Als je een woning in Spanje als vakantiewoning wilt verhuren, dan wil je die natuurlijk graag aanbieden op platforms als Airbnb en Booking.com. Veel mensen denken dat het voldoende is een account aan te maken en te beginnen met verhuren. Tegenwoordig is dat door de regionale en nationale overheden echter streng aan banden gelegd. Je moet een vergunning regelen en de woning registreren. Dit is per regio anders geregeld. Als je dit niet goed aanpakt, loop je zelfs risico op een hoge boete.
Voor meer informatie over hoe je die vergunning moet regelen, lees ons artikel Tweede woning in Spanje in de verhuur.
In dit artikel bekijken waar je op moet letten als je de woning wilt verhuren via een online platform.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Verhuurvergunning
Voordat je begint met verhuren, moet je natuurlijk een verhuurvergunning aanvragen. De verantwoordelijkheid van deze uitgifte zijn de regionale overheden.
De laatste jaren is er erg veel te doen om deze vergunningen. Door de grote hoeveelheid vakantiewoningen staat de huizenmarkt in Spanje namelijk behoorlijk onder druk. Veel regio’s en zelfs de rijksoverheid heeft hier dus een aantal wetten over aangenomen. Denk daarbij aan begrenzingen van het aantal vakantiewoningen per 1.000 woningen, het uitroepen van beschermde zones, of zelfs gewoon een volledige stop op uitgifte in bepaalde gebieden.
Daarnaast heeft elke regio andere regels omtrent de uitgifte van de verhuurvergunning. In Catalonië geeft de regio de vergunning uit, maar moet je wel voldoen aan eventuele aanvullende voorwaarden van de gemeente. In Andalusië daarentegen moet je bij de regionale overheid een zogenaamde declaración responsable registreren. Daarin verklaar je zelf dat de verhuurwoning voldoet aan alle voorwaarden. Je hoeft dus niet te wachten op goedkeuring van de gemeente en de regio. Maar als vervolgens bij een controle blijkt dat de woning niet voldoet aan die voorwaarden, dan moet je de verhuur staken èn krijg je een boete. Voor je begint de woning te verhuren, is het dus van belang het regionale papierwerk goed geregeld te hebben.
Naast de regionale vergunning is het vanaf 1 juli 2025 ook verplicht om de woning in te schrijven in een nationaal register, het RNA. Dit is een extra register. Het inschrijvingsnummer in dit register moet je verplicht doorgeven aan online platforms. Sites als Airbnb en booking.com mogen geen vakantiewoning in Spanje meer publiceren zonder dit inschrijvingsnummer. Niet alleen loop je zelf risico op een sanctie, die sites kunnen ook bestraft worden.
Voor meer informatie over het correct registreren van je vakantiewoning voor de verhuur, lees ook ons artikel: Een verhuurvergunning regelen voor een woning in Spanje.
Airbnb
Als je eenmaal alle papierwerk in Spanje hebt geregeld, kan je beginnen de vakantiewoning aan te bieden op de verschillende online platforms zoals Airbnb en booking.com.
Airbnb is waarschijnlijk het bekendste platform voor toeristische verhuur. Niet alleen is dat het bekendste platform onder potentiële huurders. Het is ook gebruikersvriendelijk en je kunt er relatief snel een advertentie aanmaken. Maar juist omdat het zo populair is, ligt het onder een vergrootglas, zowel bij lokale overheden als bij de belastingdienst. Als je via Airbnb wil verhuren, moet je dus goed weten waar je aan begint.
Als je nog niet eerder via Airbnb hebt verhuurd, is het goed om te weten dat het platform niet alleen een marktplaats is, maar ook actief bemiddelt. Dat betekent dat ze bijvoorbeeld automatisch annuleringsvoorwaarden hanteren, betalingen verwerken, en soms ook bemiddelen bij klachten van gasten.
Je kunt als verhuurder redelijk veel zelf instellen. Denk dan bijvoorbeeld aan de minimumduur van een verblijf, of wat je huisregels zijn. Het loont om daar even goed voor te gaan zitten. Sommige standaardinstellingen zijn namelijk te soepel. Als je niets aanpast, loop je het risico op onhandige boekingen, of discussies achteraf.
Ook belangrijk om te weten is dat beoordelingen en reviews alles bepalend zijn op Airbnb. Gasten laten na elk verblijf een review achter. Die recensies bepalen in hoge mate hoe zichtbaar je advertentie is, en of nieuwe gasten je woning kiezen. Het is dus niet alleen een kwestie van sleutels overhandigen, maar ook van goede service bieden.
Verhuurvergunning en registratie
Als je een nieuwe advertentie aanmaakt op Airbnb, dien je het vergunningsnummer en het registratienummer van de RNA in te geven. Zonder die nummers kun je de meeste advertenties niet meer activeren, of alleen tijdelijk. Daarna zal Airbnb je alsnog vragen om het nummer in te vullen.
In sommige regio’s controleert Airbnb automatisch of het nummer klopt met het adres van je woning. Als het niet klopt, kan je advertentie worden opgeschort. Dezelfde controles worden ook toegepast op bestaande advertenties. Het is dus geen eenmalige horde, maar iets dat je geactualiseerd moet houden.
Belastingen
In een aantal Spaanse regio’s int Airbnb de toeristenbelasting (de impuesto sobre estancias turísticas). Die belasting draagt het platform dan automatisch af aan de belastingdienst van de regio. In Catalonië bijvoorbeeld gaat dit vanzelf zodra je je HUT-nummer hebt toegevoegd aan je account. Je hoeft dat bedrag dan niet zelf in te houden of af te dragen
Let op: dit gebeurt niet in alle regio’s. In Andalusië of de Valenciaanse Gemeenschap moet je die belasting meestal zelf nog bijhouden en afdragen. Kijk dus altijd na hoe het in jouw regio is geregeld, en vertrouw er niet blind op dat Airbnb alles voor je regelt.
Verder deelt Airbnb sinds enkele jaren automatisch gegevens uit met de Spaanse belastingdienst (Hacienda). We hebben het dan niet over de toeristenbelasting, maar over de inkomstenbelasting over de huuropbrengst. Om problemen te vermijden, doe je dus beter altijd netjes aangifte van die inkomsten. Dat kan via de IRPF-aangifte (voor residenten) of via de IRNR (voor niet-residenten).
Je hoeft overigens niet bang te zijn dat je “per ongeluk” te veel opgeeft. In je account kun je vrij makkelijk overzichten downloaden van de inkomsten per maand, inclusief servicekosten en toeristenbelasting. Die gegevens vormen een goed vertrekpunt voor je belastingaangifte.
Booking.com
Voor de verhuur van een vakantiewoning in Spanje werkt Booking.com heel anders dan Airbnb. Het trekt ook net een ander type verhuurder aan. Airbnb leunt sterk op het idee van ‘verhuren van particulier tot particulier’. Booking.com daarentegen presenteert zich eerder als een soort hotelgids. Jouw woning komt hier gewoon netjes tussen de andere accommodaties komt te staan, zoals hotels of gastenkamers. Dat heeft voor- en nadelen, afhankelijk van wat je zoekt.
Een voordeel is dat je advertentie zichtbaar wordt in een enorme zoekmachine die wereldwijd door miljoenen reizigers wordt gebruikt. Daardoor bereik je ook gasten die niet specifiek op zoek zijn naar particuliere woningen, maar gewoon een verblijf zoeken in jouw regio. Dat kan het aantrekkelijk maken als je woning bijvoorbeeld goed scoort bij zakelijke reizigers of mensen die om een andere reden Airbnb niet minder gebruiken.
Het contact met je gasten is daardoor vaak iets zakelijker en afstandelijker. Er is minder ruimte voor persoonlijk contact vooraf. Voor wie liever het gesprek aangaat en duidelijke afspraken maakt, is dat soms even wennen.
Bij Booking.com is het bovendien extra belangrijk dat je je beschikbaarheid goed bijhoudt. Het platform gaat ervan uit dat je planning klopt. Als je bijvoorbeeld een boeking moet annuleren omdat er dubbel is geboekt, kan dat gevolgen hebben voor je score. Zeker als je ook op andere platforms verhuurt, is het slim om gebruik te maken van een zogenaamd channel management systeem. Dat is een applicatie die je kalenders automatisch synchroniseert. Dit is geen verplichting, maar wel een aanrader als je professioneel wilt verhuren.
Betaling
Een belangrijk verschil met Airbnb is hoe de betaling geregeld is. Bij Airbnb betaalt de gast rechtstreeks aan het platform, dat daarna jouw deel uitkeert, na aftrek van de kosten en hun eigen tarief. Bij Booking.com zijn er verschillende modellen mogelijk. In sommige gevallen betaal je als verhuurder een maandelijkse factuur op basis van de gerealiseerde boekingen. In andere gevallen verloopt de betaling wél via Booking.com, maar duurt het iets langer voordat je het geld ontvangt.
Booking.com laat gasten vaak boeken zonder dat ze meteen hoeven te betalen. In dat geval geef je ze als verhuurder de mogelijkheid om pas bij aankomst of kort voor aankomst te betalen, meestal met een creditcard. Je kunt er ook voor kiezen om betaling vooraf verplicht te maken, maar dat moet je dan zelf instellen.
Het loont dus om goed naar je betalings- en annuleringsvoorwaarden te kijken. Je kunt dan precies bepalen hoe en wanneer je je geld wilt ontvangen. Die instellingen zitten wat dieper verstopt in het systeem, dus neem er even de tijd voor om ze goed door te lopen.
Vergunning
Net als bij Airbnb vraagt Booking.com bij het aanmaken van je advertentie om een toeristisch registratienummer, afhankelijk van de regio waar je woning ligt. Als je dat niet invult, loop je het risico dat het platform je advertentie schorst of weigert. In sommige regio’s gaat dat automatisch, in andere word daar handmatig op gecontroleerd.
Het platform hanteert daarbij weinig speelruimte. Waar Airbnb je nog wel eens een paar dagen de tijd geeft om iets toe te voegen of aan te passen, is Booking.com doorgaans wat strikter. Als het nummer niet klopt, of niet overeenkomt met adres, dan blijft je advertentie simpelweg offline staan.
Belastingen
In tegenstelling tot Airbnb houdt Booking.com geen toeristenbelasting namens je in. Als verhuurder moet je die dus zelf innen bij je gasten en afdragen aan de bevoegde instantie, als dat in jouw regio verplicht is. In Catalonië bijvoorbeeld betekent dat dat je periodiek een aangifte moet doen via het online systeem van de Generalitat.
Ook de inkomstenbelasting meldt Booking.com in principe niet automatisch aan de Spaanse belastingdienst. Je bent dus zelf verantwoordelijk voor het correct opgeven van je huurinkomsten bij je belastingaangifte. Hou er wel rekening mee dat de belastingdienst in toenemende mate gegevens uitwisselt met platforms. Het is dus verstandig om je administratie toch goed op orde te houden.
Minder bekende platforms
Hoewel Airbnb en Booking.com de bekendste namen zijn, zijn ze zeker niet de enige platforms waarop je je vakantiewoning in Spanje kunt aanbieden. Er bestaan meerdere alternatieven die nét iets andere doelgroepen bedienen. Mogelijk sluiten die platforms qua werkwijze beter aan bij jouw wensen als verhuurder.
Een voorbeeld is Vrbo, een platform dat vooral populair is onder gezinnen en mensen die iets langer willen blijven. De manier van adverteren lijkt meer op die van Airbnb dan op die van booking.com, maar de doelgroep zoekt vaak iets ruimers of rustigers in Spanje, zoals een vakantiehuis aan de kust of in de natuur.
Ook Holidu is in opkomst. Dat is een Duits platform dat actief is in veel Spaanse regio’s, en dat je aanbod vaak automatisch verspreidt over meerdere partnersites. Dat kan handig zijn, maar het loont om goed te kijken welke voorwaarden er dan precies gelden.
Voor wie zich richt op toeristen die buiten de gebaande paden zoeken, is er bijvoorbeeld Only-Apartments. Dit is een platform dat al wat langer meedraait en zich meer richt op stedelijke woningen. En als je een huis op het platteland hebt, kan Natuurhuisje.nl interessant zijn. Deze laatste site is erg geschikt als je de woning wilt verhuren aan Nederlanders of Belgen die specifiek op zoek zijn naar rust en ruimte.
Bij elk van deze platforms gelden eigen regels, commissies en instellingen. Sommige vragen meteen om een toeristisch registratienummer, andere pas later in het proces. Het is dus altijd slim om eerst even de kleine lettertjes te lezen voordat je je woning aanmeldt.
Ondersteuning of uitbesteding
Een woning toeristisch verhuren in Spanje klinkt eenvoudig. Technisch gezien is het dat ook, mits je de regels vanaf het begin goed in de vingers hebt. De platforms zelf maken het je relatief makkelijk. De randvoorwaarden liggen vaak echter buiten het scherm: vergunningen, meldplichten, belastingen.
Van yourcatalancontact.com kunnen we je helpen bij het aanvragen van de verhuurvergunning en het registreren van de woning in het RNA, het nieuwe nationale register van korte termijn verhuur. Als je daarin geïnteresseerd bent, of heb je vragen of opmerkingen over het bovenstaande, dan kan je ons mailen op info@yourcatalancontact.com.
Verder bieden we allerlei uiteenlopende ondersteuning en begeleiding aan bij administratieve procedures in Spanje. Op onze dienstenpagina vind je daar meer informatie over.
Wil je samen met ons verder de Spaanse bureaucratie verkennen? Dan kan je je opgeven voor onze nieuwsbrief, en ons volgen op facebook.
