Hoe bereken je de extra kosten bij het kopen van een woning in Spanje? Waar moet je allemaal rekening mee houden? Deze vragen dringen zich op als je een huis of apartement wilt kopen in Spanje.
Eerder deze maand zijn we al uitgebreid ingegaan op het koopproces van een woning. In dit artikel willen we een overzicht geven van de kosten waar je, naast de koopprijs van de woning zelf, rekening mee moet houden bij kopen in Spanje. Afhankelijk van het feit of het om nieuwbouw gaat of een woning die al in gebruik is, en vooral van de regio, moet je tussen de 12 en 15% bijtellen bovenop de kopsom.
Veel extra kosten zullen Nederlanders en Belgen raar in de oren klinken, omdat ze te maken hebben met het feit dat het koopproces in Spanje enigszins anders verloopt. Vooral het nut van de kosten voor een gestor, een advocaat en een aankoopmakelaar is niet altijd duidelijk. Toch is het erg belangrijk ook voor deze posten ruimte te houden in je begroting.
Al met al is het belangrijk om in het oog te houden dat de bijkomende kosten voor een koper in Spanje aanmerkelijk hoger liggen dan in Nederland en België. Hierop willen besparen is niet altijd het slimste om te doen. Het kan er namelijk voor zorgen dat je later voor erg hoge onverwachte kosten komt te staan.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Welke belastingen betaal je bij het kopen van een woning in Spanje?
Bij het kopen van een woning in Spanje betaal je afhankelijk van het type woning overdrachtsbelasting, BTW en soms aanvullende kosten zoals aktekosten. In het verleden hebben we hier al meerdere artikelen over gepubliceerd.
Als je bouwgrond koopt of een nieuwbouwwoning, betaal je daar BTW over (IVA, Impuesto de Valor Añadido). Bij aankoop van een woning van een andere particulier betaal je ITP, (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oftewel overdrachtsbelasting).
Voor een uitgebreid artikel over deze belastingen, zie ons artikel Overdrachtsbelasting en meerwaardebelasting of plusvalía in Spanje: een uitleg.
Welke belasting betaal je bij een bestaande woning in Spanje?
Bij een bestaande woning betaal je in Spanje ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting. Deze belasting verschilt per regio. Daarnaast hangt de hoogte af van de verkoopwaarde van het huis. In sommige regio’s betaal je voor een duurdere woning een hoger percentage ITP.
In Andalusië is de ITP 6%, net als in Madrid. Op de Balearen en de Canarische Eilanden slechts 5%. In de regio Valencia (waar ook de provincie Alicante onder valt), waar de ITP 10% bedraagt. In Murcia tenslotte betaal je 7% ITP. Het percentage in Catalonië geschaald. Je betaalt er een hoger percentage naarmate de prijs van de woning hoger ligt. Deze percentages zijn slechts grove indicaties. In alle regio’s zijn er afwijkende percentages voor bepaalde situaties.
Laat geen lagere verkoopwaarde in de koopakte opnemen om minder ITP te betalen. Er zijn verkopers die dit voorstellen omdat zij dan minder plusvalía moeten betalen. Dat is de gemeentelijke belasting op de overwaarde. Door een lagere waarde op te laten nemen, betaal je zelf bij de verkoop juist méér plusvalía. Vooral als je huis in de tussentijd in waarde is gestegen, schiet je er financiëel behoorlijk bij in.
Dat gezegd zijnde, sinds 2022 controleert de Spaanse Belastingdienst de zogenoemde valor de referencia van het kadaster. Is deze hoger dan de koopprijs, dan wordt de overdrachtsbelasting in veel gevallen toch over die hogere referentiewaarde berekend. Een lagere koopprijs in de akte opnemen levert daardoor lang niet altijd meer belastingvoordeel meer op.
Naast de ITP zijn er de aktekosten. Bij de aankoop van een bestaande woning gaat het om slechts enkele euros die je betaalt voor het gewatermerkte papier.
Welke belasting betaal je bij een nieuwbouwwoning in Spanje?
Bij een nieuwbouwwoning betaal je in Spanje meestal 10% BTW en daarnaast AJD, een belasting op notariële documenten. Het BTW percentage is voor heel Spanje gelijk, behalve op de Canarische Eilanden. Daar betaal je geen BTW, maar 7% aan een regionale belasting.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaal je ook een soort belasting op de akte zelf. Om te beginnen betaal je het papier van de akte, net als bij een bestaande woning. Maar daar bovenop betaal je in de meeste regio’s zo rond de 1,5% variabele aktekosten. Alleen Madrid, Navarra en Baskenland hebben aanmerkelijk lagere tarieven.
Welke kosten maak je voor professionele begeleiding bij het kopen van een woning in Spanje?
Professionele begeleiding kost geld, maar voorkomt vaak veel hogere kosten doordat deskundigen juridische, bouwkundige en administratieve problemen tijdig signaleren.
Omdat veel mensen de valkuilen bij het kopen van een woning in Spanje onderschatten, besluiten ze te besparen op de kosten van professionele begeleiding bij het proces. Dit is een riskante beslissing die je erg duur kan komen te staan. Tegenstrijdig genoeg bespaar je dus mogelijk behoorlijk wat kosten bij het kopen van je woning in Spanje als je hier juist wat geld voor vrijmaakt.
Hieronder gaan we in op de mogelijke professionele begeleiding bij het kopen in Spanje, en de kosten die dat met zich meebrengt.
Wat kost een aankoopmakelaar in Spanje?
De kosten van een aankoopmakelaar verschillen per kantoor en hangen af van de dienstverlening die je afneemt.
De kosten van een gewone (verkopende) makelaar komen doorgaans voor rekening van de verkoper. Je kan overwegen zelf een aankoopmakelaar in dienst te nemen die namens jou onderhandelt met de verkoper. In tegenstelling tot Nederland of België is de makelaar namelijk geen neutrale tussenpersoon, maar voor alles een verkoper.
De aankoopmakelaar moet je natuurlijk zelf betalen. Om hun onafhankelijkheid te garanderen, delen ze meestal niet mee in de commissie die de verkoopmakelaar ontvangt. Mogelijk komen bij de kosten van de aankoopmakelaar zelf nog de kosten van de verschillende onderzoeken hij of zij namens jou zal doen. Denk dan aan een taxatie of een bouwkundig rapport. Een taxatie kost je maximaal €600. Een bouwkundig onderzoek kan je tot zo’n €500 kosten.
De aankoopmakelaar kan je verder in contact brengen met een advocaat of juridisch adviseur die de legale aspecten van het vastgoed bekijkt, en een goede gestor die alle papieren voor je op orde brengt. Sommige aankoopmakelaars hebben zelf de kennis in huis om dit allemaal voor je te doen.
Pas al helemaal op voor tussenpersonen die zichzelf als verkopende makelaar presenteren en je een woning aan proberen te verkopen, terwijl ze geen opdracht hebben van de verkoper. Omdat zij geen commissie krijgen van de verkoper, zullen ze proberen om van de koper een commissie los te peuteren terwijl ze niet het nodige onderzoek verrichten. Ga hier niet in mee. Betaal uitsluitend tarief aan een aankoopmakelaar die je zelf in dienst hebt genomen.
Wat kost een gestor in Spanje?
Een gestor rekent voor de administratieve afhandeling van de aankoop doorgaans tussen de €400 en €600, afhankelijk van de werkzaamheden. Een gestor is een soort administrator die zich met de administratieve kant van de koop bezighoudt.
Als je zelf een hoog niveau Spaans hebt en het geduld om met de bureaucratie de strijd aan te gaan, kan je proberen deze stappen zelf te ondernemen. Dit is echter niet aan te raden. Het kost je veel tijd en moeite. En belangrijker nog: als je een stap vergeet, kan dit je later erg duur komen te staan. Besteed het dus uit.
De kosten van een gestor hangen af van de waarde van een woning, en van de hoeveelheid werk die je aan hem of haar overdraagt. De prijzen van een gestor zijn bovendien niet wettelijk geregeld. Een goede vuistregel is om zo’n €400 tot €600 te reserveren voor de gestor.
Wat zijn de kosten van een advocaat bij het kopen van een woning in Spanje?
Een advocaat rekent voor de juridische begeleiding bij de aankoop van een woning vaak ongeveer 1,5% van de koopsom, met een minimumtarief.
In Spanje heb je een juridisch adviseur nodig bij aankoop van een woning. Dit kan een advocaat zijn, maar zijn ook gestores en zelf aankoopmakelaars die je hierbij kunnen helpen. Een groot aantal juridische controles die in België en Nederland door de makelaar worden gedaan, komen in Spanje voor rekening van de koper. Hoewel veel mensen denken hierop te kunnen besparen, voorkomt het in veel gevallen dat je later voor erg dure onaangename verrassingen komt te staan.
Een advocaat kost je over het algemeen 1,5% van de koopsom, + BTW. Ze rekenen vaak een minimum van zo’n €1.500.
Wat kost een bouwkundige keuring in Spanje?
Een bouwkundige keuring kost meestal enkele honderden euro’s en kan je behoeden voor kostbare verborgen gebreken.
In Nederland en België vindt men een bouwkundige keuring doorgaans vanzelfsprekend. In Spanje is dat echter niet zo. Overweeg dus zelf een bouwkundige inspectie te laten doen, wanneer de woning ouder is of tekenen van achterstallig onderhoud vertoont.
Hoe hoog zijn de notaris- en registratiekosten bij het kopen van een woning in Spanje?
De notaris- en registratiekosten hangen af van de koopprijs van de woning, maar de Spaanse overheid stelt de notaristarieven grotendeels wettelijk vast. Voor het opmaken van de overdrachts- en eigendomsakte en het registeren ervan bij het kadaster, hoef je dus geen prijzen te vergelijken om te weten welke notaris het goedkoopst is.
In de tabel hieronder vindt je de verschillende notariskosten, afhankelijk van de prijs van het vastgoed dat je gaat kopen.
| Prijs vastgoed in € | Notariële aktekosten | Registratiekosten kadaster |
| > 6.010,12 | € 90,15 | € 24,04 |
| 6.010,13 – 30.050,61 | 0,45 % | 0,175 % |
| 30.050,62 – 60.101,21 | 0,15 % | 0,125 % |
| 60.101,22 – 150.253,03 | 0,1 % | 0,075 % |
| 150.253,04 – 601.012.10 | 0,05 % | 0,03 % |
| 601.012,11 – 6.010.121,04 | 0,03 % | 0,03 % |
| > 6.010.121,04 | in overleg met de notaris | 0,03 % |
Met welke kosten moet je na de aankoop van een woning in Spanje nog rekening houden?
Na de aankoop van een woning in Spanje krijg je vaak nog te maken met kosten voor renovatie, inrichting, apparatuur en aanpassingen aan de woning.
Hoewel dit strikt genomen geen bijkomende kosten zijn bij de aankoop van een woning in Spanje, geven we hieronder toch een overzicht van mogelijke investeringen ná de aankoop. Dit zijn veelal aandachtspunten die voor Nederlanders of Belgen niet zo voor de hand liggend lijken.
Opknappen/renovatie
Het kan zijn dat je een wat goedkoper huis koopt, met de bedoeling het op te knappen. Laat er dan voor de koop al een bouwkundig expert naar kijken. Er kunnen namelijk nogal wat verborgen mankementen zijn, en de makelaar van de verkoper zal je daar niet op wijzen. Pas heel erg op voor “opknappertjes” die worden verkocht als “koopjes”. In dit geval geldt: goedkoop is vaak duurkoop. Vertrouw niet teveel op “onafhankelijke” onderzoeken die opgedragen zijn door de vereniging van eigenaren of de makelaar. Grote problemen staan daar vaak niet in om de waarde van het gebouw niet teveel te drukken.
Probeer voor de koop al een goed beeld te krijgen van de kosten van een eventuele renovatie of verbouwing na het kopen van de woning in Spanje. Deze kosten liggen anders dan in Nederland of België. Dit zijn niet alleen de kosten van de verbouwing, maar ook van vergunningen. Ga zeker niet af op indicaties van de verkoper.
Check tenslotte de mogelijkheden om te verbouwen. Wat je in je hoofd hebt is niet altijd mogelijk binnen gemeentelijke verordeningen.
Zie ook onze artikelen Timmerman, loodgieter, electricien… de beste vakman kiezen in Spanje en Bouwvergunning en andere papieren bij verbouwen in Spanje.
Meubilair
Veel huizen in Spanje worden gemeubileerd verkocht. Informeer goed naar welke meubels bij de overdracht inzitten, en bedenk of je deze meubels wel wilt behouden. Nieuw meubilair kan een kostbare aangelegenheid zijn. Hou er rekening mee dat het belangrijk is ook goed meubilair in de buitenruimtes te hebben, aangezien je daar een groot deel, zoniet het grootste deel van de tijd door zult brengen.
Huishoudelijke apparaten
Informeer goed welke huishoudelijke apparaten bij de koop zijn inbegrepen. Meestal zit het fornuis en de afzuigkap bij de koop in, en als je gemeubileerd koopt vaak ook de koelkast, de wasmachine, de vaatwasser en de magnetron.
Kijk goed naar het fornuis dat je bij het huis krijgt. Het kan namelijk zijn dat het fornuis nog op gasflessen werkt, omdat in Spanje de meeste huizen niet op een gasleiding aan zijn gesloten. Als je er geen trek in hebt elke paar weken met gasflessen te moeten sjouwen, wil je het fornuis dus vervangen door een elektrisch kooktoestel.
Zonneschermen
Veel mensen die naar Spanje verhuizen onderschatten het belang van schaduw. Je verhuist immers juist vanwege de zon! Maar meerdere maanden achtereen in de stralende zon bij temperaturen van ruim over de 30º, zijn ondoenlijk zonder goede zonwering om de koelte te bewaren op de plekken waar je de meeste tijd doorbrengt. Hou hier zeker rekening mee!
Verwarming/koeling
Er zijn nog altijd veel woningen op de markt zonder verwarming/koeling. Ook dit is een punt dat veel mensen onderschatten. Immers: in de zomer is het lekker warm, geen verwarming nodig. Of toch wel? Let hier goed op, ook omdat je in de winter toch vaak een paar dagen graag de verwarming even een beetje aan zou zetten, vooral in het noorden van het land. En zoals gezegd, een airco in de zomer is al helemaal onmisbaar. In veel nieuwe woningen is er al wel rekening gehouden met de nodige luchtkanalen in het ontwerp, maar moet je zelf nog de installatie kopen.
Bezuinig hier trouwens niet teveel op: goedkope installaties maken vaak veel herrie, wat op termijn erg storend kan zijn. En in de zomer moeten kiezen tussen slapen in de hitte of slapen met herrie… betekent in de praktijk gewoon niet slapen.
Zwembad
Ook ter verkoeling: een zwembad. Er zijn erg veel gespecialiseerde bedrijven op dit gebied in Spanje. Voor de aanleg van een beetje een zwembad (6×4), reken je op een uitgave van ongeveer €15.000. Daar komt nog €5.000 bij als je er ook een verwarmingsinstallatie in wilt laten plaatsen. Dat is het overwegen waard, omdat je anders het grootste deel van het jaar niet echt gebruik kunt maken van je zwembad.
Ondersteuning of uitbesteding
Heb je hulp nodig bij het vinden van een goede aankoopmakelaar in Spanje om de van een woning in goede banen te kunnen leiden? Aarzel dan zeker niet om contact met ons op te nemen.
Ook voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande artikel kan je ons bereiken via ons contactformulier of door een mail te sturen naar info@yourcatalancontact.com.
Wil je op de hoogte blijven van onze nieuwe artikelen over de Spaanse bureaucratie? Hou dan onze website goed in de gaten of volg ons op facebook! Je kan je natuurlijk ook opgeven voor onze mailinglijst. Zo ontvang je als eerste onze nieuwe artikelen in je inbox.
Extra kosten bij het kopen van een woning in Spanje in 5 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Reken bij het kopen van een woning in Spanje meestal op ongeveer 10% tot 15% extra kosten boven op de koopprijs, afhankelijk van de regio en het type woning.
Ja, de bijkomende kosten bij het kopen van een woning in Spanje liggen vaak hoger dan in Nederland of België, vooral door de overdrachtsbelasting of BTW.
Meestal financiert een Spaanse bank niet alle bijkomende kosten mee, waardoor je deze kosten voor een groot deel uit eigen middelen moet betalen.
Meestal betaalt de verkoper de verkoopmakelaar, maar als je zelf een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je die kosten als koper.
De meeste belastingen en bijkomende kosten betaal je rond of kort na het tekenen van de notariële akte, afhankelijk van de regio en de gekozen afhandeling.
Mijn ervaring: het kopen van een huis in Spanje is een slangenkuil. Plus: die 12-13% ben je kwijt. Je praat over €36.000,- voor een huis van 3 ton. In Nederland is dat de helft. Nog veel geld maar daar is overheen te komen. Belangrijkste: de makelaar is idd geen ‘intermediair’ maar type ‘verkoper 2e hands auto bij niet-dealer’. Ze verzwijgen alle defecten, wuiven minpuntjes weg en proberen je onder druk te zetten. Verder zijn de huizen over algemeen van beroerde kwaliteit. Mijn advies: nieuwbouw kopen bij een Nederlands bedrijf. Sowieso geen zaken doen met Spaanse bedrijven: komen geen enkele afspraak na, garantie is niets waard (geen instantie die daar borg voor staat) en proberen je als buitenlander het vel over de oren te trekken. Ik ben levenslang (71 jr.) Spanje liefhebber geweest. Totdat ik er ging wonen…
Bedankt voor het delen van je ervaring Wim. Dit soort ervaringen is erg belangrijk voor mensen die nog gaan verhuizen. Gelukkig krijgt lang niet iedereen met dit soort problemen te maken, maar het is verschrikkelijk als het wel gebeurt. Een gewaarschuwd mens telt voor twee!