Het kopen van een woning in Spanje, stap voor stap

Het kopen van een woning in Spanje verloopt natuurlijk niet helemaal op dezelfde manier als in België of Nederland. In een eerdere post hebben we al uitgelegd dat de taken van een makelaar en een notaris anders zijn. Ook is het verstandig een advocaat en/of een gestor in de arm te nemen.

In dit artikel zullen we bespreken hoe het kopen van een woning in Spanje precies in z’n werk gaat. We zullen hierbij bekijken wat je stap-voor-stap allemaal zou moeten doen en wat je kan verwachten. Veel van de informatie op deze pagina komt van de website van de Catalaanse regioregering, speciaal gericht op nieuwkomers.

Voorbereiding

Voor de aanschaf van een woning doe je er goed aan je te verdiepen in het verloop van het koopproces.

Zoals gezegd, een belangrijk verschil tussen het kopen van een woning in België of Nederland, en Spanje, is de taakverdeling tussen makelaar, notaris en advocaat.

Je doet er ook goed aan je te oriënteren op verschillen in wet- en regelgeving aangaande onroerend goed en woningbezit. Als je hier geen idee van hebt, ben je namelijk een makkelijke prooi voor oplichters. En zelfs zonder oplichting kan je blijven zitten met het gevoel een kat in de zak te hebben gekocht, terwijl dat misschien niet zo is.

Ter voorbereiding is het goed om eerst voor jezelf op papier te zetten wat je wilt. Gebruik van de woning, vereisten aan de streek en de plaats, hoeveel het mag kosten… Het lijkt allemaal erg voor de hand liggend, maar het is toch goed hier even bij stil te staan. Zie hiervoor ook ons artikel “Aandachtspunten vóór aankoop van een woning in Catalonië“.

Tenslotte is het belangrijk dat je al je papierwerk op orde hebt. Vraag vantevoren een NIE aan, een Spaans burgerservicenummer of rijksregisternummer. Dit kan je zelf doen, of een gestor voor je laten doen. Sommige makelaars treden ook op als gestor, en kunnen dit dus ook voor je doen.

Zoeken

Het zoeken van de juiste woning is één van de leukste onderdelen van de aanschaf van een (tweede) huis. In het artikel “De juiste locatie kiezen voor een woning in Catalonië” geven we een aantal belangrijke aandachtspunten voor de keuze van de juiste plek om te kopen. Veel van de punten op deze lijst zijn ook op andere regio’s dan Catalonië van toepassing. Het is belangrijk zeker geen haast te hebben, meerdere keren naar Spanje af te reizen, en proberen contact te leggen met de lokale bevolking om ze de juiste vragen te stellen.

Je kan de zoektocht laten verrichten door een makelaar, of zelf op zoek gaan op het internet. Er zijn zowel Spaanse als Nederlandse en Belgische makelaars die gespecialiseerd zijn in de verkoop van woningen op de buitenlandse markt. Alles wijst erop dat zij ongeveer dezelfde prijzen rekenen als een lokale makelaar die alleen de Spaanse markt bedient. Maar dit verschilt natuurlijk per makelaar. Lees dus vooral een aantal reviews voor je keuze te maken.

Ook is het belangrijk niet alleen af te gaan op de makelaar van de verkopende partij. Anders dan in Nederland of België, hebben in de meeste regio’s in Spanje makelaars niet de verplichting onpartijdig te zijn. De verkopende makelaar wil dus zo snel mogelijk de woning verkopen om de commissie op te strijken. Sommigen zijn in staat om hiervoor te liegen. Het is dus belangrijk om als kopende partij ook begeleiding te zoeken.

Je kan ook zelf een woning zoeken via het internet. In het artikel “Wat zijn de beste websites om een woning in Spanje te vinden” hebben we de belangrijkste voor je op een rijtje gezet.

Eerste juridische verificaties

Een groot verschil met Nederland en België is dat als je eenmaal de juiste woning hebt gevonden om te kopen, je eerst uit moet zoeken wat de legale en fiscale situatie ervan is in Spanje. Zoals gezegd geeft de makelaar in principe niet de garantie dat dit in orde is. Het is de verantwoordelijkheid van de koper. Normaal gesproken doe je dit nog voor je iets tekent.

Dit klinkt ons misschien vreemd in de oren, maar het is de normale procedure. Spanjaarden zelf doen deze juridische verificaties ook.

Omdat veel buitenlanders dit niet weten en in goed vertrouwen een contract tekenen, zijn zij een geliefd doelwit van oplichters. Het is daarom belangrijk gebruik te maken van een advocaat of gestor.

In dit artikel hebben we de belangrijkste zaken op een rijtje gezet die na moeten worden getrokken. Voor je een prijs biedt, is het belangrijk om al een paar zaken na te trekken. Dit kan je doen aan de hand van een kopie van de escritura, de eigendomsakte van de verkoper, en een nota simple van het kadaster. In deze fase wil je vooral controleren of de verkoper de enige eigenaar is, of dat je het eigendom moet delen, en of het geboden onroerend goed overeen komt met zoals het bij de autoriteiten bekend staat. Check bij het registro de propiedad, het eigendomsregister van de gemeente, ook alvast of er nog schulden of beslagen op de woning rusten. Je kan dit allemaal zelf doen, maar het geniet absoluut de aanbeveling hiervoor een advocaat of gestor in de arm te nemen.

Bieden en onderhandelen

Als je een woning hebt gevonden die je interesseert, kan het bieden en onderhandelen beginnen. Dit gaat in Spanje enigszins anders dan in Nederland en België. De verschillen zijn vooral cultureel.

In de laatste jaren ligt een bod meestal 20% onder de vraagprijs. Wat je kunt bieden hangt echter heel erg van de situatie af. Je moet dus van geval tot geval bekijken wat je kunt bieden. In ons artikel “Bieden en onderhandelen bij aankoop van een woning in Catalonië” bekijken we hoe je tot het juiste bod kunt komen.

Ook geven we in dat artikel een aantal tips om een zo goed mogelijke prijs te onderhandelen.

Reserveren van de woning

Als je de juiste woning hebt gevonden en je hebt een bod uitgebracht dat is geaccepteerd, kan je hem reserveren. Dit gaat door middel van een reserveringscontract, oftewel Paga y Señal (Catalaans: Paga i Senyal). Dit is het overmaken van een klein bedrag aan de makelaar, als onderpand. Vaak gaat het om €3.000. In andere gevallen vraagt men een percentage van de koopprijs. Hiermee reserveert de makelaar de woning voor jou.

Let hierbij goed op dat dit geld naar een geblokkeerde derdenrekening gaat (cuenta depósito en garantía). Anders loop je namelijk het risico dat je het geld kwijt bent als je niet tot een overeenkomst komt voor de verkoop.

Na de betaling van dit onderpand is er soms de mogelijkheid om verder over de prijs te onderhandelen.

Het is in Spanje niet mogelijk een optie op een woning te nemen zonder het doen van een aanbetaling.

Men slaat soms de paga y señal over. In dat geval wordt er meteen een contrato privado de compra-venta getekend. Daarover volgt later in dit artikel meer informatie. Bij het tekenen van zo’n contract moet je al een deel van de koopsom overmaken, en zit je aan de koop vast. Mocht je dan alsnog afzien van de koop, dan zal je voor de rechter moeten verschijnen. Het is dus belangrijk om ook in dat geval jezelf ervan de verzekeren dat juridisch alles klopt met de woning.

Verdere juridische verificatie

Als je eenmaal de woning hebt gereserveerd, is het tijd om verdere juridische verificaties te verrichten.

Benodigde documenten

Samengevat betekent het dat je aan de verkopende partij de volgende documenten opvraagt, als je dat nog niet had gedaan:

• Een kopie van de escritura (de eigendomsacte) en, als het daar niet op staat, het kadasternummer.
• De Cédula de habitalibilidad, de officiële verklaring van bewoonbaarheid.
• De statuten van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietartios of comunitat de propietaris in het Catalaans) en (een uittreksel van) de notulen van de laatste bijeenkomst.
• Totale prijs van de woning, betaalmethode en algemene voorwaarden.
• Hypotheekgegevens in het geval die bij de aankoop op jou overgaan.
• Laatste betalingsbewijs van de onroerend goedbelasting (recibo del IBI)
• Certificación de la finca, het uittreksel van de registro de propietarios (register van onroerend goedbezitters) van de gemeente, waar onder andere uit blijkt dat er geen schulden op de woning rusten.
• Fotokopie van de identiteitspapieren van de eigenaar (paspoort of identiteitskaart)

Een advocaat of gestor trekt aan de hand van deze papieren een aantal zaken na, als dat niet al in een eerder stadium was gedaan.

Wat controleert de advocaat of gestor?

In de eerste plaats kijkt hij of de woning vrij is van schulden, die anders op jou over zouden gaan. Dit gaat over zowel hypotheken als belastingen. Ook kijkt hij of degene die zegt de eigenaar te zijn dat ook daadwerkelijk is. Als die persoon bijvoorbeeld enkel eigenaar blijkt te zijn van de opstallen, en niet van de grond, zal de advocaat daar bericht van doen. Hij kan kijken of de woning wel in orde is ten opzichte van het bestemmingplan, en of alles verder legaal gezien wel klopt.

Veel makelaars die zich specifiek richten op buitenlanders die in Spanje een woning willen kopen, voeren ook dit legale onderzoek uit. Vaak biedt zo’n kantoor dan niet alleen makelaarsdiensten, maar handelt ook als gestor. Vraag dit zeker na.

Voorlopig koopcontract

Als eenmaal blijkt dat alles in orde is, kan je de woning kopen. De eerste stap voor de aankoop is het tekenen van een contrato privado de compraventa. Dit contract regelt hoe de uiteindelijke overdracht in z’n werk zal gaan. Zoals eerder gezegd, doe je hierbij al een flinke aanbetaling. Meestal is dit 10% van de overeengekomen prijs.

Dit contract kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Als je na het tekenen van dit contract alsnog afziet van de aankoop, zal dit voor de rechter verschijnen en trek je waarschijnlijk aan het kortste eind. ¡¡En let op!! In Spanje is er na de ondertekening van dit contract geen wettelijke bedenktijd, in tegenstelling tot België en Nederland.

Na het tekenen van dit contract is de woning overigens nog niet van jou. Legaal gezien vindt de daadwerkelijke overdracht plaats bij het ondertekenen van de escritura bij de notaris, tenzij in het contrato privado besloten is het anders te doen. Hierover hieronder meer.

Bekostiging

Er zijn natuurlijk mensen die het geld van een (tweede) huis paraat hebben. Maar veel mensen zullen ook goed na moeten denken over de bekostiging van het kopen van een woning in Spanje. Binnenkort komen we op dit thema terug met een artikel over hypotheken in Spanje.

Laatste controle

Vlak voor het tekenen van de notariële akte, de escritura, doe je er goed aan de woning een laatste keer te bezoeken. Dit doe je om te controleren of alles nog in dezelfde staat is als toen je het contrato privado de compraventa tekende.

Niet alleen kan in de tussentijd de woning zelf namelijk beschadigd zijn. Ook alles wat er bijgeleverd zou worden, zoals bijvoorbeeld keukenapparatuur, bekleding of meubels, zou verwijderd kunnen zijn of vervangen door objecten van mindere kwaliteit.

Als dat het geval is, moet je hier meteen werk van maken. Bij het tekenen van de notariële akte aanvaard je de woning en alles wat bijgeleverd wordt namelijk in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. Je kan daarna geen protest meer aantekenen of een vergoeding eisen voor schade of ontbrekende zaken.

Tekenen escritura en overdracht van de woning

Indien niet anders afgesproken, verandert de woning van eigenaar op het moment dat bij de notaris de escritura wordt getekend. Dit is de verkoopakte van de woning. Je tekent deze akte bij de notaris.

De notaris heeft de wettelijke verplichting een aantal controles uit te voeren. Zo moet hij of zij controleren of er schulden op de woning staan, die op de koper overgaan na overdracht van de woning.

Er zijn notarissen die hier onderuit proberen te komen, door een clausule in de eigendomsacte op te nemen die zegt dat ze niet verantwoordelijk zijn in het geval er na de overdracht nog schulden boven komen drijven. Let extra goed op als er zo’n clausule in de acte staat. Overleg goed met je gestor of advocaat. Overweeg om de verkoop bij een andere notaris te laten verlopen mocht je tegen deze clausule oplopen. Hoewel het lang niet altijd het geval is, kunnen er achter deze clausule minder frisse zaken verscholen gaan.

De notaris moet er ook voor zorgen dat beide partijen op de hoogte zijn van de inhoud van de escritura en die ook begrijpen. Als je zelf geen Spaans kunt, moet er dus een vertaler bij aanwezig zijn die een taal spreekt die jij ook spreekt. Teken niets waarvan je zelf de inhoud niet (goed) begrijpt.

Voor meer informatie over de escritura en waar je op moet letten, zie ook ons artikel: “Naar de notaris: de “escritura” oftewel koopakte in Spanje“.

Inschrijven in het registro de propiedad

De overdracht is rechtsgeldig tussen de koper en de verkoper vanaf het moment dat de nieuwe eigendomsakte bij de notaris is getekend. Om rechtsgeldig te zijn naar derden toe, dus bijvoorbeeld ten aanzien van de gemeente of de belastingen, moet een kopie van de eigendomsakte worden gedeponeerd bij het registro de propiedad van de gemeente waar de woning staat. Dit kan de notaris, advocaat of gestor voor je doen, maar je moet hier nadrukkelijk opdracht toe geven.

Dit is een erg belangrijke stap, omdat schuldeisers van de vorige eigenaar nog beslag kunnen leggen op de woning tot deze op jouw naam is gezet in het registro.

Inschrijven bij de gemeente en belastingen

Na de overdracht is het niet alleen zaak de gemeente van de wissel van eigenaar op de hoogte te stellen, je moet jezelf ook inschrijven bij de burgerlijke stand. De gemeente geeft je vervolgens een certificado de empadronamiento (Catalaans: Certificat d’empadronament). Dit heb je nodig om toegang te krijgen tot de meeste overheidsdiensten. Ook voor water, electra en eventueel gas vraagt men soms een kopie van dit document (maar lang niet altijd).

De gemeente int ook de onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalbelasting. Deze belastingen moeten betaald worden door degene die de woning op 1 januari in bezit heeft. Als je een woning dus in de loop van het jaar koopt, betaalt de vorige eigenaar nog de belastingen voor dat jaar. Pas in het jaar daarna betaal jij.

Andere belastingen die je moet betalen over de woning zijn inkomstenbelasting (ook als je het niet verhuurt) en mogelijk ook vermogensbelasting. In dit artikel bespreken we die belastingen als je zelf woonachtig bent in Nederland of België, en enkel een tweede huis hebt gekocht in Spanje. In de toekomst zullen we een artikel wijden aan belastingen voor vaste inwoners van Spanje (residentes).

Let goed op: in Spanje krijg je meestal geen belastingaanslag of -formulier toegestuurd. Het is in die gevallen aan jou om naar de gemeente of belastingdienst te gaan en aangifte te doen. Doe je dit niet, dan wordt dat gezien als belastingontduiking en ben je strafbaar. Het is dus niet zo dat als je geen aanslag ontvangt, je niet hoeft te betalen.

Aansluitingen en basisvoorzieningen

Als de woning al een poos leeg heeft gestaan, dien je je waarschijnlijk opnieuw aan te melden bij het water- en het electriciteitsbedrijf. Is de vorige bewoner er nog maar net uitgetrokken, dan is het vaak voldoende om de aansluiting op jouw naam te laten zetten.

Meestal kan een makelaar deze handelingen voor je uitvoeren. Maar je kan ze vaak ook zelf doen per telefoon of internet. In de grotere plaatsen hebben deze bedrijven ook een kantoor waar je langs kunt gaan.

Veel huizen in Spanje zijn niet op het gas aangesloten, maar werken met gasflessen. Dit vind je makkelijk uit met een blik in de keuken. Als de woning op het gasnetwerk aangesloten is, moet je ook die aansluiting bij dat nutsbedrijf op je naam laten zetten. Gasflessen worden op straat verkocht. Een aantal maal per week of zelfs elke dag komt er een vrachtwagen met gasflessen in de straat. Vervolgens trek je de aandacht van de verkoper, die dan een nieuwe fles naar je voordeur brengt, en de lege fles weer meeneemt.

Let goed op: over het algemeen verzenden nutsbedrijven in Spanje niet erg veel herinneringen en aanmaningen. In het geval van een betalingsachterstand sluiten ze de leidingen vrij snel af. Het kost extra geld om de aansluitingen daarna weer te openen.

Verzekeringen

Het wordt aangeraden een seguro multirriesgo (all risk verzekering, Catalaans: Assegurança multirisc) af te sluiten. Deze dekt zowel de woning als de inboedel. Dan ben je gedekt bij ongevallen in je eigen woning, en incidenten die schade aanrichten in naastgelegen woningen. Sommige van deze verzekeringen dekken ook enkele maanden hypotheekaflossing, als je daar zelf tijdelijk niet toe in staat bent, bijvoorbeeld door werkloosheid.

Ondersteuning en begeleiding

Zoals gezegd, er zijn makelaars, zowel in Spanje als in België en Nederland, die ook als “gestor” kunnen handelen. Zij kunnen je in het gehele proces begeleiden en zelfs voor je uitvoeren. Dit scheelt je een hoop onzekerheid als je een woning wilt kopen in Spanje.

Ook wij van your catalan contact kunnen je helpen in dit proces. Voor eventuele vragen of opmerkingen, kan je ons contacteren op info@yourcatalancontact.com.