Een huurcontract van een woning teken je niet elke dag, en al helemaal niet in Spanje. Op het moment dat je gaat tekenen, is het dus normaal dat er twijfels omhoog komen. Klopt het wel, wat er in het contract staat? Waar verbind ik mezelf aan, en voor hoe lang? Wat zijn mijn rechten en plichten?
Eerder hebben we al een kleine inleiding gegeven op het huren van een woning in Spanje. Klik hier om dat artikel te lezen.
In dit artikel bespreken we het huurcontract van een woning in Spanje. We kijken naar de inhoud, en ook behandelen we een aantal slechte praktijken die helaas maar al te vaak voorkomen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
In mei 2023 zijn een aantal wettelijke aspecten van de woningverhuur gewijzigd. Lees dus ook het artikel De nieuwe ley de vivienda: belangrijkste punten op een rij.
Huurcontract
Een huurcontract is een wettelijk bindende overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder, waarin de voorwaarden van de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Het huurcontract van een woning voor vaste bewoning is in Spanje gereguleerd in de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
In Spanje zijn er twee soorten huurcontract: korte en lange termijn. Korte termijnverhuur is minder dan een jaar, terwijl de huurtermijn voor lange termijn kan variëren van één tot vijf jaar.
Het is belangrijk om het huurcontract zorgvuldig te lezen en alle voorwaarden te begrijpen voordat je het ondertekent. Als er iets niet duidelijk is, vraag dan om verduidelijking of zoek hulp van iemand die goed Spaans spreekt. Op die manier kun je mogelijke conflicten of problemen voorkomen.
Contract van minder dan een jaar
Een contract voor de korte termijn, dus minder dan een jaar, valt niet onder de LAU, maar is vergelijkbaar met het huren van een vakantiewoning. Je geniet dan dus geen van de zekerheden en beschermingen die de LAU biedt. Dit is interessant voor de verhuurders, ze kunnen je bijvoorbeeld van het ene op het andere moment uit de woning zetten. Maar voor een huurder is het natuurlijk niet zo interessant.
Verhuur voor 10 of 11 maanden komt veel voor in toeristische gebieden. Daar willen eigenaren in het hoogseizoen met hun appartement aan het strand graag de hoofdprijs binnenharken, of ze willen er zelf graag gebruik van maken. De rest van het jaar, als het lastig is de woning per week te verhuren, stoppen ze er dan liever iemand voor langere tijd in, voor een lagere prijs. Je kan er dan dus bijna vanuit gaan dat ze het huurcontract na de 10 of 11 maanden die je aangeboden krijgt, niet zullen verlengen. In dit artikel gaan we enkel uit van contracten die wel onder de LAU vallen, en laten we contracten van 11 maanden of korter even links liggen.
Contrato con opción a compra
Een contracto con opción a compra in Spanje is een huurcontract waarbij je na afloop van het contract de mogelijkheid hebt de woning te kopen, waarbij de reeds betaalde som aan huur mee wordt geteld voor de aankoop.
Inhoud
In een huurcontract moeten een aantal zaken duidelijk zijn opgenomen. Dan hebben we het over de volgende clausules.
- (Persoonlijke) gegevens van de huurder en de verhuurder
- Beschrijving van de woning
- Reparaties voor rekening van de huurder
- Duur van het contract
- Hoogte van de huur
- Borg
- Inventarislijst
Hieronder zullen we wat verder ingaan op die punten. We zullen niet alleen benoemen hoe ze terug moeten komen in het contract, maar er ook wat dieper naar kijken, zodat je weet waar je jezelf aan verbindt als je een huurcontract tekent.
Gegevens huurder en verhuurder
De namen en identiteitsnummers van zowel de verhuurder als de huurder(s) staan bovenaan in het contract. In het geval van een verhuurder is dat een DNI of een NIF. Van de huurder kan dit in theorie zowel een NIE zijn, als het paspoortnummer.
In de praktijk zijn veel verhuurders een beetje huiverig om te verhuren aan iemand die niet over een NIE beschikt. Je bent dan namelijk niet bekend bij de Spaanse autoriteiten, wat de verhuurder minder zekerheid biedt. Een mogelijke huurovereenkomst kan hier op afknappen. Als je dus nog geen NIE hebt voordat je gaat zoeken, doe je er zeker goed aan eentje te regelen.
In het contract hoort te staan hoe de huurder en verhuurder met elkaar kunnen en zullen communiceren. Er hoort dus aangegeven te worden of dit per mail of per telefoon is, met vermelding van het emailadres of het telefoonnummer.
Beschrijving van de woning
In het contract hoort er natuurlijk een beschrijving van de woning te staan. Deze beschrijving moet tenminste het adres en de kadastrale referentie bevatten. Ook behoort de omvang en het oppervlakte van de woning beschreven te staan. Normaal gesproken is de staat van de woning eveneens beschreven. Daarbij hoort vermeld te worden dat je niets aan de woning mag veranderen of verbouwen zonder toestemming van de eigenaar.
Let erop dat in de regio’s waar het verplicht is een cédula de habitabilidad bij een woning te hebben, er een kopie van dat document bij het contract gesloten is. Anders loop je het risico een woning te huren je waar je officiëel niet mag wonen. Dit kan tot problemen leiden met bijvoorbeeld de verzekeringen als er wat gebeurt. Ook heb je dan niet de garanties en de bescherming die een huurder normaal gesproken geniet.
Verder moet er een energiecertificaat bij zitten die aangeeft hoe zuinig (of juist niet) een woning is in energieverbruik.
Tenslotte hoort er een inventarislijst in het contract te zitten. Dit is natuurlijk zo bij woningen die gemeubileerd zijn verhuurd, maar ook bij ongemeubileerde woningen kan dit belangrijk zijn. In dat geval staan bijvoorbeeld het keukenapparatuur en de warm waterinstallatie vermeld. Controleer de inventarislijst goed, en check ook of alles op de lijst in goede staat is. Als je hier namelijk geen aantekening van laat maken, zal de verhuurder bij vertrek zeggen dat de inventaris in perfectas condiciones was, en dat alle schade is ontstaan terwijl jij in de woning zat. Met als gevolg dat men de kosten van de reparatie of de vervanging op jouw borg in zal houden.
Duur
De duur van het huurcontract hoort genoemd te worden. Hierbij moet men duidelijk de begin- en einddatum vermelden . Een normaal contract duurt 1, 3 of 5 jaar, met daarna jaarlijks stilzwijgende verlenging. Gedurende die tijd kan de verhuurder de huur niet opzeggen en niet meer verhogen dan de inflatie. Tegenwoordig is het gebruikelijk dat het contract voor een jaar is, en stilzwijgend verlengd wordt.
Let op: als je een contract aangeboden krijgt van minder dan een jaar, gaat het niet om lange termijnverhuur. Je geniet dan ook niet de bescherming die daarbij hoort. De verhuurder kan je dan bijvoorbeeld vrij makkelijk van het ene op het andere moment uit de woning zetten, of met de hoogte van de huur gaan prutsen.
Maandelijkse huur
Het huurcontract behoort ook in Spanje natuurlijk duidelijk te vermelden wat het maandbedrag van de huur van de woning is. Daarnaast staat erin voor welke dag dit bedrag elke maand betaald moet worden, en de betaalmethode.
De eigenaar mag de huur tijdens de looptijd van het contract slechts eenmaal per jaar verhogen, en wel volgens de Índice de Precios de Consumo. Dat komt neer op de inflatiecorrectie.
Als huurder betaal je geen onroerendgoedbelasting (IBI) of bijdrage aan de vereniging van eigenaren (comunidad). Laat de verhuurder deze kosten niet op jou afwentelen.
Een ander punt dat vrij belangrijk is: als je de huur niet op tijd betaalt, kan de huurder je vrij snel uit de woning laten zetten. Dat is, als je geen bescherming geniet. In bepaalde regio’s heb je die bescherming als je kleine kinderen hebt of tijdens bepaalde maanden in de winter. Als deze situatie zich voordoet, kan je je hierover informeren.
Borg
In het contract staat de hoogte van de borg en hoe die is betaald. Een goede verhuurder voegt hier ook een kwitantie van bij het contract. Ook de teruggave van de borg bij het verlaten van de woning behoort in het contract geregeld te worden.
Volgens de LAU is de hoogte van de borg gelijk aan een maand huur. Maar vervolgens biedt de wet de verhuurder wel de mogelijkheid extra garanties te vragen voor een maximum van 2 maanden.
Reparaties en onderhoud
In Spanje is de huurder verantwoordelijk voor reparaties die te maken hebben met regulier onderhoud. De huisbaas is verantwoordelijk voor reparaties die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden. Daaronder vallen reparaties aan de waterleidingen of elektrische installaties, aan de verwarming, aan eventuele vochtproblemen die ontstaan door structurele problemen van het gebouw en onderhoudswerkzaamheden aan muren, vloeren en daken.
Je hebt tot 15 dagen na het tekenen van het contract om de eigenaar op de hoogte te stellen van eventuele gebreken. Die heeft dan de verplichting om die nog aan te pakken. Dat geldt zowel voor de woning zelf, als voor alles wat er op de inventarislijst staat.
Werkzaamheden
Naast het onderhoud hoort het contract ook te bepalen welke werkzaamheden er in de woning verricht kunnen worden. Nu zal je denken: “ik ga toch geen huurhuis verbouwen”. Maar onder deze werkzaamheden kan bijvoorbeeld ook het verven van een muur of gaten boren vallen. Normaal gesproken hoor je een eigenaar hier schriftelijk van op de hoogte te stellen.
In Spanje kan de verhuurder in het huurcontract overigens een clausule laten opnemen dat hij of zij recht op toegang tot de woning heeft, om zelf werkzaamheden uit te voeren, zolang deze werkzaamheden tot doel hebben de woning bewoonbaar te houden. Je moet als huurder in dat geval de verhuurder dus de toegang verschaffen.
Als de eigenaar of eigenaren van het pand geen schoonmaakbedrijf ingehuurd hebben voor de gemeenschappelijke ruimtes, staat er meestal in het huurcontract dat het schoonhouden van deze ruimtes mede jouw verantwoordelijkheid is.
Huisdieren
Het contract hoort aan te geven of het houden van huisdieren is toegestaan. Vooral in gemeubileerde woningen kan dit een probleem zijn. Als er niets over in het contract staat, maar je hebt wel huisdieren, vraag er dan naar. Slechts in 5% van de huurwoningen in Spanje mogen huisdieren gehouden worden.
Als je huisdieren hebt in het appartement terwijl in het contract staat dat dat niet kan, mag de huisbaas je uit het appartement zetten.
Benodige documenten
Als je een woning gaat huren in Spanje, kan men je om de volgende documenten vragen:
- Je identiteitsbewijs/paspoort
- NIE of residencia (waarover hieronder meer)
- Een arbeidscontract of een ander bewijs van inkomsten
- Je laatste drie loonstroken of een ander document waaruit blijkt dat je het inkomen genoemd in het vorige punt ook daadwerkelijk ontvangt
- Je aangifte voor de inkomstenbelasting (IRPF)
Hoewel iedere huisbaas zelf bepaalt welke documenten hij of zij wil zin, kan je ervan uitgaan dat men altijd naar bewijzen van inkomen vraagt. De aangifte van de inkomstenbelasting is wat minder onontkoombaar. Als je zelfstandige bent, zal je worden gevraagd aan te tonen in de laatste drie maanden je sociale premies af hebt gedragen. In plaats van de aangifte van de IRPF kan je de trimestrale aangifte van
NIE
De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans identiteitsnummer speciaal voor buitenlanders, en kan je vergelijken met het Nederlandse BSN of het Belgische Rijksregisternummer. Het nummer dat Spanjaarden zelf hebben, wordt DNI genoemd. Op zich is een NIE niet onmisbaar voor het huren van een woning in Spanje. Wettelijk gezien is je paspoortnummer voldoende.
Dat gezegd zijnde, de meeste verhuurders verzekeren het huurcontract, bijvoorbeeld voor als je een keer een maand de huur niet kunt betalen. Zo’n verzekering vereist dat de huurder ook een NIE heeft. Deze verhuurders vragen dus verplicht een NIE.
Maar ook verhuurders die niet zo’n verzekering hebben, kunnen huiverig zijn om een woning te verhuren aan iemand die niet over een Spaans identificatienummer beschikt. Ze denken dat ze over meer garanties beschikken als een persoon geregistreerd is bij de Spaanse overheid. Ook deze verhuurders zullen dus weigeren een contract met je te tekenen als je geen NIE hebt. Dit is trouwens een minder groot probleem in grote steden en andere plekken waar meer Europeanen wonen.
Afhankelijk van waar je naartoe gaat, doe je er dus goed aan om al van tevoren een NIE nummer aan te vragen als je over voldoende tijd beschikt.
Lees meer over het NIE-nummer en de aanvraag in ons artikel Een NIE-nummer: wat is het en waarom een aanvragen?
Aandachtspunten
Teken nooit iets zonder eerst de woning gezien te hebben. Betaal ook niets van tevoren. Een van de meest gangbare smoezen is dat de eigenaar “fuera” is, elders, waardoor hij of zij de woning niet kan tonen.
Pas al helemaal op als men zegt dat de eigenaar niet kan komen, maar dat ze je de sleutels toe kunnen sturen zodat je de woning op eigen houtje kunt bezoeken. Ze vragen dan papieren als waarborg die normaal gesproken ook worden gevraagd bij het sluiten van een contract. Denk dan aan een kopie van je paspoort, je laatste drie loonstroken, je laatste belastingaangifte… Het lijkt allemaal dan ook legitiem, totdat je ineens het slachtoffer blijkt te zijn van phishing en identiteitsroof.
Als zich de bovenstaande situaties voordoen, kan je je afvragen of je wel echt met de eigenaar te maken hebt. Dit kan je controleren door een nota simple op bij het registro de propiedad van de gemeente op te vragen.
Let ook op of het wel daadwerkelijk om woonruimte gaat en niet om een kantoor of andere bedrijfsruimte, en of de woning wel een cédula de habitabilidad heeft: een bewoonbaarheidsverklaring. Dit kan je vaak vinden op de website van het departement van volkshuisvesting van de regionale regering.
Einde contract
Zoals hierboven al wel duidelijk is geworden, bestaat er geen huurcontract voor onbepaalde duur voor een woning in Spanje. In principe gaat het om een contract van 1, 3 of 5 jaar (als de verhuurder een commerciëel bedrijf is, kan dat ook 7 jaar zijn). Na het aflopen van dat contract, kan het stilzwijgend verlengd worden op jaarlijkse basis. In de praktijk zijn de meeste contracten voor een jaar, en worden daarna stilzwijgend verlengd.
Contract opzeggen door de huurder
Als er in het huurcontract geen specifieke bepalingen staan over het opzeggen van de huur, kan je als huurder na de eerste 6 maanden zonder problemen het huurcontract opzeggen en de woning in Spanje verlaten, met inachtname van de opzegtermijn. Dit is normaal gesproken 30 dagen. Als de huurder hieraan voldoet, kan dit voor de verhuurder geen reden zijn de borg in te houden.
Verlaat je de woning gedurende de eerste zes maanden, dan moet je in principe de huur voldoen voor de resterende tijd van dat halve jaar, of totdat de woning weer is verhuurd als dat binnen dat halve jaar is. De huurder en verhuurder kunnen in dit geval natuurlijk een ander bedrag overeenkomen. De verhuurder kan natuurlijk de borg (gedeeltelijk) achterhouden als deel van deze vergoeding.
Dat gezegd zijnde, in veel contracten verplicht de huurder zichzelf ertoe een vergoeding te betalen als hij of zij de woning vroegtijdig verlaat, ook na dat eerste half jaar. Dit is vooral het geval als het om een contract gaat met een looptijd van langer dan een jaar. Over het algemeen is het dan zo dat je een maand huur vergoeding betaalt per jaar dat je de woning te vroeg verlaat.
De huur opzeggen doe je per schrift, op een manier dat je daar zelf een bewijs van hebt. Dat kan dus bijvoorbeeld een aangetekende brief zijn. Het gebruikelijkst is een zogenaamde “burofax”, die je vanuit een postkantoor stuurt en persoonlijk door een postbode aan de geadresseerde overhandigd wordt.
Je kan zonder gevolgen de woning onmiddellijk verlaten als de verhuurder verzuimt aan de woning de nodige werkzaamheden te verrichten om hem bewoonbaar te houden.
Contract opzeggen door verhuurder
De verhuurder heeft van zijn of haar kant de mogelijkheid het contract niet te vernieuwen als het afloopt.
Ook de volgende situaties geven de verhuurder het recht het contract te verbreken:
- Als de huurder de huur niet betaalt.
- Bij onderhuur als dat niet is toegestaan.
- Als de huurder werkzaamheden verricht zonder toestemming van de eigenaar.
- Bij opzettelijk veroorzaakte schade.
- Als er verboden, gevaarlijke, onhygiënische of overlast veroorzakende activiteiten in de woning plaatsvinden.
- Als de huurder de woning niet langer gebruikt als hoofdwoning.
- Tenslotte, als de eigenaar zelf, of een familielid in de eerste graad de woning nodig heeft. Er is dan een opzegtermijn van twee maanden, en de eigenaar moet de noodzaak aan kunnen tonen.
Tenslotte kan het zijn dat de huurder de woning moet verlaten als deze door overmacht onbewoonbaar wordt. De eigenaar heeft dan niet de plicht de woning onmiddellijk weer in bewoonbare staat te herstellen.
Ondersteuning en begeleiding
In maart en april gaan we verder in op wonen in Spanje. Deze maand richten we ons vooral op huren en alles wat daarbij komt kijken. In april gaan we eindelijk weer meer schrijven over de aankoop en het bezit van onroerend goed. Ook brengen we in april een nieuwe startersgids uit, speciaal over dit thema.
Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
moet je als huurder lange termijn meer dan 5 jaar een verzekering afsluiten? zoals brandverzekering en of?
dank u
Hallo Francine,
die verplichting bestaat niet, en ik zou aanraden dat als je zo’n verzekering af wilt sluiten, dit eerder op jaarbasis te doen en elk jaar te hernieuwen.
Hoi, ik heb een huis gehuurd in Ibiza bij iemand die veel panden verhuurd, volgens mij een commerciële bedrijf. Zoals ik bovenstaande lees is het bij een commercieel bedrijf 7 jaar nadat 1 jaar stilzwijgend verlengd is. Hij wil nl een nieuw contract aanbieden met een behoorlijke verhoging…dus niet de wettelijke 1 a 2 procent per jaar.
Heb ik nog recht op die 2 jaar?
Hallo Andrea,
Dat klopt niet. Nadat het huurcontract afgelopen is en geen van beide partijen zegt het contract op, wordt het op jaarlijkse basis vernieuwd, niet in 1x met 7 jaar. De verhuurder heeft dan elk jaar de mogelijkheid het contract op te zeggen, en jou een nieuw contract aan te bieden, voor de woning in de markt te zetten.
Ik heb een woning gehuurd voor 6 maanden en daar is stilzwijgend verlengd. Is het dan automatisch voor drie jaar verlengd?
Dat hangt van je contract af, maar waarschijnlijk niet. Een huur van 6 maanden is een kortetermijnhuur waarvoor andere voorwaarden gelden.
Hallo Maarten,
Mijn huurder van klein appartement in Barcelona (11 maands contract) betaalt geen huur meer, en ik krijg hem niet meer te pakken omdat zijn nummer niet meer bestaat. Ik woon in Amsterdam. Wat is de beste manier om een huurder eruit te zetten in Barcelona? Huurovereenkomst loopt tot 31 juli. Toen hij erin kwam dreigde hij al met kraken, maar heeft toch huurovereenkomst getekend en tot 2 maanden geleden betaald.
Hallo Jeroen,
De procedure om iemand uit een huurwoning te zetten is vrij lang, maar in jouw geval is het toch interessant eraan te beginnen. Ik heb je een email gestuurd om dit even rustig per telefoon te bespreken.
Hallo Maarten, heb je enkele keren tevergeefs gebeld, en je een email teruggestuurd. Alvast bedankt voor reageren!
Hallo Jeroen, ik heb je mail niet ontvangen, en ook geen gemiste oproepen…
naar welk adres heb je de mail gestuurd?
Mag je als verhuurder, tijdens de periode van opzeg, een dag vragen om de woning te laten bezichtigen, voor andere kandidaten?
Hallo Elise,
De huurder heeft in die periode niet de verplichting je toe te laten tot de woning. Wel kan je hierover met de huurder in overleg gaan.
vr gr,
Goede avond, Bestaat er ook een soort wetswinkel waar ik met mijn klacht terecht kan? Ik had bij een immo een contract getekend. En een voorschot van €1000 betaald. Omdat er telkens problemen waren met de slechte communicatie; alles via Watsapp in het Engels, verkeerde locatie, continu te hoge prijsklassen aangeven, enz. Heb ik het contract en verbroken. De immo weigert mijn €1000 terug te betalen.
Wat kan ik hier tegen doen?
Vriendelijke groet, Nadia
Hallo Nadia,
Ik ben bang dat de kans groot is dat je dit geld niet terugkrijgt.
Ik raad je aan een klacht in te dienen bij de regionale overheid (in Catalonië kan je bij de immo zelf bijvoorbeeld een “hoja de reclamaciones de la generalitat” vragen). Dan wordt er een officiëel onderzoek ingesteld. Hopelijk wil de immo dat voorkomen en betalen ze je alsnog het geld terug. Als ze dat niet doen en je moet de uitkomst van het onderzoek afwachten, dan kan het vele maanden duren.
Een andere stap die je kan nemen is contact opnemen met de ombudsman (de “defensor del pueblo”).
Hallo Maarten,
Wij gaan binnenkort emigreren vanuit Azie naar Spanje. In verband hiermee willen wij eerst een aantal maanden een huis huren om tijd te hebben om wat koophuizen te bekijken.
Hoe pakken wij dat huren het beste aan, want we kunnen niet even naar Spanje om een huis op voorhand te bekijken. Kan dat geheel online via contacten op facebook, idelealista etc?
Hallo Art,
Dat kan, maar het is niet aan te raden. De kans is groot dat je opgelicht wordt als je niet ter plekke bent, het appartement kunt zien en kennis kunt maken met de verhuurder.
Ik raad jullie aan om eerst tijdelijk iets te huren, bv door AirBNB, en van daaruit iets voor langere termijn te huren.
Hallo Maarten
Wij huren al 4 jaar met veel plezier een appartement in Benidorm voor € 700 op een contract zonder einddatum. Nu wil de verhuurder de huur verhogen met € 150 omdat wij niet accoord gingen met de de door haar gevraagde € 300. Mag dit of mag ze alleen de wettelijke verhoging vragen van 3%? Als wij de € 150 niet willen betalen, dreigt ze met beëindiging van het contract. Wat kunnen wij doen? Ik ben bovendien voor 47% invalide en heb hier een verklaring voor.
Hallo Jos,
Nee, de verhuurder mag dit niet zomaar doen. Benidorm is een “zona tensionada” volgens de LAU (woonwet). Dat betekent dat de verhuurder de huur alleen mag verhogen met de inflatiecorrectie die door de regering in Madrid is vastgesteld.
Ze kan jullie natuurlijk wel uit de woning zetten. Maar ook in dat geval mag ze aan de nieuwe huurders niet meer vragen dan jullie huur, verhoogd met de inflatiecorrectie.
Ik raad aan dat jullie even contact opnemen met de gemeente, die hebben hier waarschijnlijk een afdeling voor die jullie je rechten uitlegt en indien nodig contact op kan nemen met de verhuurder.
Let op: een Nederlandse of Belgische invalideverklaring heeft nagenoeg geen waarde in Spanje.
Goedemorgen, Wij hebben een appartement gehuurd met een contract van een half jaar, dit is verlangt met 7 maanden, toen verlengt met 2 maanden en nog eenmaal verlengt met een maand. Het appartement stond te koop, en wij zijn “er uit gezet”om de verkoop te versnellen. Uiteindelijk is het appartement een jaar naar dato nog niet verkocht en is inmiddels al maanden weer verhuurt. Gold ons contract als jaarcontract en zijn wij nu onterecht uit ons appartement gezet?
Hallo Maris,
Nee, jullie contract gold als een korte termijn contract en jullie huisbaas heeft niets onwettelijks gedaan, ook al was het niet heel netjes van hem of haar.
Hallo Maarten,
Ik heb een Spaanse invalide verklaring. Deze is door Valencia afgegeven.
Bedankt voor de goede informatie, we gaan meteen naar de gemeente.
Vriendelijke groet Jos
Wij hebben al 7 jaar een huur flatje in Benidorm. Het contract is voor onbepaalde duur, er zit geen datum aan vast. Nu krijgen wij bericht dat de eigenaar zijn zoon erin wilt en zegt het voor ons op. Hoeveel tijd hebben wij wettelijk om daaraan te voldoen? En wat voor rechten hebben wij in dit geval? Bedankt r.
Hallo Rob,
De eigenaar mag inderdaad het contract beëindigen als hijzelf of een familielid in de eerste graad de woning nodig heeft, wat hier het geval is. De opzegtermijn is in dat geval 2 maanden. Wettelijk gezien moeten hieraan gehoor geven. Ik raad aan met de verhuurder in overleg te gaan, en om met hem of haar het zo te regelen dat je kunt blijven zitten tot je wat anders hebt gevonden. Hier hoeven ze echter niet aan te voldoen.
Hey,
In mijn gezamenlijk appartement hangt een camera in de keuken en in de hal. De verhuurder liet weten dat dit voor onze veiligheid is. Mijn leraar op school had vraagtekens of dit wel legaal is. Is het in Spanje legaal om camera’s in de woning op te hangen als verhuurder? Daarnaast komt de huurbaas regelmatig over de vloer zonder dit aan te kondigen. Toen we de vraag stelde of hij dit van te voren zou willen laten weten was dit absoluut niet van toepassing. Mag dit?
Hallo Leo,
Ik begrijp dat je een kamer huurt, en geen appartement, klopt dat?
Heb je daar een contract bij ondertekend?
Goedemiddag Maarten, Ik huur al 7 jaar een heerlijk huis. Heb ook een uitzonderlijk goede verstandhouding met mijn huurbaas. Ik doe heel veel aan het huis en tuin ter compensatie van de relatief lage huur. Krijgt zijn huur 1 jaar in het vooruit. Heb behoorlijk wat investeringen in/aan en rondom het huis gedaan. Was vrije wil uiteraard. Dit wordt door huurbaas ook erg gewaardeerd en heeft de huur afgelopen 7 jaar niet tot nauwelijks verhoogd.. Nu is de huizenmarkt vwb huur explosief gestegen. Mijn huurbaas wil daar graantje van meepikken wat ik snap. Hij heeft een voorstel van een bedrijf die het wil huren en die 45% hogere huur heeft aangeboden. Ik ga hem ook een voorstel doen. Mijn vraag is, …groot onderhoud in de tuin, zoals het snoeien van zo’n 25 hoge palmbomen waar ik of een bedrijf voor inhuur of zelf een hoogwerker huur om de palmen te snoeien, en meters lange hagen, die wij of zelf snoeien of laten snoeien; Beide gevallen zijn aardig wat kosten en afval mee gemoeid is en ook weer aardig wat kost om op te laten halen. Dit heb ik tot heden betaald, maar bij een aanzienlijke verhoging wil ik dat soort kosten eigenlijk niet meer op mij nemen. In Nederland wel, maar is in Spanje een huurbaas ook voor grootonderhoud in de tuin verantwoordelijk? Staat niets over in het contract en kan online niks vinden. Een reactie wordt gewaardeerd
Hallo Mieke,
Er is veel te zeggen over deze situatie.
Om te beginnen: afhankelijk van de gemeente, kan het heel goed zijn dat de huisbaas de huur helemaal niet omhoog mag doen met het percentage dat je noemt. Ook niet bij het beëindigen van het ene contract en bij aanvang van het volgende. In grote delen van Spanje mag dit niet om de druk op de huizenmarkt te beperken. Ik weet niet in welke gemeente jullie wonen, maar het is interessant dit even te bekijken voor het geval het wat harder gespeeld gaat worden.
Over de staat van de tuin bestaan er geen bepalingen in de LAU, de huurwet. Het burgerlijk wetboek schrijft voor dat je als huurder als verantwoordelijk “huisvader” (padre de familia) met het gehuurde om moet gaan. Je mag het dus niet laten verwilderen. Ook schrijft het burgerlijk wetboek voor dat je het vastgoed terug moet geven in de staat waarin het was toen je erin trok. Het enige wat van mindere kwaliteit mag zijn, is wat met de jaren op normale manier versleten is geraakt (zat er een gloednieuwe warmwaterketel in, dan hoef je aan het einde van het contract er niet weer een gloednieuwe ketel in te plaatsen, maar volstaat de oude). Uit deze bepalingen valt af te leiden dat het onderhoud van de tuin, inclusief groot onderhoud, voor rekening van de huurder komt.
Daarbij zijn er in het verleden gerechtelijke uitspraken geweest die dit onderbouwen. Ik heb op internet een lijstje gevonden van 3 uitspraken, waarin de huurder verantwoordelijk werd gesteld voor de kosten van het opknappen van een verwilderde tuin nadat deze het pand had verlaten. Het gaat dan soms over duizenden euro’s.
Maar nogmaals: expliciete wetten en bepalingen over het onderhoud van de tuin bestaan er niet. Ik zou hier dus over in gesprek gaan met de huurbaas.
Beste Maarten,
Ik heb op 15 februari 2020 een huurcontract getekend. Voor de duur van 1 jaar daarna is het contract steeds stilzwijgend verlengd. Nu wil ik graag terug naar Nederland.
“This term will be mandatory extended for the landlord successive annual periods until the agreement reaches a minimum term of five years, or seven years where the landlord is a legal entity, unless the tenant notifies the landlord at least thirty days before the end of the agreement, or any of the the extensions that are mandatory for the landlord, of his decision not to renew it.”
“Pursuant to article 11 of the Spanish urban leasing act, the tenant may withdraw from his agreement once a period of six months has elapsed, provided that if notifies the landlord at least 30 days in advance. In the event of such withdrawal, the tenant shall compensate the landlord in amount of equivalent to 1 month current rent for each year of the agreement that remains to be completed. Any period that is short one year shall give rise to the proportional amount of compensation .”
Wat houdt deze compensatie in? Dat ik nog steeds een jaar huur moet betalen? zonder dat ik het woongenoot heb?
Hallo Martijn,
Dat klopt. Je hebt een maand opzegtermijn, maar in principe moet je de volledige maand van de dag dat je het appartement verlaat betalen, plus een extra maand voor elk jaar dat het contract nog loop, in jouw geval dus 2 maanden.
In jouw geval zou ik in overleg gaan met de verhuurder om te kijken of er wat te regelen valt (meestal wel). Denk bijvoorbeeld aan een opzegtermijn van 3 maanden. Of misschien zijn ze wel OK met een opzegtermijn van 1 maand zonder meer. In de meeste gevallen hoef je de penalisatie ook niet te betalen als je zelf een nieuwe huurder aandraagt.
Succes
Wij huren een finca op Ibiza met een contract voor 5 jaar. Dit loopt het komend jaar af en nu wil de huisbaas een nieuw contract maken en de huur verdubbelen. Mag dit zomaar? Hij is verder tevreden over ons als huurders , dus wil ons graag houden. We hebben 100.000 in het huurhuis geïnvesteerd ondertussen . Echter loyaliteit lijkt ver te zoeken , alles lijkt om geld te gaan. De huisbaas heeft 26 huizen. Hoor graag.
Hallo Moni,
Ibiza is geen “zona tensionada” zoals voorzien in de LAU, de verhuurwet. Dat betekent volgens mij dat jullie huisbaas dit in principe gewoon mag doen.
Maar gezien de situatie raad ik aan dat jullie ook juridisch advies inwinnen. Ik kan jullie eventueel in contact brengen met een Nederlandstalig advocatenkantoor dat in heel Spanje werkt. Als je dat interessant vindt, stuur me dan even een mailtje op info@yourcatalancontact.com.
Ik heb ook een aanvullende vraag. Mijn verhuurder heeft de huur opgezegd na verlenging omdat ze de woning nodig heeft voor een eerstegraads familielid.
Netjes een brief ontvangen met inachtneming van de termijn van 2 maanden. Dit was op 22 oktober jl. Met dus een uiterlijke datum erin dat ik het huis moet verlaten op 22 december.
Indien ik de woning verlaat vóór 22 december neem ik aan dat ik huur verschuldigd ben tot 22 december, of vóór 1 december, ben ik neem ik aan geen huur verschuldigd over de maand december? En om geen huur verschuldigd te zijn over de maan december moet ik er dan vóór 1 december uit zijn of voor de uiterlijke betaaldatum van de maand december (zijnde 6 december).
Mijn andere vraag is, dien ik ook schriftelijk te laten weten wanneer ik vertrek ondanks dat ik de brief al heb ontvangen van de opzegging?
Alvast enorm bedankt voor de hulp!
Hallo Daan,
Voor december betaal je het proportionele deel tot 22 december. Jij hoeft verder niet te laten weten wanneer je vertrekt.
Hallo Maarten,
Dank voor de reactie. Betaal ik over december sowieso het proportionele deel ongeacht dat ik geen vruchtgebruik van de woning maak als ik deze voor 1 december verlaat?
Hallo Daan,
Ik vrees dat je inderdaad tot 22 december moet betalen, behalve als je met de verhuurder af kan spreken dat de volgende huurders eerder intrekken.
Hi Maarten,
Wij wonen in Valencia onder een Spaans huurcontract. Gisteren hadden we een feestje thuis en blijkbaar was dit te luid. De huurbaas heeft vanmorgen een brief onder de deur geschoven met het volgende:
Hij zegt dat hij en de buren geprobeerd hebben aan te bellen (dit is volgens ons niet gebeurd, wij hebben een luide bel en niks gehoord). Dat deze overlast buiten proportioneel is en dat wij het appartement moeten verlaten binnen drie weken. Hij zegt in de brief:
I request the immediate move out at the latest check out 14 december 2023. I hope the arrendatarios will respect the move out procedure described in the contract.
Hij zegt ook dat we ‘serious infraccion of the contract 4.2: La parte arrendatoria no podra realizar en la vivienda actividades molestas.
Goed om te vermelden
-Hij heeft ons niet gebeld / bericht gestuurd
-Hij is uiteindelijk met (blijkbaar) een extra sleutel ons appartement binnengekomen om 23.45 uur
-Hij kwam binnen en zei dat we moesten vertrekken. We zijn toen binnen 10 minuten vertrokken.
-Wij hebben van te voren aangegeven dat mensen komen
-Wij hebben nooit eerder problemen gehad/veroorzaakt.
Heeft hij het recht om ons er zo uit te zetten? Wij kunnen niets in het contract vinden over the ‘move out procedure’ .
Wij gaan zo snel mogelijk het gesprek met hem aan, maar willen graag onze rechten weten.
Hopelijk kun je ons helpen!
Bedankt,
Lotte
Hallo Lotte,
Er hangt heel veel van het contract af. Kan je dat even doormailen?
De aanspraak die hij maakt op die clausule zou terecht kunnen zijn, maar heeft hij de politie gebeld en is er proces verbaal opgemaakt? Heeft hij bewijzen dat jullie actividades molestas hebben gedaan?
Hallo Maarten,
Ik ga/wil een woning huren voor 6 maanden in Spanje. De verhuurders verhuren het aan mij, (onderhuur) met toestemming van de eigenaar. Nu geven ze aan in het contract dat ik het contract niet mag beëindigen tijdens deze huurperiode. Kan dit zomaar? Wat als ik om persoonlijke of economische redenen naar huis moet en er niet de volle 6 maanden kan wonen? Ik begrijp dat ze mij er wel uit kunnen zetten, maar andersom niet mogelijk is om eerder op te zeggen?
Hallo Margo,
De LAU, de verhuurwet, schrijft voor dat bij langere termijnverhuur dat je in de eerste 6 maanden de woning niet kan verlaten.
Hallo Maarten,
Ik huur een appartement in Barcelona.
Een van de voorwaarden in ons contract is dat wij een woonverzekering af moeten sluiten, ik was in de veronderstelling dat dit ging om een inboedelvezekering. Maar toen ik de claususe uit mijn huurcontract had doorgestuurd naar de verzekeringsmaatschapij, vertelde zij mij dat hieruit op te halen was dat ik een zogenaamde ”eingenaars verzekering” dien af te sluiten die ook de schade aan het pand denk.
Mijn vraag is, mag dat eigenlijk wel in een huurcontract verwerkt worden en dus van de huurder verwacht worden?
Groetjes Lars
Hallo Lars,
De eigenaar mag je niet verplichten tot het afsluiten van een verzekering, en al helemaal niet van een verhuurders- of eigenaarsverzekering.
Beste Maarten,
Wij willen ons appartement verhuren voor lange duur.
Ik vraag mij echter af : stel dat wij dit appartement willen verkopen : hoe zit het dan met de ontbinding van het huurcontract ? Is dit mogelijk en zo ja, welke opzegtermijn moeten wij in acht nemen ?
En het appartement zou eerst verhuurd worden voor één jaar. Na het verstrijken van deze termijn wordt dit verlengd voor jaarlijkse termijnen totdat het huurcontract in totaal een duurtijd heeft van maximaal 5 jaar. De huurder kan opzeggen mits inachtname van een opzegperiode, maar kan de verhuurder ook opzeggen als daar niets van in het contract staat ? Lijkt mij niet erg logisch.
Heel erg bedankt alvast om dit toe te lichten. Vriendelijke groeten, Marianne
Hallo Marjan,
Een verhuurcontract mag niet ontbonden worden als je een woning verkoopt. De nieuwe koper moet het verhuurcontract overnemen. De enige reden om als verhuurder de huur op te zeggen, is als je zelf, of een kind of ouder van je, de woning nodig heeft. Anders moet je met verkopen wachten tot het contract afloopt.
van harte dank voor uw antwoord op mijn eerste vraag. En wat betreft mijn tweede vraag :
“En het appartement zou eerst verhuurd worden voor één jaar. Na het verstrijken van deze termijn wordt dit verlengd voor jaarlijkse termijnen totdat het huurcontract in totaal een duurtijd heeft van maximaal 5 jaar. De huurder kan opzeggen mits inachtname van een opzegperiode, maar kan de verhuurder ook opzeggen als daar niets van in het contract staat ? Lijkt mij niet erg logisch.”
Alvast dank om dit ook toe te lichten. Vriendelijke groeten
Hallo Marjan,
De verhuurder kan het contract tijdens de looptijd van 5 jaar alleen opzeggen als hij of zij zelf het appartement nodig heeft, voor zichzelf of voor een familielid in de 1e graad.
van harte dank !
Dag Maarten,
Wij hebben nu bijna 2 termijnen van 5 jaar gehuurd uiteraard met een contract en willen heel graag een derde termijn van 5 jaar maar volgens onze tussenpersoon, een gecertificeerde makelaar, mag dat wettelijk alleen voor 1 jaar verlengd worden en wordt dat vanaf nu elk jaar bekeken! Is dit inderdaad zo? Hoor uiteraard heel graag van u! Met vriendelijke groet, Cas van der Steen
Hallo Cas,
Nee, wettelijk is dat niet zo. De verhuurder kan kiezen wat hij of zij doet. Een nieuw contract maken voor vijf jaar, of het bestaande contract met elke keer een jaar verlengen.
Ik vermoed dat de makelaar dit zegt omdat op dit moment huursverhogingen aan strenge banden zijn gelegd, zowel voor automatische verlengingen van een jaar, als voor nieuwe contracten van 5 jaar. Ik neem aan dat ze de vrijheid willen hebben om het contract te beëindigen en een nieuwe te maken met een aanzienlijke huursverhoging, zo snel mogelijk nadat dit weer vrij wordt gegeven. Als ze je nu een contract van 5 jaar bieden, zitten ze ook zo lang aan een door de wet begrenste prijs vast.
Dat gezegd zijnde, de beslissing is sowieso voor de verhuurder. Je kan hen niet dwingen jou nu een nieuw contract van 5 jaar aan te bieden.
Hartelijk dank voor je reactie!
Beste Maarten,
Wij hebben ons huis (nabij Altea) verhuurd aan een stel voor 3 jaar. Afgelopen jaar, medio augustus, is dit contract voor 1 jaar verlengd en bevestigd per mail. Vanaf dat moment is door de huurders niet meer voldaan aan de betaalverplichting (de huur voor de komende maand moet uiterlijk de 3de van de komende maand overgemaakt zijn). Zonder communicatie is niet betaald waarna wij hen een herinnering stuurden per whatsapp. Pas de 15de van de maand werd de helft van de huur overgemaakt en ergens einde van de maand de tweede helft. Dit is nu al 8 maanden het geval.
Hebben wij nu het recht om per direct de huur op te zeggen? Of is het nodig om via een advocaat een proces tot uitzetting te starten? Als wij de huur mogen opzeggen: volstaat een brief of mail? En wat kunnen wij doen als zij weigeren de woning te verlaten?
Alvast hartelijk voor je reactie!
Hartelijke groet, Frank
Hallo Frank,
In principe is er sprake van contractbreuk, maar ik weet niet of dat in dit geval zwaar genoeg weegt om het contract ook op te kunnen zeggen. Ze betalen immers wel, alleen een paar weken te laat.
Als dit geen rechtmatige reden is, dan kan je volgens de verhuurwet LAU de huur pas beëindigen bij het aflopen van het contract. Is dit wel een rechtmatige reden, dan raad ik aan om een advocaat in dienst te nemen die je kan begeleiden bij de uitzetting, temeer als de huurder weigert de woning te verlaten. Opzeggen doe je in dat geval met een aangetekende brief (certificado).
Als je zelf nog geen advocaat hebt, kan ik je het contact van een Nederlandstalig kantoor in Barcelona geven. Stuur me dan even een privébericht op info@yourcatalancontact.com.
Beste Maarten,
Wij hebben een 1 jarig huurcontract (voorheen 2x 3 jarig en nu 1 jarig aangeboden door de verhuurder) en in dit contract staat dat als wij voor het einde van het huurcontract dit beeindigen moeten we buiten het opzeggen van min. 30 dagen voor de datum de vehuurder 2 maandelijkse termijnen betalen wegens contractbreuk, waarbij de borg niet als onderdeel van de betaling geldt.
Is dit juist?
B.v.d. voor uw reactie!
Met vriendelijke groet,
Leon en Diny Vervoort
Hallo Leon en Diny,
In principe is dat niet voorzien door de LAU, de verhuurwet, maar de verhuurder kan hierover een clausule op laten nemen in het contract die vervolgens bindend is.
Mag een huisbaas na het gezamenlijk tekenen met de makelaar het contract tot 2 keer toe weer wijzigen en moeten we dat weer ondertekenen? We huren het huis voor lange termijn volgens het contract voor 5 jaar. Als wij na 2 jaar zouden opzeggen weten we dat we 3 maande huur moeten betalen voor de gemiste jaren. En zij schrijft dat we dan ook onze borg van 2 maanden kwijt zijn. Mag dit? Volgens mij niet. Wij wonen half in Spanje en half in Nederland maar hebben wel een NIE nummer.. Vriendelijke groet Jenny Pronk.
Hallo Jenny,
Nee, de borg inhouden mag niet vanwege vroegtijdig vertrek uit de woning. Dat mag alleen om schade aan de woning te herstellen, en daar moeten ze facturen van kunnen overleggen om het te onderbouwen.
Wij hebben aan de makelaar recent een maand huur moeten betalen terwijl het huis van de verhuurder bij hun in de verhuur stond. Is dit alleen voor de verhuurder? Of klopt dit dat we 1100 euro moesten betalen aan de makelaar? Vr groet, Jenny Pronk.
Hallo Jenny,
Volgens de huidig geldende huurwet, LAU, moeten de kosten van het agentschap betaald worden door de verhuurder. Het probleem is alleen dat als jij dat niet betaalt… wel, voor jou 10 anderen… Let op: deze huurwet is pas van kracht sinds eind vorig jaar. Daarvoor kon er aan de huurder wel degelijk 10% van een jaar huur gevraagd worden door het bemiddelende agentschap.
Zou het kunnen zijn dat die €1100 borg waren?
Wij hebben een jaarcontract voor de woning en zijn in januari aan een tweede termijn begonnen die loopt tot 31-12-2024. Deze ochtend werd ik door de makelaar gebeld dat de woning verkocht was en dat we aan het eind van deze maand (april 2024) nog 60 dagen de tijd hadden om de woning te verlaten. De makelaar zei met de kopers af te kunnen spreken dat wij tot eind september mogen blijven wonen.
In ons huurcontract staat niks over een opzegtermijn dus wij zien eigenlijk geen reden om akkoord te gaan met zijn voorstel en willen gewoon tot het einde van 2024 blijven huren.
Wat zijn onze mogelijkheden en wat kan de makelaar doen om ons te dwingen weg te gaan?
Hallo David,
Op welke dag in januari is die tweede termijn begonnen?