Als je wat meer bekend bent met vastgoed in Spanje, heb je er geheid wel eens van gehoord: de cédula de habitabilidad, de “bewoonbaarheidsverklaring”. In sommige regio’s van Spanje is het verplicht. In andere regio’s hoef je wettelijk gezien niet zo’n verklaring te hebben, maar heb je het voor de meest uiteenlopende zaken toch onmisbaar.
Voor veel Nederlanders en Belgen is de cédula de habitabilidad een beetje een raar papiertje. Er bestaat geen Nederlandse of Belgische variant van, en men begrijpt niet altijd waar het goed voor is. In dit artikel zullen we dit bespreken en het belang tonen er eentje te hebben voor je (tweede) woning in Spanje.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Wat is de cédula de habitabilidad?
De bewoonbaarheidsverklaring is een document afgegeven door de gemeente. Het verklaart dat een woning voldoet aan een aantal minimumvoorwaarden en dat je er in kunt wonen.
Dit werkt dus omgekeerd dan in Nederland of België: daar zijn alle woningen bewoonbaar, tot de gemeente ze onbewoonbaar verklaart en je er vervolgens uit kan laten zetten. In Spanje geven de autoriteiten juist een verklaring uit dat een woning wèl bewoonbaar is. Beschikt een woningbezitter niet over zo’n cédula de habitabilidad, dan is de woning in principe niet bewoonbaar. Zoals we verderop zullen zien, is dit document vreemd genoeg niet in alle regio’s van Spanje verplicht.
Een bewoonbaarheidsverklaring garandeert dat een woning acceptabele leefomstandigheden biedt, op het gebied van hygiëne, gezondheid en constructie.
Het is overigens niet zo dat een ruimte zonder cédula de habitabilidad een krot is dat op instorten staat. Het document geeft enkel aan dat de ruimte geschikt is voor bewoning. Kantoorruimtes, winkels of eender welk ander soort ruimte dat niet voor bewoning is bedoeld, hoeft geen bewoonbaarheidsverklaring te hebben.
De regio’s bepalen zelf de voorwaarden voor de afgifte van een nieuwe verklaring, en die kunnen dus verschillen van de ene regio naar de ander. De geldigheid van het document is in verreweg de meeste gevallen 10 jaar. Na het verlopen dien je in regio’s waar dat verplicht is een nieuwe op te laten maken. En er moet in ieder geval een nieuwe gemaakt worden als de woning ingrijpend is verbouwd of gerenoveerd.
Verschillende soorten
Er bestaan 3 verschillende soorten bewoonbaarheidsverklaringen:
- Cédula de primera ocupación, “verklaring bij de eerste bewoning”. Dit is de eerste cédula die bij een nieuw gebouwde woning is afgegeven.
- Cédula de segunda ocupación. Dit zijn verklaringen die ná de eerste verklaring af worden gegeven. Deze horen dus bij woningen die al in gebruik zijn genomen.
- Cédula de primera ocupación de rehabilitación. Deze verklaringen horen bij woningen die op zich niet nieuw zijn, maar grondig zijn verbouwd of gerenoveerd.
Weergegeven informatie
Hoewel de regio’s de voorwaarden stellen aan de afgifte van de cédula, en het document er in de verschillende regio’s ook anders uit kan zien, bevat het over het algemeen wel dezelfde informatie. Dat zijn meestal de volgende punten:
- Adres en locatie van de woning
- Bruikbaar woonoppervlak
- Vertrekken en andere ruimtes
- Maximaal aantal personen waar de woning onderdak aan kan bieden
- Gegevens van de technicus die de verklaring af heeft gegeven.
Cédula de habitabilidad en Licencia de ocupación
Hoe raar het ook moge klinken, in een aantal regio’s is het niet verplicht een bewoonbaarheidsverklaring te hebben. Deze verplichting bestaat alleen in Catalonië, Murcia, La Rioja, Navarra, Cantabrië en Asturië.
Naast de cédula is er de licencia de ocupación. Dit document bestaat in heel Spanje. Het is geen bewoonbaarheidsverklaring, maar een vergunning. De voorwaarden om die te krijgen, zijn in de meeste regio’s dus anders dan voor de cédula.
De licencia de primera ocupación is in heel Spanje een verplicht document voor nieuwbouwwoningen. In regio’s waar de bewoonbaarheidsverklaring is afgeschaft, neemt dit document de functies van de cédula de primera ocupación min of meer over. Je hebt dan dit document nodig voor het aansluiten van je nutsvoorzieningen bijvoorbeeld.
Op de Balearen en in de regio Valencia bestaat er ook een licencia de segunda ocupación. Dit vervult dezelfde functie als de cédula de segunda ocupación en moet je aanvragen als de vorige licencia op het punt staat te verlopen, of al verlopen is.
In de regio’s Madrid, Castilië-La Mancha, Castilië en Leon, Galicië, Baskenland, Aragon en Andalusië hoef je na het verlopen van de licencia de primera ocupación geen nieuw document meer aan te vragen, behalve na een ingrijpende verbouwing of renovatie. In Extremadura heten beide documenten gewoon licencia de ocupación, en moet je een verlopen licencia vernieuwen (over het algemeen elke 10 jaar), of een nieuwe aanvragen na een grote verbouwing of renovatie.
Als we in dit artikel de woorden cédula de habitabilidad gebruiken, bedoelen we licencia de ocupación in de regio’s waar de cédula niet meer gebruikt wordt, behalve als we er uitdrukkelijk bijzetten dat dit niet zo is.
Nut van de cédula de habitabilidad
In heel Spanje, ook in de regio’s waar het niet verplicht is, begin je weinig zonder een cédula de habitabilidad (of licencia de ocupación in de regio’s waar die de functie van de cédula overneemt). Zo vereisen bijvoorbeeld nutsbedrijven in heel Spanje dat je er eentje hebt, voordat ze gas, water en elektriciteit aansluiten. Banken zullen je geen hypotheek geven, ook niet in regio’s waar het document in principe niet verplicht is. Als een bank toch besluit je een hypotheek te geven, dan is dat niet voor een woning, maar voor een commerciële ruimte. Hierdoor zal het geleende bedrag lager zijn en ook krijg je andere voorwaarden.
Verder kan je bijvoorbeeld geen verhuurvergunning krijgen als je de woning als vakantiewoning aan wilt bieden. En ook kan je de woning niet voor langer termijn verhuren. Doe je dat wel, dan loop je het risico op zeer hoge boete’s.
In Catalonië is het bovendien zo dat als je uit een woning zonder bewoonbaarheidsverklaring wordt gezet, je geen recht hebt op openbare steun- en hulpverlening.
Wonen in een ruimte zonder cédula
Het wonen in een ruimte zonder cédula de habitabilidad betekent dat je op een plek woont die wettelijk gezien niet geschikt is voor bewoning. Dit gebeurt relatief vaak. Mensen kiezen hiervoor omdat een bepaalde commerciële ruimte bijvoorbeeld goedkoper is dan woonruimte in de omgeving. Of men heeft simpelweg niet in de gaten dat er geen cédula is voor de woning die ze betrekken. Op verkoop- en verhuursites staat er meestal niet bij of een woning wel of niet over een bewoonbaarheidsverklaring beschikt.
Wonen in een huis of appartement zonder cédula kan administratief gezien tot twee situaties leiden. In de eerste plaats kunnen de autoriteiten je verplichten je situatie te regulariseren, en een bewoonbaarheidsverklaring op te laten stellen. Maar de gemeente kan ook besluiten dat je de ruimte moet verlaten en in de oorspronkelijke staat moet herstellen.
Ook verzekeringstechnisch is wonen zonder cédula nogal een risico. Een eventuele claim aan je opstalverzekering zal namelijk onmiddelijk worden afgewezen.
Verkoop van de woning
In regio’s waar het verplicht is een geldige cédula de habitabilidad bij de woning te hebben, moet je er natuurlijk eentje hebben als je de woning gaat verkopen.
Hier kan men echter onder strikte voorwaarden van afwijken. Bijvoorbeeld als de koper van plan is de woning grondig te gaan verbouwen of te slopen, of als het gebouw een ander gebruik heeft dan bewoning. Dit moeten beide partijen dan wel in de koopakte vast laten leggen.
Ook als de verkoper op het moment van de verkoop geen cédula heeft kunnen regelen, maar er wel eentje aan heeft gevraagd, kunnen de partijen bij de verkoop afspreken dat de verkoper de bewoonbaarheidsverklaring op een later moment zal overleggen. De officiële aanvraag moet in dat geval wel in de akte op worden genomen.
Het verkopen van een woning zonder cédula de habitabilidad in regio’s waar het verplicht is eentje te hebben, kan leiden tot hoge boete’s voor de verkoper. Ook zal de koper na de koop tegen problemen oplopen.
Als er voor de verkoop een cédula de habitabilidad opgesteld moet worden, komen de kosten daarvan voor rekening van de verkoper. De verkoper en de koper kunnen hier in de koopovereenkomst van afwijken, en afspreken dat juist de koper de kosten betaalt.
Cédula de habitabilidad aanvragen
Zoals we hierboven hebben gezien, bepalen in Spanje de regio’s de voorwaarden voor de afgifte van een bewoonbaarheidsverklaring. Die zijn dus ook per regio verschillend.
Vervolgens is de gemeente belast met de uitgifte van het document. De leges hiervan zijn per gemeente verschillend. Het duurt gemiddeld een maand om de aanvraag te verwerken.
Cédula de primera ocupación of licencia de primera ocupación
De gemeente geeft de eerste cédula of licencia van een nieuwbouwwoning uit, als de architect een certificado de final de obra (“einde-van-de-werkencertificaat”) heeft afgegeven, en de woning is ingeschreven bij het kadaster met een declaración de obra nueva. De cédula of licencia de primera ocupación geeft aan dat de nieuwbouwwoning af is, en gereed voor gebruik.
Zonder dit document zullen er geen nutsvoorziening aan worden gesloten in de woning. Er zal dan wel wat water en elektra zijn, maar dat is enkel een aansluiting die voldoende is voor de bouw, niet voor de bewoning. Bovendien is dat vaak een duurdere aansluiting.
Een cédula de habitabilidad aanvragen voor een bestaande woning
Zoals gezegd geeft de gemeente de cédula de habitabilidad uit, en stelt de regio de voorwaarden. Je moet dus bij de gemeente zijn om een nieuwe cédula aan te vragen. Als je niet zeker weet of er een geldige cédula is voor je woning, kan je dit ook bij de gemeente navragen.
De eerste stap voor de aanvraag van een nieuwe bewoonbaarheidsverklaring is het laten opstellen van een rapport door een architect. Deze bekijkt of aan de voorwaarden wordt voldaan en maakt een beschrijving van de woning. Als dit het geval is, stelt hij een certificado de habitabilidad op, een “bewoonbaarheidscertificaat”. Het honorarium van de architect ligt vrij, en verschilt dus van de een tot de ander.
Met dit certificaat ga je vervolgens naar de gemeente, die de cédula afgeeft. Hiervoor moet je ook je paspoort of identiteitskaart tonen en er een kopietje van inleveren, en de nodige taksen betalen.
Ondersteuning nodig?
Heb je een nieuwe cédula of licencia de ocupación nodig, maar heb je hier graag wat ondersteuning bij? Of weet je om te beginnen niet of de papieren van je woning wel op orde zijn?
Aarzel dan zeker niet contact met ons op te nemen. Wij kunnen je ondersteunen bij de aanvraag van een nieuwe cédula, en waar nodig verwijzen we je door naar een vertrouwenscontact binnen ons netwerk.
Maar ook als je gewoon vragen of opmerkingen hebt naar aanleiding van het bovenstaande, kan je ons natuurlijk contacteren per mail op info@yourcatalancontact.com of via het contactformulier op onze website.
Wil je graag op de hoogte blijven van onze nieuwste artikelen over de Spaanse bureaucratie? Abonneer je dan op onze nieuwsbrief, en volg ons op facebook.
Hallo. Ik heb een architecten bureau in Alcossebre gevraagd om voor mij een Cedula de habitabilidad te maken. Dat bureau kreeg van de gemeente te horen, dat dit niet mogelijk is, omdat ik op een complejo turistico hotelero woon. Heeft iemand ooit gehoord van deze term?
Hallo Jan Adriaan,
Voor zover ik weet is het niet toegestaan een complejo turistico hotelero voor permanente bewoning te gebruiken.
Dat gezegd zijnde, in het gewest Valencia waar Castellón onder valt, is een cédula de habitabilidad niet verplicht. Misschien kan je in plaats van een cédula een “licencia de ocupación” regelen. Dat kan misschien wel in een compleje turistico hotelero.