Heb je een bouwvergunning nodig als je je woning in Spanje wilt verbouwen? Of zijn er misschien andere papieren of toestemmingen om te regelen?
In Spanje gaat de gemeente over de bouwverordeningen, het afgeven van een bouwvergunning en het toestemming geven om te verbouwen. Toch zijn hierin grote verschillen met België en Nederland.
Als je de papieren niet goed regelt, kan dit leiden tot meerdere problemen. Aan de ene kant kan je in vervelende discussies verzeild raken met je buren en andere leden van de vereniging van eigenaren als het om de verbouwing van een appartement gaat. Aan de andere kant, en dat is een stuk serieuzer, kan je het aan de stok krijgen met de gemeente. Dit laatste kan leiden van het stilleggen van de werkzaamheden tot een boete of zelfs tot een dwangbevel de verbouwing weer ongedaan te maken.
Als met al is het dus belangrijk goed op de hoogte te zijn van hoe het zit met de bouwvergunning en andere papieren als je besluit je woning in Spanje te gaan verbouwen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Verbouwing plannen en organiseren
Een beetje een open deur, maar het begint allemaal met het plannen en organiseren van je verbouwing. Wat wil je doen, welk budget heb je daarvoor en aan wie besteed je het uit? Die laatste beslissing is erg belangrijk. In Spanje zijn er namelijk enorme verschillen in de kwaliteit van het werk dat aannemers en klusjesmannen afleveren. Over al deze zaken zullen we het in toekomstige artikelen nog hebben.
De keuze voor de juiste professional is tevens van belang omdat die vaak ook het nodige papierwerk voor je zal regelen. Of je tenminste zal ondersteunen bij de papieren die je zelf moet regelen. En zoals we al gezegd hebben, als het papierwerk niet goed geregeld is, kan dat verregaande gevolgen hebben.
Vraag dus altijd in je omgeving naar ervaringen met verschillende professionals. Neem nooit zo maar een beslissing, maar kies voor eentje waarin je het meeste vertrouwen hebt.
Verschillende soorten bouwvergunningen
De bouwvoorwaarden worden door de verschillende regio’s vastgesteld, en elke gemeente geeft daar verdere invulling aan.
In de meeste gevallen dat je gaat verbouwen zal je bij de gemeente in Spanje een bouwvergunning (permiso de obras of licencia de obras) aan moeten vragen, of in ieder geval de werkzaamheden aan de gemeente moeten communiceren (comunicación de obras).
Voor schilderen, behangen, nieuwe tegels op de muren of op de vloer, of een nieuw vloertje in het algemeen heb je geen bouwvergunning nodig. In de meeste gemeentes heb je ook geen vergunning nodig voor het vervangen van de elektriciteits- of waterleidingen binnen de woning. Let op: in sommige gemeentes heb je voor deze laatste werkzaamheden een licencia de obras menores of een comunicación de obras nodig. Dat is vaker het geval als je tegelijkertijd bepaalde nieuwe installaties plaatst of laat plaatsen.
Comunicación de obras
Voor bepaalde lichte werkzaamheden is het voldoende ze naar de gemeente te communiceren. Dit heet een comunicación de obras.
Het gaat hierbij vaak om zaken die wat verder gaan dan de (interne) decoratie, maar niet de structuur van de opbouw beïnvloeden. Denk hierbij aan nieuwe kozijnen of rolluiken. Zoals gezegd, willen sommige gemeentes verwittigd worden als je met de electriciteits- of waterleidingen aan de slag gaat. En belangrijk: veel gemeentes vereisen een comunicación de obras als je de buitenkant van de woning gaat schilderen.
Omdat de voorschriften per gemeente anders zijn, neem je dus het best even contact op met het gemeentehuis om te weten of je de werkzaamheden moet communiceren (of misschien zelfs een vergunning aan moet vragen). We kunnen hier helaas geen exacte lijst geven van situaties waarin de comunicación verplicht is.
Om zo’n comunicación de obras te doen, hoef je vaak niet eens naar het gemeentehuis te gaan. De meeste gemeentes hebben op hun website een formulier dat je hiervoor in kunt vullen. Waarschijnlijk moet je ook leges betalen.
Licencia de obras menores
Als het verbouwen wat verder gaat dan het vervangen of plaatsen van een bepaalde installatie of kozijnen, maar ook weer geen invloed heeft op de veiligheid van de structuur van het gebouw,dan heb je in Spanje een licencia of permiso de obras menores nodig (een bouwvergunning voor kleinere werken). Dit geldt vaak ook voor werkzaamheden die niet dermate complex zijn dat ze afgetekend moeten worden door een architect of bouwkundige.
Vaak heb je deze vergunning ook nodig als je een combinatie van werkzaamheden doet die elk afzonderlijk geen bouwvergunning nodig hebben. Ook in dit geval doe je er goed aan van tevoren bij de gemeente te informeren wat de vereiste vergunning is voor de werkzaamheden die je wilt verrichten.
Het aanvragen van een licencia de obras menores kan in de meeste gemeentes online. Maar je kan ook zelf naar de gemeente in Spanje gaan om deze bouwvergunning aan te vragen als je gaat verbouwen natuurlijk. Je wacht sowieso met de werkzaamheden tot je deze vergunning hebt verkregen. In de meeste gemeentes duurt dit niet al te lang: binnen twee weken zou je hem in huis moeten hebben.
De taxen die je betaalt zijn afhankelijk van de kosten van de verbouwing. Je moet dus altijd de offerte van de aannemer (of je eigen begroting) overleggen. Het percentage dat je betaalt is verder afhankelijk van het totaalbedrag van de verbouwing, en ook van de aard ervan. Voor een nieuwe elektrische installatie betaal je een ander percentage dan voor het optrekken van een muurtje in huis. Over het algemeen gaat het om zo’n 3 tot 5% van de totale kosten van de verbouwing.
Licencia de obras mayores
Bij grote werkzaamheden in huis, bijvoorbeeld een algehele renovatie van de woning, heb je een licencia of permiso de obras mayores nodig. Het gaat om werkzaamheden die de structuur van het gebouw beïnvloeden of veranderen. Dit kan over de gevel gaan, maar ook over steunmuren of -pilaren.
Deze bouwvergunning wordt alleen door de gemeente in Spanje afgegeven, als tijdens en na het verbouwen de betrouwbaarheid en veiligheid van de (draag)structuur van het gebouw gewaarborgd is.
Je zal begrijpen dat het krijgen van deze vergunning een stuk lastiger is dan alles wat we hiervoor genoemd hebben. Bij de aanvraag moet je het volledige project overleggen, samen met een memoria dat het verloop van de verbouwing beschrijft. Deze twee documenten moeten afgetekend zijn door een architect of een bouwkundige.
De aanvraag kan je alleen in eigen persoon op het gemeentehuis indienen. Vaak komt er een bouwtechnicus van de gemeente naar de woning kijken om te zien wat precies de bedoeling is.
Begin zeker niet met de werkzaamheden voor je de vergunning hebt aangevraagd. Als de werkzaamheden al begonnen zijn voor het bezoek van de gemeentelijke bouwtechnicus, legt deze het werk stil en krijg je waarschijnlijk een fikse boete. Dat is sowieso het geval als je de werkzaamheden begint voor je de vergunning verstrekt is. Dit kan overigens wel een poosje duren: enkele weken tot maanden.
In de meeste gemeentes betaal je voor de aanvraag van een licencia de obras mayores een vast bedrag aan leges. Daarnaast heft men over de totale kosten van de verbouwing een bepaald percentage aan ICIO: Impuestos de Construcciones, Instalaciones y Obras). Dit is over het algemeen zo’n 4 tot 5% van de totale kosten van de verbouwing, exclusief BTW.
Taxen en subsidies
Als je gaat verbouwen, let bij de aanvraag van een bouwvergunning bij de gemeente in Spanje er op dat er bepaalde kortingen mogelijk zijn op de taxen. Ook kom je in sommige gevallen voor subsidie in aanmerking. Zo is er vaak hulp voor mensen met een laag inkomen bijvoorbeeld, of voor het verduurzamen van de woning. Deze bonificaties zijn per gemeente en per regio verschillend.
Vereniging van eigenaren
Nog even een paar woorden over je buren en de vereniging van eigenaren, voor het geval de werkzaamheden zich in een appartement af zullen spelen. Verbouwingen kunnen leiden tot flinke conflicten met andere woners van het gebouw. Behalve als er in de statuten van de VvE wat anders staat, heb je geen toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren. Dat hoeft al helemaal niet als deze werkzaamheden de draagstructuur en de gemeenschappelijke installaties van het gebouw niet aantasten.
Soms kan het echter zo zijn dat er in de statuten van de vereniging een aantal bepalingen zijn opgenomen over verbouwingen. Je moet de statuten er dus sowieso even op naslaan om te weten wat je verplichtingen zijn bij een verbouwing.
Om een goede verstandhouding met je buren te bewaren, doe je er wel goed aan de voorzitter van de vereniging van eigenaren op de hoogte te stellen van de voorgenomen verbouwing, ook als je geen toestemming nodig hebt. En omdat er in elk gebouw wel een verzuurde buur woont, doe je er ook goed aan je vergunning op orde te hebben. Als de politie wordt gebeld, zal die je vergunning namelijk helemaal natrekken.
Begeleiding en ondersteuning
Hoewel de procedures voor het krijgen van een bouwvergunning in Spanje vrij eenvoudig zijn, is het geen goed idee om dit zonder professionele begeleiding te doen. Zoals gezien kan een onjuiste vergunning nogal grote gevolgen hebben. Bovendien kan de aanvraag soms erg moeizaam verlopen. Het is dan handig iemand te contracteren die de wegen kent. Om nog maar te zwijgen over het verkrijgen van eventuele subsidies en kortingen op de verschillende belastingen.
Aarzel dus niet om in je omgeving de juiste professionals te zoeken. Maar nogmaals: in Spanje is er een groot verschil in kwaliteit van de ene professional tot de andere. Kijk en luister dus eerst naar referenties voor je er eentje kiest.
Cédula de habitabilidad
In de meeste regio’s moet je na een ingrijpende verbouwing de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring) vernieuwen, of een nieuwe licencia de ocupación (bewoningsvergunning) aanvragen. Dit wordt door een een architect, bouwkundige of aannemer niet altijd opgenomen in de begroting en het proyecto. Vraag hier dus specifiek naar op het moment dat je met zo iemand rond de tafel gaat zitten.
Ook zullen er gevallen zijn waarin het vernieuwen van de cédula op zich niet verplicht is, maar wel aan te raden. In dat geval kan je beter wel besluiten het te vernieuwen. Vooral als je de woning wilt verhuren, of er gebeurt iets ernstigs waardoor de opstalverzekering uit moet keren, is het van belang de cédula zo actueel mogelijk te hebben.
Om meer te weten over de cédula de habitabilidad of licencia de ocupación, zie ook ons artikel Wat is een cédula de habitabilidad of licencia de ocupación?
“Opknappertje”
Als je tot hier bent gekomen, betekent dat waarschijnlijk dat je vastgoed in Spanje hebt dat je wilt verbouwen. De kans is dan ook aanwezig dat je ergens in Spanje een huis op het oog hebt om te kopen en daarna op te knappen. Als dat jouw geval is, dan wil ik je de volgende waarschuwing op het hart drukken.
Er zijn in Spanje erg veel woningen waarvan de legale status niet op orde is. Dit komt in Spanje veel meer voor dan in Nederland of België. Zo’n huis kan bijvoorbeeld zonder bouwvergunning zijn gebouwd, op een plek staan die volgens het bestemmingsplan landelijk is (rural), te dicht op de kust staan, al een poos niet over een bewoonbaarheidsverklaring te beschikt….
Met andere woorden, als je droomhuis in Spanje een opknappertje is, dan is er een reële kans dat er meer aan de hand is dan alleen wat materiëel verval. En als de legale status niet op orde is, dan levert dat vroeg op laat grote problemen op. Vooral in het zuiden schrikt een gemeente er niet voor terug een huiseigenaar te dwingen een woning stomweg af te laten breken op eigen kosten, omdat die daar om te beginnen niet mocht staan. Daarbij let men er verder niet op of je het huis zelf hebt laten bouwen, of het zo hebt gekocht. Het is aan jou om op je hoede te zijn en te voorkomen dat je een kat in de zak koopt.
Maar ook als je niet af hoeft te breken, kunnen veel zaken toch een probleem worden. Denk daarbij aan het niet kunnen krijgen van een water- en elektriciteitsaansluiting, het niet mogen verhuren (ook niet als B&B), het niet kunnen verzekeren, etc. Let dus heel erg op!
Oneerlijke verkopers
Veel verkopers zullen hier niet eerlijk over zijn. Zij weten ook wel wat er aan de hand is. Ze zijn allang blij als ze het opknappertje aan jou hebben kunnen slijten, al is het voor ver onder de lokale marktwaarde. En dit zijn lang niet altijd gladjakkers volgehangen met gouden sieraden en achterover gekamd haar. Hier zitten ook oude vrouwtjes en “betrouwbare kennissen” tussen.
In kleine, gesloten gemeenschappen loop je daarbij het risico dat de makelaar en notaris met de verkoper onder een hoedje spelen. Als dan de aap uit de mouw komt, kijkt iedereen een andere kant uit, en hebben ze zich legaal ook goed ingedekt om geen verantwoordelijkheid te hoeven nemen.
Nogmaals: dit is bij lang niet alle “opknappertjes” het geval. Maar het is absoluut iets om in je achterhoofd te houden. Als je dus een opknappertje op het oog hebt, is het van belang professionele aankoopbegeleiding te zoeken. Meer nog dan in een normale situatie.
Voor meer informatie kan je ook ons artikel Reglementaire situatie van een woning, aandachtspunten bij kopen in Spanje lezen.
Meer informatie
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande? Wil je graag wat ondersteuning bij de zoektocht naar de juiste professionals om de verbouwing van je woning in Spanje aan uit te besteden en de bouwvergunning aan te vragen?
Neem dan contact met ons op. dat kan per mail, op info@yourcatalancontact.com, of via ons contactformulier.
Blijf je graag op de hoogte van onze laatste publicaties? Dan kan je je ook inschrijven op onze mailinglijst. Ook kan je ons volgen op facebook. Deze maand blijven we voornamelijk publiceren over verbouwen van vastgoed in Spanje.
