Catalanen hebben de reputatie de Hollanders van Spanje te zijn: gierig en harde onderhandelaars – handig om te weten als je gaat bieden en onderhandelen bij de aankoop van een woning in Catalonië. Onderhandelingen verlopen in Catalonië anders dan in België of Nederland. Veel van deze verschillen zijn cultureel. Andere verschillen hebben te maken met het koopproces dat anders is. Een ding staat als een paal boven water: een bod uitbrengen en onderhandelen, dat moet. Makelaars gaan hier namelijk al vanuit op het moment dat ze een prijs op de woning zetten.
In dit artikel bekijken we waar je rekening mee moet houden als je gaat bieden op een woning in Catalonië.
Zoeken
Neem de tijd om een beeld te krijgen van het aanbod in de omgeving waar je wilt kopen. Dit geeft je een goed beeld van wat een redelijke prijs is die je gaat bieden voor de woning in Catalonië. Ook zie je zo wat het aanbod is op het moment dat je zoekt.
Goede websites om te zoeken zijn www.idealista.com, www.fotocasa.es en www.habitaclia.com. Zie ook ons artikel waarin we deze websites bespreken.
Het opbouwen van een goede onderhandelingspositie begint al voor het bieden, bij het bezoeken van de woning in Catalonië. Bezoek de woning niet te vaak, omdat anders erg duidelijk is dat je zeer geïnteresseerd bent. De verkoper of de makelaar die namens hem onderhandelt, zal dan een nadeliger tegenbod doen.
Om de makelaar of verkoper gunstig te stemmen is het ook belangrijk netjes gekleed te gaan. Je hoeft echt niet in pak een huis te bezoeken. Maar in Spanje worden zaken op z’n minst gedaan in een nette pantalon en en overhemd. Ga zeker niet in je korte broek en op slippers. Men zal je dan namelijk niet serieus nemen en zich harder opstellen tijdens de onderhandelingen.
Wanneer bieden?
Net als in Nederland of België begint in Catalonië het bieden en onderhandelen op het moment dat je een woning hebt gevonden die overeenkomt met je wensen. Zorg ervoor dat er overeenstemming over de prijs is bereikt voor je de paga y señal tekent. Dat is het reserveringscontract waarna het huis in principe uit de verkoop wordt gehaald. In dat contract komt de afgesproken prijs al te staan.
Het wordt vaak aangeraden met een bot te wachten tot de prijs al eens is gedaald. Dit haalt echter vaak meer speelruimte uit de onderhandelingsmarge. Over de keper beschouwd hoeft dit dus niet zoveel uit te maken als je goed weet te onderhandelen.
De juiste prijs
Een veelgehoorde vraag is welk percentage van de initiële vraagprijs het bod moet zijn dat je uitbrengt. Helaas is hier in Catalonië geen duidelijk antwoord op te geven. In de afgelopen jaren werd er gemiddeld zo’n 20% onder de vraagprijs geboden. Dit is echter een gemiddelde en geen vuistregel. Er zijn veel gevallen waarin de uiteindelijke prijs bijna overeenkomt met de vraagprijs. Ook gebeurt juist het tegenovergestelde wel: een verkoopprijs die verbazingwekkend laag is ten opzichte van de vraagprijs, lager dan de genoemde 20%.
Je kan zelf een makelaar in de arm nemen om de woning te laten taxeren. Zo kan je zelf tot het juiste bod komen. Deze taxatie is geen weggegooid geld. Om te beginnen ben je zo zeker niet teveel te betalen voor de woning. Bovendien is de taxatie eventueel ook nodig voor het verkrijgen van een hypotheek en voor het inschrijven bij het kadaster en het registro de propiedad van de gemeente.
In Spanje wordt een huis vaak door meerdere makelaars aangeboden. Kijk dus zeker even rond om te zien of een andere makelaar dezelfde woning goedkoper in de verkoop heeft, nog voor je een bod uitbrengt. Dit helpt je ook de markt beter te leren kennen, en om een idee te krijgen van gangbare prijzen voor vergelijkbare woningen.
De volgende factoren kunnen verder van invloed zijn op de prijs die je voor een woning in Catalonië kan bieden.
Kenmerken van het huis
- De ligging van de woning. De streek, plaats en wijk waar de woning zich bevindt zijn niet alleen van belang voor je eigen behoeftes. Ze beïnvloeden ook de prijs. Hoe ver is de woning van winkels, van een gezondheidscentrum, van het strand? Is het een levendige wijk met veel sociaal leven? Ziet de wijk er netjes en goed onderhouden uit? etc.
- Het huis zelf: het oppervlakte en de indeling, en ook de buitenruimte: tuin, terras, etc. Hou in het achterhoofd dat een groot deel van het jaar het leven zich buitenshuis afspeelt. Let ook op de inval van het zonlicht en het uitzicht.
- De bouwkundige staat van het huis. Laat hier eventueel een expert of je eigen makelaar naar kijken.
- De inboedel en installaties in het huis. In Spanje komt het voor dat huizen gemeubileerd worden verkocht. Kijk ook naar de installaties, zoals bijvoorbeeld de boiler, een eventuele gasaansluiting (of gaat alles met gasflessen) etc.
- De marktsituatie van de woning, waar we hieronder wat verder op in zullen gaan.
Marktsituatie
De huizenmarkt in Spanje is al jarenlang behoorlijk overspannen. Prijzen die nu redelijk lijken, zijn dat volgend jaar misschien al niet meer.
De volgende elementen zijn van invloed op de marktsituatie van een woning en de omgeving. Een grotere vraag duwt de prijs omhoog, een groter aanbod juist naar beneden.
- In veel toeristische gebieden is de vraag deels afhankelijk van de economische situatie in Noord-Europa. Er is dan meer vraag.
- Vraag en aanbod verschillen per jaargetijde. Tijdens de zomermaanden is de vraag aanmerkelijk lager bijvoorbeeld. Als je de tijd hebt, probeer hier dan wat inzicht in te krijgen in het gebied waar je wilt kopen.
- Als investeerders en projectontwikkelaars hun oog op een bepaalde plaats, wijk of gebied hebben laten vallen, gaat de prijs omhoog.
- Het bestemmingsplan. Neem zeker even contact op met de gemeente om te weten of de omgeving van een woning in de komende jaren zal veranderen.
- Het aanbod aan vergelijkbare woningen in de omgeving, en de prijs van deze woningen.
- De prijsklasse: de ene prijsklasse verkoopt beter dan de andere, en dit is ook weer van invloed op de prijs.
- De vraag naar de specifieke woning die je op het oog hebt, oftewel hoe gewild is de woning. Dit drukt de prijs omhoog.
- De duur dat de woning al te koop heeft gestaan. Hou de (online) advertentie en eventuele prijsverlagingen in de gaten.
- Eventuele beperkingen op het huis, zoals bijvoorbeeld erfpacht.
- De situatie van de verkoper. Zie ook hieronder het stuk over de onderhandelingspositie van de verkoper.
Als er veel woningen te koop staan voor een lage prijs, vraag je dan wel af wat er mogelijk aan de hand is. In plattelandsgebieden is er sprake van leegloop. Het risico bestaat dat je daar met een onverkoopbaar huis blijven zitten.
Onderhandelen
Veel van de zaken waar je rekening mee moet houden om de beste onderhandelingspositie te hebben, zijn hetzelfde als in België en Nederland.
Zoals gezegd is het belangrijk al tijdens het zoeken je mogelijke onderhandelingspositie in het achterhoofd te houden. Probeer de juiste indruk op de verkoper of zijn makelaar te maken.
Na het bieden op de woning in Catalonië begint natuurlijk het eigenlijke onderhandelen. Dit kan in Spanje wat informeler lijken dan in Nederland. Vaak wordt er eerst wat gezellig gebabbeld over het weekend dat de verkoper ooit in Brugge of Amserdam heeft doorgebracht, over Cruijf, waarom je naar Spanje wilt komen of over het weer. Het is belangrijk hier in mee te gaan.
Tips bij het onderhandelen
Benadruk bij het doen van je bod al de renovaties die aan de woning moeten gebeuren en de kosten daarvan. Benoem daarnaast alle punten van de checklists hierboven die in jouw voordeel zouden kunnen spreken. Toon de makelaar of de verkoper ook een klein overzicht van de kosten die je verwacht van het papierwerk en de belastingen die met de overdracht te maken hebben.
Bij het doen van een bod doe je er goed aan de verkoper of zijn makelaar een tijdslimiet stellen. Hierbij zijn 3 of 5 (werk)dagen redelijk. Snelle onderhandelingen hebben vaak meer succes. Hou er wel rekening mee dat er meerdere keren een (tegen)bod uitgebracht zal worden omdat de verkoper de prijs maar geleidelijk zal laten zakken. Het eerste bod wordt in Spanje maar zelden geaccepteerd.
Zorg dat je eventueel weg kunt lopen uit de onderhandelingen. Soms is het argument: “dan niet, jammer maar helaas” precies wat een verkoper nodig heeft om de prijs aan jouw budget aan te passen. Je moet dan natuurlijk ook wel echt bereid zijn uit de onderhandelingen te stappen, mocht dit niet zo zijn. Een plan B is dus belangrijk.
Overtuig de verkoper ervan dat jij voor hem de beste oplossing bent. Als je het geld al beschikbaar hebt, of de hypotheek is al rond, benadruk dit dan tijdens de onderhandelingen. De mogelijkheid snel te kunnen handelen is voor veel verkopers doorslaggevend om een lager bod te accepteren.
Ken ook de onderhandelingspositie van de verkoper
Probeer ook de situatie van de verkoper uit te vinden. Heeft die haast? Bijvoorbeeld omdat het om een scheiding of een erfenis gaat? Gaat het om een ondernemer wiens zaak op de fles is gegaan? Dat laatste gebeurt de laatste tijd helaas steeds vaker. Het is sneu voor de verkoper, maar het dwingt hem de prijs omlaag te doen als hij haast heeft.
Of is er juist geen haast? Als een verkoper pas een paar maanden later de woning wil verlaten, kan het zijn dat je tot een voordelige overeenkomst kunt komen als je in die flexibiliteit mee kunt gaan.
Dek je in voor tegenvallers
Op het moment van onderhandelen, moeten er nog juridische controles plaatsvinden. Hierbij valt te denken aan schulden die op de woning rusten en die op de koper overgaan. Of gebruiksrechten van derden. Verbind aan je bod dus de voorwaarde dat uit dit juridische onderzoek geen negatieve punten blijken.
Zie ook ons artikel: “Reglementaire situatie van een woning, aandachtspunten bij kopen in Spanje“.
Professionele hulp
Je kan het hele proces zelf doen, maar het is geen slecht idee om toch een makelaar in de arm te nemen. Die kan dan namens jou onderhandelen. Vaak krijgt een makelaar de prijs een heel stuk verder omlaag dan waar je zelf in zou slagen. Op die manier verdient een makelaar zichzelf terug. Kies dan natuurlijk een lokale makelaar, die bekend is met de lokale markt.
Your Catalan Contact is geen makelaar of gestor. We kunnen niet namens je optreden tijdens de onderhandelingen. Wel kunnen we je op weg helpen en van advies dienen. Als dit je interesseert, of je hebt een vraag op opmerking naar aanleiding van dit artikel, aarzel dan niet om ons te contacteren op info@yourcatalancontact.com.
