Bij het kopen van een woning in Spanje, zijn er een aantal aandachtspunten voor wat betreft de reglementaire of legale situatie ervan. Bestemmingsplannen, bouwvergunningen en -voorschriften zijn anders dan in Nederland of België. Ook als u een woning niet nieuw koopt, kan dit verregaande gevolgen hebben.
In dit artikel zullen we wat dieper ingaan op mogelijke problemen met de reglementaire of legale status van een woning. Andere aandachtspunten in de voorbereiden van de aankoop van een woning in Spanje, komen aan bod in ons overzichtartikel hierover. Dit artikel gaat niet over het kopen van bouwgrond.
Indien nodig, zie eventueel ook onze samenvatting van het gehele koopproces.
Eigendom
Belgen en Nederlanders klinkt dit allicht raar in de oren, maar controleer zeker wie de eigenaar is van de woning die je gaat kopen. Dit doe je nog voordat je de overdracht tekent of een aanbetaling doet.
Het kan zijn dat de verkoper namelijk niet de enige eigenaar is. In dat geval deel je na aankoop het bezit van de woning met andere mensen. Ook gebeurt het dat de eigenaar alleen de opstallen (gebouwen) bezit, maar niet de grond.
Het is daarom zaak om aan de verkoper een kopie van de escritura (eigendomsakte) te vragen. Daarop moeten de naam of namen van de eigenaar, het adres en het registratienummer bij het kadaster (Spaans: catastro, Catalaans: cadastre) vermeld staan. Laat een advocaat of een gestor bij zowel het registro de propiedad van de gemeente, en het kadaster natrekken of deze gegevens allemaal kloppen. Het kan ook zijn dat er informatie ontbreekt.
Niet geregistreerd onroerend goed
Mogelijk kan de verkoper documenten tonen waaruit duidelijk blijkt dat hij of zij de eigenaar is van het onroerend goed, maar dat dit niet zo geregistreerd staat in het kadaster en het registro de propiedad. Dit hoeft geen probleem te zijn. Je advocaat of gestor kan je dan inlichten omtrent de stappen die je moet ondernemen om het onroerend goed, na aankoop, op jouw naam te krijgen. Hier bestaan namelijk verschillende procedures en voorzieningen voor.
Als dit het geval is, win dan zeker juridisch advies in voor de aankoop.
Rechten van derden
Zelfs als de woning volledig bezit blijkt te zijn van de verkoper, kan het zijn dat er toch rechten verleend zijn aan derden. Denk hierbij aan vruchtgebruik of recht van overpad. Dit laatste kan vooral op het platteland voorkomen, of in urbanizaciones. Het is belangrijk hier een beeld van te krijgen voor je overgaat tot aankoop van een huis omdat een nieuwe eigenaar vaak ook gebonden is deze rechten te respecteren.
Openstaande schulden
Bij het natrekken van de eigenaar in het registro de propiedad en het kadaster is het ook van belang bij die instanties ook onderzoek te doen naar eventuele openstaande schulden die op de woning rusten. Deze gaan na de overdracht namelijk over op de (nieuwe) eigenaar. Dit geldt voor alle mogelijke schulden.
Informeer dus zowel naar hypotheken en leningen waarvan het onroerend goed het onderpand is, als naar bijvoorbeeld achterstallige belastingen. Hier moeten goede afspraken over worden gemaakt met de verkoper.
Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de plusvalía: een belasting over de meerwaarde die de verkoper moet betalen bij de verkoop. Ook deze schuld gaat op jou over als die niet tijdig is betaald.
Oude bouwvergunningen
Het is ook van belang bij de gemeente alle afgegeven bouwvergunningen na te trekken. Draag je advocaat op dit te doen, na ondertekening van een reserveringscontract en het betalen van een borg. Het kan namelijk zijn dat er illegale verbouwingen aan de woning zijn gedaan. De gemeente kan aan de (nieuwe) eigenaar hiervoor een boete opleggen en zelfs vragen deze verbouwingen weer ongedaan te maken.
Maar niet alleen enkele delen van de woning kunnen illegaal aangebouwd zijn. Omdat in Spanje de overheid erg traag werkt, gebeurt het bij nieuwbouw wel eens dat er na mondelinge toezegging van de gemeente al een schop in de grond gaat, nog voordat er een bouwvergunning af is gegeven. Het komt heel zelden ook wel eens voor dat de gemeente vervolgens de bouwvergunning later alsnog weigert. Dit kan zelfs gebeuren als het huis of het gebouw er al staat. De (nieuwe) eigenaar draait dan voor de kosten van regularisatie op. In sommige gevallen geeft de gemeente zelfs de opdracht het gebouw weer af te breken.
Bestemmingsplan
Dit laatste doet zich ook wel eens voor op stukken grond die in het bestemmingsplan niet voor bebouwing aan zijn geduid.
Een Spaanse bestemmingsplan kent drie verschillende categoriën waarin percelen ingedeeld worden. Een finca urbana (Catalaans: bé immoble urbá of sol urbá) is bebouwde grond, een finca rústica (Catalaans: sol rústic) is niet bebouwd land (vaak landbouwgrond) en een finca urbanizable (Catalaans: sol urbanitzable) is bebouwbare grond. Als je een (redelijk) nieuwe woning koopt, controleer dan dat het is gebouwd op grond die daar ook voor aan is gewezen.
Op het Spaanse platteland tref je urbanizaciones aan. Dat zijn buurtjes die (ver) van de dorpskern zijn gebouwd. Het komt voor dat een gehele urbanizacion (Catalaans: urbanització) op grond staat die daar niet voor bestemd is. Dit kan later grote problemen opleveren. Ook in dit geval is het belangrijk de reglementaire situatie van de woning die je in Spanje wilt kopen, na te trekken.
Ley de Costas
Vergelijkbaar hiermee is de strook land langs de gehele Spaanse kust die onder de Ley de Costas (“kustwet”) valt. Deze wet is in 1988 aangenomen en dient ter bescherming van de Spaanse kust. Een van de belangrijkste bedoelingen was de massale bebouwing van de kust een halt toe te roepen.
De wet bepaalt dat er niet gebouwd mag worden in een strook van gemiddeld 100 meter langs de gehele kust. Op sommige plaatsen is dit verbreed tot 200 meter. Terreinen die als finca urbana te boek stonden voor de wet in werking trad, zijn hiervan uitgezonderd.
De wet werd in de eerste decennia slecht gecontroleerd en nageleefd. Daardoor zijn er veel gebouwen illegaal neergezet. Dit heeft soms tot problemen geleid, waarbij de overheid later eiste dat die gebouwen weer afgebroken werden.
Een ander probleem is dat de strook land die bij de hoogst bekende vloed in het verleden onder water heeft gestaan, sinds altijd al publiek eigendom is. Gebouwen in deze strook die voorheen als privé-eigendom gezien werden, staan dus eigenlijk op publiek terrein. Deze gebouwen zijn sinds de invoering van de ley de costas publiek bezit, zonder zelfs maar formeel te zijn onteigend. Ze stonden immers om te beginnen al op openbare grond. De bewoners van deze gebouwen hebben wel het gebruiksrecht van deze gebouwen gekregen. Dit was in eerste instantie voor 30 jaar, eenmaal te verlengen met nog eens 30 jaar. Pas dus heel erg op met woningen die dicht op het strand staan en als “buitenkansjes” worden gepresenteerd.
Legale ondersteuning
Het is niet alleen raadzaam, maar zelfs onmisbaar om een advocaat of een gestor in de arm te nemen tijdens het koopproces. Je hebt dit nodig voor het natrekken van de reglementaire situatie van de woning die je in Spanje wilt kopen.
Een Spaanse makelaar doet namelijk alleen waarvoor hij door de verkoper in dienst is genomen: hij verkoopt de woning. De makelaar bekommert zich verder niet om de legale situatie van de woning. Dat risico is voor de koper. Klik hier voor een artikel dat dieper in gaat op de taken van een makelaar, een advocaat, een notaris en een gestor in het koopproces in Spanje.
Dit natrekken van de woning doe je nog voor het tekenen van het contrato privado de compra-venta. Eventueel kan er wel van je worden gevraagd eerst een reserveringscontract (paga y señal) te tekenen.
De advocaat of de gestor zoekt alle bovenstaande punten, en andere mogelijke probleempunten, voor je uit. Hij doet dit onder andere door onderzoek bij het registro de la propiedad bij de gemeente en het catastro (kadaster). Hiervoor heeft hij de escritura, het eigendomsbewijs van de vorige eigenaar nodig. Deze vraag moet van de verkoper komen en vraag je op bij de makelaar. De gemeente en het kadaster zullen vervolgens alle details uitgeven over de erfbegrenzing, eventuele schulden, achterstallige belastingen en de plusvalia, eventuele mede-eigenaren enzovoort.
Je kan proberen dit onderzoek op eigen houtje te doen, maar dat wordt alleszins afgeraden. Plan in je budget zeker ruimte in voor een goede advocaat of gestor in Spanje, die de reglementaire situatie van de woning na kan trekken.
Wat kan Your Catalan Contact voor je doen?
Wij van Your Catalan Contact zijn geen gestor, maar we kunnen je wel met advies bijstaan in de voorbereiding van het kopen van een woning in Spanje. Voor meer informatie kan je contact met ons opnemen op info@yourcatalancontact.com, of door middel van ons contactformulier.
Hoeveel risico lopen wij als kopers om toch voor de kosten voor de Plusvalia op te draaien wanneer de Escritura de betalingsplicht daarvoor duidelijk bij de VERkoper heeft gelegd?
Bedankt voor je bericht Johan. De plusvalía wordt betaald door de verkoper. Mocht deze verzuimen deze belasting af te dragen, dan heeft de gemeente de mogelijkheid loonsbeslag te laten leggen. Als de verkoper in Spanje woont, loop je dit risico dus nooit.
Maar als de verkoper niet in Spanje woont, en de gemeente dus geen loonsbeslag kan laten leggen, schrijft de wet voor dat de afdrachtsplicht overgaat op de koper als de verkoper niet binnen de gestelde termijn betaalt. Dus alleen in het geval dat de verkoper niet in Spanje woont, èn deze verzuimt te betalen, loop je dit risico.
Wat je in dat geval kan doen, is van de verkoper vragen dat die een bedrag ter hoogte van de plusvalía als borg in bewaring geeft aan bijvoobeeld je advocaat of gestor. Laat dat in dat geval opnemen in het contrato privado de compraventa, het voorlopige koopcontract of de compromis dat je tekent voordat je naar de notaris gaat.
Wat zijn de kosten voor het opvragen van een bestemmingsplan in Spanje? Wij hebben van een Gestor een begroting gekregen van €1200 voor het onderzoeken van een bestemmingsplan (van een groot gebeid van plm 22ha en €217 kadaster kosten.
Klinken deze kosten redelijk?
Philip