Een huurcontract van een woning teken je niet elke dag, en al helemaal niet in Spanje. Op het moment dat je gaat tekenen, is het dus normaal dat er twijfels omhoog komen. Klopt het wel, wat er in het contract staat? Waar verbind ik mezelf aan, en voor hoe lang? Wat zijn mijn rechten en plichten?
Eerder hebben we al een kleine inleiding gegeven op het huren van een woning in Spanje. Klik hier om dat artikel te lezen.
In dit artikel bespreken we het huurcontract van een woning in Spanje. We kijken naar de inhoud, en ook behandelen we een aantal slechte praktijken die helaas maar al te vaak voorkomen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Huurcontract
Een huurcontract is een wettelijk bindende overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder, waarin de voorwaarden van de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Het huurcontract van een woning voor vaste bewoning is in Spanje gereguleerd in de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
In Spanje zijn er twee soorten huurcontract: korte en lange termijn. Korte termijnverhuur is minder dan een jaar, terwijl de huurtermijn voor lange termijn kan variëren van één tot vijf jaar.
Het is belangrijk om het huurcontract zorgvuldig te lezen en alle voorwaarden te begrijpen voordat je het ondertekent. Als er iets niet duidelijk is, vraag dan om verduidelijking of zoek hulp van iemand die goed Spaans spreekt. Op die manier kun je mogelijke conflicten of problemen voorkomen.
Contract van minder dan een jaar
Een contract voor de korte termijn, dus minder dan een jaar, valt niet onder de LAU, maar is vergelijkbaar met het huren van een vakantiewoning. Je geniet dan dus geen van de zekerheden en beschermingen die de LAU biedt. Dit is interessant voor de verhuurders, ze kunnen je bijvoorbeeld van het ene op het andere moment uit de woning zetten. Maar voor een huurder is het natuurlijk niet zo interessant.
Verhuur voor 10 of 11 maanden komt veel voor in toeristische gebieden. Daar willen eigenaren in het hoogseizoen met hun appartement aan het strand graag de hoofdprijs binnenharken, of ze willen er zelf graag gebruik van maken. De rest van het jaar, als het lastig is de woning per week te verhuren, stoppen ze er dan liever iemand voor langere tijd in, voor een lagere prijs. Je kan er dan dus bijna vanuit gaan dat ze het huurcontract na de 10 of 11 maanden die je aangeboden krijgt, niet zullen verlengen. In dit artikel gaan we enkel uit van contracten die wel onder de LAU vallen, en laten we contracten van 11 maanden of korter even links liggen.
Contrato con opción a compra
Een contracto con opción a compra in Spanje is een huurcontract waarbij je na afloop van het contract de mogelijkheid hebt de woning te kopen, waarbij de reeds betaalde som aan huur mee wordt geteld voor de aankoop.
Inhoud
In een huurcontract moeten een aantal zaken duidelijk zijn opgenomen. Dan hebben we het over de volgende clausules.
- (Persoonlijke) gegevens van de huurder en de verhuurder
- Beschrijving van de woning
- Reparaties voor rekening van de huurder
- Duur van het contract
- Hoogte van de huur
- Borg
- Inventarislijst
Hieronder zullen we wat verder ingaan op die punten. We zullen niet alleen benoemen hoe ze terug moeten komen in het contract, maar er ook wat dieper naar kijken, zodat je weet waar je jezelf aan verbindt als je een huurcontract tekent.
Gegevens huurder en verhuurder
De namen en identiteitsnummers van zowel de verhuurder als de huurder(s) staan bovenaan in het contract. In het geval van een verhuurder is dat een DNI of een NIF. Van de huurder kan dit in theorie zowel een NIE zijn, als het paspoortnummer.
In de praktijk zijn veel verhuurders een beetje huiverig om te verhuren aan iemand die niet over een NIE beschikt. Je bent dan namelijk niet bekend bij de Spaanse autoriteiten, wat de verhuurder minder zekerheid biedt. Een mogelijke huurovereenkomst kan hier op afknappen. Als je dus nog geen NIE hebt voordat je gaat zoeken, doe je er zeker goed aan eentje te regelen.
In het contract hoort te staan hoe de huurder en verhuurder met elkaar kunnen en zullen communiceren. Er hoort dus aangegeven te worden of dit per mail of per telefoon is, met vermelding van het emailadres of het telefoonnummer.
Beschrijving van de woning
In het contract hoort er natuurlijk een beschrijving van de woning te staan. Deze beschrijving moet tenminste het adres en de kadastrale referentie bevatten. Ook behoort de omvang en het oppervlakte van de woning beschreven te staan. Normaal gesproken is de staat van de woning eveneens beschreven. Daarbij hoort vermeld te worden dat je niets aan de woning mag veranderen of verbouwen zonder toestemming van de eigenaar.
Let erop dat in de regio’s waar het verplicht is een cédula de habitabilidad bij een woning te hebben, er een kopie van dat document bij het contract gesloten is. Anders loop je het risico een woning te huren je waar je officiëel niet mag wonen. Dit kan tot problemen leiden met bijvoorbeeld de verzekeringen als er wat gebeurt. Ook heb je dan niet de garanties en de bescherming die een huurder normaal gesproken geniet.
Verder moet er een energiecertificaat bij zitten die aangeeft hoe zuinig (of juist niet) een woning is in energieverbruik.
Tenslotte hoort er een inventarislijst in het contract te zitten. Dit is natuurlijk zo bij woningen die gemeubileerd zijn verhuurd, maar ook bij ongemeubileerde woningen kan dit belangrijk zijn. In dat geval staan bijvoorbeeld het keukenapparatuur en de warm waterinstallatie vermeld. Controleer de inventarislijst goed, en check ook of alles op de lijst in goede staat is. Als je hier namelijk geen aantekening van laat maken, zal de verhuurder bij vertrek zeggen dat de inventaris in perfectas condiciones was, en dat alle schade is ontstaan terwijl jij in de woning zat. Met als gevolg dat men de kosten van de reparatie of de vervanging op jouw borg in zal houden.
Duur
De duur van het huurcontract hoort genoemd te worden. Hierbij moet men duidelijk de begin- en einddatum vermelden . Een normaal contract duurt 1, 3 of 5 jaar, met daarna jaarlijks stilzwijgende verlenging. Gedurende die tijd kan de verhuurder de huur niet opzeggen en niet meer verhogen dan de inflatie. Tegenwoordig is het gebruikelijk dat het contract voor een jaar is, en stilzwijgend verlengd wordt.
Let op: als je een contract aangeboden krijgt van minder dan een jaar, gaat het niet om lange termijnverhuur. Je geniet dan ook niet de bescherming die daarbij hoort. De verhuurder kan je dan bijvoorbeeld vrij makkelijk van het ene op het andere moment uit de woning zetten, of met de hoogte van de huur gaan prutsen.
Maandelijkse huur
Het huurcontract behoort ook in Spanje natuurlijk duidelijk te vermelden wat het maandbedrag van de huur van de woning is. Daarnaast staat erin voor welke dag dit bedrag elke maand betaald moet worden, en de betaalmethode.
De eigenaar mag de huur tijdens de looptijd van het contract slechts eenmaal per jaar verhogen, en wel volgens de Índice de Precios de Consumo. Dat komt neer op de inflatiecorrectie.
Als huurder betaal je geen onroerendgoedbelasting (IBI) of bijdrage aan de vereniging van eigenaren (comunidad). Laat de verhuurder deze kosten niet op jou afwentelen.
Een ander punt dat vrij belangrijk is: als je de huur niet op tijd betaalt, kan de huurder je vrij snel uit de woning laten zetten. Dat is, als je geen bescherming geniet. In bepaalde regio’s heb je die bescherming als je kleine kinderen hebt of tijdens bepaalde maanden in de winter. Als deze situatie zich voordoet, kan je je hierover informeren.
Borg
In het contract staat de hoogte van de borg en hoe die is betaald. Een goede verhuurder voegt hier ook een kwitantie van bij het contract. Ook de teruggave van de borg bij het verlaten van de woning behoort in het contract geregeld te worden.
Volgens de LAU is de hoogte van de borg gelijk aan een maand huur. Maar vervolgens biedt de wet de verhuurder wel de mogelijkheid extra garanties te vragen voor een maximum van 2 maanden.
Reparaties en onderhoud
In Spanje is de huurder verantwoordelijk voor reparaties die te maken hebben met regulier onderhoud. De huisbaas is verantwoordelijk voor reparaties die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden. Daaronder vallen reparaties aan de waterleidingen of elektrische installaties, aan de verwarming, aan eventuele vochtproblemen die ontstaan door structurele problemen van het gebouw en onderhoudswerkzaamheden aan muren, vloeren en daken.
Je hebt tot 15 dagen na het tekenen van het contract om de eigenaar op de hoogte te stellen van eventuele gebreken. Die heeft dan de verplichting om die nog aan te pakken. Dat geldt zowel voor de woning zelf, als voor alles wat er op de inventarislijst staat.
Werkzaamheden
Naast het onderhoud hoort het contract ook te bepalen welke werkzaamheden er in de woning verricht kunnen worden. Nu zal je denken: “ik ga toch geen huurhuis verbouwen”. Maar onder deze werkzaamheden kan bijvoorbeeld ook het verven van een muur of gaten boren vallen. Normaal gesproken hoor je een eigenaar hier schriftelijk van op de hoogte te stellen.
In Spanje kan de verhuurder in het huurcontract overigens een clausule laten opnemen dat hij of zij recht op toegang tot de woning heeft, om zelf werkzaamheden uit te voeren, zolang deze werkzaamheden tot doel hebben de woning bewoonbaar te houden. Je moet als huurder in dat geval de verhuurder dus de toegang verschaffen.
Als de eigenaar of eigenaren van het pand geen schoonmaakbedrijf ingehuurd hebben voor de gemeenschappelijke ruimtes, staat er meestal in het huurcontract dat het schoonhouden van deze ruimtes mede jouw verantwoordelijkheid is.
Huisdieren
Het contract hoort aan te geven of het houden van huisdieren is toegestaan. Vooral in gemeubileerde woningen kan dit een probleem zijn. Als er niets over in het contract staat, maar je hebt wel huisdieren, vraag er dan naar. Slechts in 5% van de huurwoningen in Spanje mogen huisdieren gehouden worden.
Als je huisdieren hebt in het appartement terwijl in het contract staat dat dat niet kan, mag de huisbaas je uit het appartement zetten.
Benodige documenten
Als je een woning gaat huren in Spanje, kan men je om de volgende documenten vragen:
- Je identiteitsbewijs/paspoort
- NIE of residencia (waarover hieronder meer)
- Een arbeidscontract of een ander bewijs van inkomsten
- Je laatste drie loonstroken of een ander document waaruit blijkt dat je het inkomen genoemd in het vorige punt ook daadwerkelijk ontvangt
- Je aangifte voor de inkomstenbelasting (IRPF)
Hoewel iedere huisbaas zelf bepaalt welke documenten hij of zij wil zin, kan je ervan uitgaan dat men altijd naar bewijzen van inkomen vraagt. De aangifte van de inkomstenbelasting is wat minder onontkoombaar. Als je zelfstandige bent, zal je worden gevraagd aan te tonen in de laatste drie maanden je sociale premies af hebt gedragen. In plaats van de aangifte van de IRPF kan je de trimestrale aangifte van
NIE
De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans identiteitsnummer speciaal voor buitenlanders, en kan je vergelijken met het Nederlandse BSN of het Belgische Rijksregisternummer. Het nummer dat Spanjaarden zelf hebben, wordt DNI genoemd. Op zich is een NIE niet onmisbaar voor het huren van een woning in Spanje. Wettelijk gezien is je paspoortnummer voldoende.
Dat gezegd zijnde, de meeste verhuurders verzekeren het huurcontract, bijvoorbeeld voor als je een keer een maand de huur niet kunt betalen. Zo’n verzekering vereist dat de huurder ook een NIE heeft. Deze verhuurders vragen dus verplicht een NIE.
Maar ook verhuurders die niet zo’n verzekering hebben, kunnen huiverig zijn om een woning te verhuren aan iemand die niet over een Spaans identificatienummer beschikt. Ze denken dat ze over meer garanties beschikken als een persoon geregistreerd is bij de Spaanse overheid. Ook deze verhuurders zullen dus weigeren een contract met je te tekenen als je geen NIE hebt. Dit is trouwens een minder groot probleem in grote steden en andere plekken waar meer Europeanen wonen.
Afhankelijk van waar je naartoe gaat, doe je er dus goed aan om al van tevoren een NIE nummer aan te vragen als je over voldoende tijd beschikt.
Lees meer over het NIE-nummer en de aanvraag in ons artikel Een NIE-nummer: wat is het en waarom een aanvragen?
Aandachtspunten
Teken nooit iets zonder eerst de woning gezien te hebben. Betaal ook niets van tevoren. Een van de meest gangbare smoezen is dat de eigenaar “fuera” is, elders, waardoor hij of zij de woning niet kan tonen.
Pas al helemaal op als men zegt dat de eigenaar niet kan komen, maar dat ze je de sleutels toe kunnen sturen zodat je de woning op eigen houtje kunt bezoeken. Ze vragen dan papieren als waarborg die normaal gesproken ook worden gevraagd bij het sluiten van een contract. Denk dan aan een kopie van je paspoort, je laatste drie loonstroken, je laatste belastingaangifte… Het lijkt allemaal dan ook legitiem, totdat je ineens het slachtoffer blijkt te zijn van phishing en identiteitsroof.
Als zich de bovenstaande situaties voordoen, kan je je afvragen of je wel echt met de eigenaar te maken hebt. Dit kan je controleren door een nota simple op bij het registro de propiedad van de gemeente op te vragen.
Let ook op of het wel daadwerkelijk om woonruimte gaat en niet om een kantoor of andere bedrijfsruimte, en of de woning wel een cédula de habitabilidad heeft: een bewoonbaarheidsverklaring. Dit kan je vaak vinden op de website van het departement van volkshuisvesting van de regionale regering.
Einde contract
Zoals hierboven al wel duidelijk is geworden, bestaat er geen huurcontract voor onbepaalde duur voor een woning in Spanje. In principe gaat het om een contract van 1, 3 of 5 jaar (als de verhuurder een commerciëel bedrijf is, kan dat ook 7 jaar zijn). Na het aflopen van dat contract, kan het stilzwijgend verlengd worden op jaarlijkse basis. In de praktijk zijn de meeste contracten voor een jaar, en worden daarna stilzwijgend verlengd.
Contract opzeggen door de huurder
Als er in het huurcontract geen specifieke bepalingen staan over het opzeggen van de huur, kan je als huurder na de eerste 6 maanden zonder problemen het huurcontract opzeggen en de woning in Spanje verlaten, met inachtname van de opzegtermijn. Dit is normaal gesproken 30 dagen. Als de huurder hieraan voldoet, kan dit voor de verhuurder geen reden zijn de borg in te houden.
Verlaat je de woning gedurende de eerste zes maanden, dan moet je in principe de huur voldoen voor de resterende tijd van dat halve jaar, of totdat de woning weer is verhuurd als dat binnen dat halve jaar is. De huurder en verhuurder kunnen in dit geval natuurlijk een ander bedrag overeenkomen. De verhuurder kan natuurlijk de borg (gedeeltelijk) achterhouden als deel van deze vergoeding.
Dat gezegd zijnde, in veel contracten verplicht de huurder zichzelf ertoe een vergoeding te betalen als hij of zij de woning vroegtijdig verlaat, ook na dat eerste half jaar. Dit is vooral het geval als het om een contract gaat met een looptijd van langer dan een jaar. Over het algemeen is het dan zo dat je een maand huur vergoeding betaalt per jaar dat je de woning te vroeg verlaat.
De huur opzeggen doe je per schrift, op een manier dat je daar zelf een bewijs van hebt. Dat kan dus bijvoorbeeld een aangetekende brief zijn. Het gebruikelijkst is een zogenaamde “burofax”, die je vanuit een postkantoor stuurt en persoonlijk door een postbode aan de geadresseerde overhandigd wordt.
Je kan zonder gevolgen de woning onmiddellijk verlaten als de verhuurder verzuimt aan de woning de nodige werkzaamheden te verrichten om hem bewoonbaar te houden.
Contract opzeggen door verhuurder
De verhuurder heeft van zijn of haar kant de mogelijkheid het contract niet te vernieuwen als het afloopt.
Ook de volgende situaties geven de verhuurder het recht het contract te verbreken:
- Als de huurder de huur niet betaalt.
- Bij onderhuur als dat niet is toegestaan.
- Als de huurder werkzaamheden verricht zonder toestemming van de eigenaar.
- Bij opzettelijk veroorzaakte schade.
- Als er verboden, gevaarlijke, onhygiënische of overlast veroorzakende activiteiten in de woning plaatsvinden.
- Als de huurder de woning niet langer gebruikt als hoofdwoning.
- Tenslotte, als de eigenaar zelf, of een familielid in de eerste graad de woning nodig heeft. Er is dan een opzegtermijn van twee maanden, en de eigenaar moet de noodzaak aan kunnen tonen.
Tenslotte kan het zijn dat de huurder de woning moet verlaten als deze door overmacht onbewoonbaar wordt. De eigenaar heeft dan niet de plicht de woning onmiddellijk weer in bewoonbare staat te herstellen.
Ondersteuning en begeleiding
In maart en april gaan we verder in op wonen in Spanje. Deze maand richten we ons vooral op huren en alles wat daarbij komt kijken. In april gaan we eindelijk weer meer schrijven over de aankoop en het bezit van onroerend goed. Ook brengen we in april een nieuwe startersgids uit, speciaal over dit thema.
Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
