede Electrónica del Colegio de Registradores. Daarvoor heb je een elektronisch certificaat nodig, zoals die van FNMT. Daarmee kan je jezelf officieel identificeren binnen administratieve procedures. Maar voordat je aan de aanvraag begint, moet je je eerst registreren als gebruiker van de digitale diensten van de registradores. Dat doe je via sede.registradores.org, waar je een gebruikersaccount aanmaakt en je digitale handtekening koppelt.
Na registratie kun je inloggen op het platform en daar de aanvraagprocedure starten via de sectie “Número de Registro de Alquiler”. Je vult een digitaal formulier in waarin je informatie opgeeft over jezelf (of de eigenaar), de woning en het type verhuur. Afhankelijk van of je de hele woning of slechts een kamer verhuurt, worden aanvullende details gevraagd. Dit formulier moet je ondertekenen, en daarna kan je beginnen met de eigenlijke aanvraag. Die gaat via dezelfde website.
Vervolgens voeg je bewijsstukken toe, zoals een toeristische vergunning of eerdere regionale inschrijving. Na verzending ontvang je vrijwel meteen een e-mail met bevestiging en een voorlopig RNA-nummer. Dat kun je meteen gebruiken om je woning aan te bieden op platforms zoals Airbnb of Booking. Het definitieve nummer wordt later toegekend.
Ondersteuning of uitbesteding
De registratie van je verhuur- of vakantiewoning in Spanje in de RNA is een vrij lastig proces, vooral als je niet alle voorgaande benodigde inschrijvingen hebt gedaan. Zou je deze registratie graat uit willen besteden? Contacteer ons dan voor de mogelijkheden.
Verder bieden we allerlei uiteenlopende ondersteuning en begeleiding aan bij administratieve procedures in Spanje. Op onze dienstenpagina vind je daar meer informatie over. Voor vragen of opmerkingen over het bovenstaande kan je ons mailen op info@yourcatalancontact.com.
Wil je samen met ons verder de Spaanse bureaucratie verkennen? Dan kan je je opgeven voor onze nieuwsbrief, en ons volgen op facebook.
