Om een woning te verhuren in Spanje heb je in veel gevallen een verhuurvergunning nodig. Veel mensen kopen in Spanje met het idee de woning een aantal weken te verhuren. De woning betaalt zichzelf niet terug op deze manier, maar je houdt er tenminste nog een leuk zakcentje aan over.
In het verleden hebben we al eens een artikel gepubliceerd met algemene informatie over het verhuren van een woning in Spanje: Tweede woning in Spanje in de verhuur.
De laatste jaren maakt de overheid in Spanje de vakantieverhuur van een tweede woning steeds lastiger en bureaucratischer. Veel gemeentes, provincies en zelfs hele regio’s van Spanje geven geen verhuurvergunning meer uit. In dit artikel zullen we bekijken hoe je een verhuurvergunning aan moet vragen in delen van Spanje waar dat nog kan.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Is een vergunning echt nodig?
Voordat we bekijken hoe je een verhuurvergunning precies aanvraagt, is het belangrijk om te weten of het voor jouw woning in Spanje ook echt nodig is.
Hier lopen we al meteen bij het probleem op dat we in dit artikel vaker tegen zullen komen. De vergunningen zijn op regionaal niveau geregeld. Dat betekent dat waar je in de ene regio wel een vergunning nodig hebt, je in de andere regio prima kunt verhuren zonder vergunning.
Soorten verhuur
Als je een woning in Spanje wilt verhuren, is het belangrijk om eerst goed te begrijpen onder welke categorie je verhuur valt. Elke categorie heeft zijn eigen regels, vereisten en fiscale gevolgen. Een verkeerde inschatting kan leiden tot problemen bij de aanvraag van een vergunning of zelfs tot boetes achteraf.
Bij toeristische verhuur (vivienda de uso turístico) verhuur je de woning voor korte periodes aan wisselende gasten. Het gaat meestal om verblijven van een paar dagen tot een paar weken. De woning wordt volledig gemeubileerd en instapklaar aangeboden. Voor deze vorm van verhuur vereisen bijna alle Spaanse regio’s een specifieke vergunning.
Seizoensverhuur, ofwel alquiler de temporada, is bedoeld voor tijdelijke verhuur aan eenzelfde huurder. Het gaat dan meestal om enkele weken tot enkele maanden. Deze vorm wordt vaak gebruikt door mensen die voor hun werk of studie tijdelijke woonruimte nodig hebben, of door overwinteraars. In veel regio’s van Spanje valt deze vorm van verhuur buiten de toeristische regelgeving, waardoor er geen verhuurvergunning nodig is. Let op: uit het huurcontract moet duidelijk blijken dat het om seizoensgebonden gebruik gaat. Je mag het niet combineren met vakantieverhuur.
Tot slot is er nog de residentiële verhuur, ofwel alquiler residencial. Dat is de klassieke vorm van verhuur. Een huurder betrekt voor langere tijd de woning en schrijft zich er meestal ook in. Hier gelden de regels van de landelijke huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos). Voor deze vorm van verhuur is er in Spanje geen verhuurvergunning nodig, maar er gelden wel andere verplichtingen. Denk daarbij aan een geregistreerd huurcontract en bepaalde huurbeschermingen voor de huurder.
Voor veel eigenaars is de grens tussen toeristische en seizoensverhuur niet altijd even duidelijk. De Spaanse belastingdienst en de regionale overheden kijken vooral naar het concrete gebruik van de woning, ongeacht hoe je het benoemt in het contract.
Regionale verschillen aanvraag
Zoals we hebben gezien, als je je woning in Spanje wilt verhuren aan toeristen, dan moet je in de meeste regio’s eerst een toeristische verhuurvergunning aanvragen. Waar en hoe je dat doet, hangt van de regio af waarin je woning zich bevindt. Elke autonome regio heeft immers zijn eigen regels, procedures en bevoegde instanties.
In grote lijnen komt het er op neer dat je je woning moet inschrijven in een regionaal toeristisch register. Pas daarna mag je officieel beginnen met verhuren. Die inschrijving gebeurt meestal digitaal, via een online platform van de desbetreffende regio. Afhankelijk van waar je woning ligt, kunnen de vereisten en het verloop van de procedure behoorlijk verschillen.
Het is van groot belang om vooraf goed te informeren bij de regionale én gemeentelijke overheden. In sommige gevallen heb je naast de toeristische vergunning ook een aparte melding nodig bij de gemeente. En in appartementsgebouwen kan ook de VvE (de comunidad de propietarios) invloed hebben op de mogelijkheden tot verhuur.
Catalonië
In Catalonië verloopt de aanvraag via het Departament d’Empresa i Treball van de Generalitat de Catalunya. Je moet je woning registreren in het Registre de Turisme de Catalunya. Je krijgt vervolgens een licencia turística, een vergunning, die je duidelijk zichtbaar in de woning op moet hangen. Op die vergunning staat een registratiecode (HUT-code) die je verplicht moet vermelden in alle advertenties.
In sommige gemeenten, zoals Barcelona, geldt bovendien een apart lokaal vergunningensysteem dat losstaat van de regionale inschrijving. In Barcelona is het sinds enkele jaren zelfs bijzonder moeilijk geworden om een nieuwe toeristische vergunning te verkrijgen. 262 andere Catalaanse gemeentes geven tot nader orde zelfs helemaal geen verhuurvergunningen meer uit.
Comunidad Valenciana
In de Comunidad Valenciana begint de procedure met goedkeuring te vragen van de gemeente waar de woning ligt. Sommige gemeenten vragen daarvoor bijvoorbeeld een informe urbanístico. Dat is een stedenbouwkundig attest waaruit blijkt dat de woning in een zone ligt waar toeristische verhuur is toegestaan. Of ze vragen om een bouwtekening. Wat je nodig hebt, is per gemeente verschillend.
Die goedkeuring dien je in bij Turisme Comunitat Valenciana, een afdeling van de regionale overheid, samen met een zogenaamde declaración responsable. Dat is een document waarmee je formeel verklaart dat je woning voldoet aan de eisen voor toeristische verhuur. Het is géén aanvraag die moet worden goedgekeurd, maar een eenzijdige verklaring van jouw kant, die juridisch bindend is. Deze verklaring en de goedkeuring van de gemeente dien je digitaal in via het regionale portaal.
In de Comunidad Valenciana is de stop op het uitgeven van nieuwe vergunningen minder uitgebreid als in Catalonië. Toch is het in veel plaatsen niet meer mogelijk er nog eentje aan te vragen. Dat is om te beginnen zo in de steden Valencia en Alicante. Daarnaast geldt er ook in toeristische plaatsen als Javea, Denia, Alfaz del Pi
Andalusië
Ook in Andalusië doe je de aanvraag via een digitale declaración responsable, waarin je verklaart dat je woning voldoet aan de voorwaarden voor toeristische verhuur. Na indiening wordt je woning ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía en ontvang je een registratienummer. Daarmee mag je officieel beginnen met verhuren.
De aanvraag wordt automatisch geaccepteerd, maar dat betekent niet dat er geen controle volgt. Bij een inspectie moet je kunnen aantonen dat je woning aan de vereisten voldoet. Denk aan voldoende ventilatie, airco of verwarming (afhankelijk van het seizoen), een EHBO-doos, klachtenboek, en duidelijke informatie voor gasten. Ook moet je de woning bouwtechnisch in orde hebben en eventuele regels van de VvE respecteren.
Voor de meeste particuliere eigenaars is dit voldoende. Toestemming vragen vooraf aan de gemeente is niet nodig, maar als je volgens het gemeentelijke bestemmingsplan de woning niet mag verhuren, dan wordt de vergunning niet uitgegeven, of na controle ingetrokken. Gemeentes kunnen wel aanvullende regels opleggen, over bijvoorbeeld branduitgangen, het aantal toeristische woningen per wijk, of het aantal gasten per woning. Verhuur je meerdere woningen of heb je meer dan vijftien slaapplaatsen, dan gelden er sowieso extra regels.
In steden als Córdoba, Málaga en Granada worden er op het moment geen nieuwe vergunningen uitgegeven. Daarbuiten geeft men wel vergunningen uit, maar zijn er steeds scherpere controles. In Almería zijn er recentelijk na controle 553 woningen uit het register geschrapt
Andere regio’s
In andere regio’s zoals de Balearen, Baskenland of de Canarische Eilanden bestaan weer eigen procedures, en soms ook extra voorwaarden zoals minimumafstanden tot andere toeristische accommodaties, beperkingen per wijk of zelfs tijdelijke moratoria op nieuwe vergunningen.
Benodigde documenten
De benodigde documenten voor de aanvraag van een verhuurvergunning verschillen per regio. Het gaat erom dat je kunt aantonen dat je woning veilig, legaal en geschikt is voor tijdelijk verblijf door derden. Om te weten welke documenten jij moet overleggen, neem je contact op met de regionale overheid.
1. Eigendomsbewijs van de woning
Een kopie van de escritura (notariële akte) of het nota simple uit het eigendomsregister, waaruit blijkt dat jij de eigenaar bent van het pand.
2. Energiecertificaat
3. Bewijs van bewoonbaarheid
Afhankelijk van de regio kan dit een cédula de habitabilidad zijn, een licencia de primera ocupación, of een informe de compatibilidad urbanística. Sommige gemeenten eisen dat je aantoont dat de woning in een zone ligt waar toeristische verhuur is toegestaan.
4. Identiteits- en belastinggegevens
Je moet beschikken over een geldige NIE en vaak ook een inschrijving in het censo fiscal (register van de belastingdienst) als verhuurder.
5. Verzekeringsbewijs
Een aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidad civil) is meestal verplicht.
6. Plattegrond van de woning
Niet overal verplicht, maar vaak sterk aanbevolen. Een eenvoudige schets waarop de ruimtes, uitgangen en voorzieningen zichtbaar zijn, volstaat meestal.
7. Gasteninformatie en klachtenprocedure
In veel regio’s ben je verplicht een klachtenboek ter beschikking te stellen en een informatiegids in de woning te voorzien. Hierin moet bijvoorbeeld staan wat de huisregels zijn en wat te doen in geval van nood.
In enkele gevallen kan de gemeente aanvullende stukken vragen, zoals een verklaring van de comunidad de propietarios dat toeristische verhuur binnen het gebouw is toegestaan.
Hou er rekening mee dat je als verhuurder zelf verantwoordelijk bent voor de volledigheid en juistheid van de documenten. Bij een inspectie moet je al deze stukken kunnen overleggen.
Het RNA register
Vanaf 1 juli 2025 wordt in Spanje een nieuwe nationale registratieplicht van kracht voor iedereen die een woning tijdelijk verhuurt. Deze registratie komt bovenop de regionale verhuurvergunning die je ook moet hebben.
De verplichte nationale registratie geldt voor zowel toeristische verhuur (zoals via Airbnb) als andere vormen van kortetermijnverhuur, bijvoorbeeld aan expats of studenten. De registratie gebeurt via het RNA: het Registro Nacional de Alquiler. Het doel van dit register is om meer transparantie te creëren, illegale verhuur tegen te gaan en meer grip te krijgen op de druk op de woningmarkt.
De inschrijving verloopt via het digitale loket van het Colegio de Registradores. Daar geef je onder andere het kadastraal nummer van je woning op, samen met de adresgegevens en het type verhuur. Na registratie ontvang je een uniek NRA-nummer. Dit nummer is onder andere verplicht voor elke advertentie die je plaatst.
Wil je meer weten over deze registratie, lees dan ook ons artikel RNA: verplichte registratie voor je verhuur- of vakantiewoning in Spanje.
Verhuren zonder vergunning
De verleiding is soms groot: je woning is klaar, de foto’s staan op Airbnb, en je eerste gasten willen boeken. Waarom nog wachten op een vergunning? Toch is toeristische verhuur zonder geldige registratie in Spanje een riskante onderneming. De boetes zijn fors en de controles nemen toe. In sommige gevallen kun je achteraf zelfs geen vergunning meer krijgen als je eerst illegaal hebt verhuurd.
Je mag pas beginnen met verhuren als de woning is ingeschreven in het officiële toeristische register en de NRA. Platforms zoals Airbnb en Booking.com zijn inmiddels wettelijk verplicht om alleen woningen met een geldig toeristisch registratienummer toe te laten. In de praktijk lukt het sommige eigenaars nog om een woning zonder nummer te publiceren, maar zodra een inspectie volgt, loop je risico.
Boetes voor illegale toeristische verhuur verschillen per regio, maar kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s. In Catalonië bijvoorbeeld kan een zware overtreding tot 60.000 euro kosten. Ook in Andalusië en de Comunidad Valenciana zijn de sancties fors, zeker bij herhaalde overtredingen of wanneer er sprake is van fraude (zoals het verhuren onder een valse registratie of via omwegen).
Bovendien geldt in sommige regio’s dat als blijkt dat je al hebt verhuurd zonder vergunning, een toekomstige aanvraag automatisch wordt afgewezen.
Ook zonder vergunning ben je aansprakelijk voor alles wat er in je woning gebeurt. Zonder correcte registratie en verzekering sta je juridisch zwakker.
Ondersteuning of uitbesteding
De registratie van je verhuur- of vakantiewoning in Spanje in de RNA is een vrij lastig proces, vooral als je niet alle voorgaande benodigde inschrijvingen hebt gedaan. Zou je deze registratie graat uit willen besteden? Contacteer ons dan voor de mogelijkheden.
Verder bieden we allerlei uiteenlopende ondersteuning en begeleiding aan bij administratieve procedures in Spanje. Op onze dienstenpagina vind je daar meer informatie over. Voor vragen of opmerkingen over het bovenstaande kan je ons mailen op info@yourcatalancontact.com.
Wil je samen met ons verder de Spaanse bureaucratie verkennen? Dan kan je je opgeven voor onze nieuwsbrief, en ons volgen op facebook.
