Het koopcontract van een woning in Spanje ziet er enigszins anders uit dan in België of Nederland. Of eigenlijk “de koopcontracten”. Dit heeft ermee te maken dat het koopproces anders verloopt, zoals je in dit artikel kunt lezen. Een van de belangrijkste verschillen daarin is de taakverdeling tussen de makelaar, de notaris, een advocaat en eventueel een gestor. Hierdoor teken je eerst een reserverings- of aanbetalingscontract. Pas een maand later teken je een voorlopig koopcontract (in Vlaanderen ook wel compromis genoemd).
In dit artikel gaan we uit van een situatie waarin alles zich in Spanje afspeelt. Het is echter ook mogelijk om de verkoop te laten verlopen in het buitenland. Een Nederlands of Belgische koper kan natuurlijk een (tweede) huis kopen van een andere buitenlander. In dat geval is het prima mogelijk de verkoop via Belgische of Nederlandse makelaars en notarissen te laten verlopen. Er moet dan wel worden samengewerkt met een Spaanse notaris, die de nodige registraties voor zijn rekening kan nemen.
Om goed te begrijpen wanneer de verschillende contracten mogelijk voorkomen, vatten we hieronder eerst even het koopproces samen. Zie ook ons uitgebreide artikel over het koopproces voor meer informatie.
- Voorbereiding en zoeken van de woning.
- Het reserveren van de woning. Hierbij tekent men soms een eerste contract, het reserveringscontract, vaak paga y señal genoemd.
- Het legaal natrekken van de woning. Het best neem je hiervoor een advocaat of gestor in de arm.
- Het tekenen van het voorlopige koopcontract, het contrato privado de compraventa.
- Het tekenen van de eigendomsacte (escritura) bij de notaris. Op de escritura zullen we in de komende weken ingaan in een apart artikel.
- Inschrijven bij het eigendomsregister en de gemeente.
Paga y señal
Als je een woning hebt gevonden dat je gaat kopen, is het gebruikelijk om het eerst te reserveren. Dit gaat door middel van een paga y señal (Catalaans: paga i senyal). Dit is een reserveringscontract en betekent letterlijk: “betaling en signalering”. In principe haalt de makelaar na het ondertekenen van dit contract de woning uit zijn aanbod. Hiervoor moet je een aanbetaling doen, waarover later meer.
Dit betekent echter niet dat de woning helemaal van de markt is gehaald. Regelmatig bieden meerdere makelaars dezelfde woning aan. Het kan dus zijn dat een andere makelaar de woning nog in de verkoop houdt. Soms gebeurt het zelfs dat er elders ook een paga y señal is getekend met iemand anders, hoewel dit een uitzondering is.
De paga y señal is meestal een zogenaamd contrato de arras penitenciales, en dat is waar we in dit artikel ook vanuit gaan. Dit is ook wat de Generalitat, de Catalaanse regioregering, aanraadt. Andere vormen van het contrato de arras leggen je veel meer vast. Je doet er echter goed aan dit door een advocaat of gestor te laten controleren. Laat je ook goed voorlichten mocht het om een andere vorm van een contrato de arras te gaan.
Soms wordt de paga y señal overgeslagen, en wordt er meteen overgegaan tot ondertekening van het contrato privado de compraventa. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar verzeker jezelf er wel van dat een advocaat of gestor vantevoren de woning na heeft kunnen trekken.
Aanbetaling
Bij het tekenen van de paga y señal betaal je een voorschot. Het is in Spanje niet mogelijk een optie op een huis te nemen zonder een aanbetaling.
Deze aanbetaling kan zijn in de vorm van een vast bedrag. Normaal gesproken is dat dan €3.000, en voor een grotere woning €6.000. In andere gevallen wordt een percentage van de koopprijs gevraagd. Let in dat laatste geval goed op, want het gaat dan vaak om een andere vorm van contrato de arras waarbij je jezelf een stuk meer verplicht. Zoals gezegd, laat je in dat geval goed voorlichten alvorens te tekenen.
Meestal is het de makelaar van de verkoper die de aanbetaling ontvangt en beheert. Soms laat hij dat over aan de advocaat van de verkoper als die daarom heeft gevraagd.
Je krijgt in principe de aanbetaling terug als om wat voor juridische reden dan ook de woning niet op jouw naam gezet kan worden. Als je daarentegen zelf terugkomt op je besluit, ben je die aanbetaling wel kwijt. Als de verkoper niet meer wil verkopen, dan moet hij de aanbetaling verdubbelen en aan je teruggeven.
Het is van belang erop toe te zien dat de makelaar of de advocaat het voorschot op een geblokkeerde derdenrekening (cuenta depósito en garantía) zet. Dit is niet noodzakelijk, maar wel raadzaam. Anders ben je dit bedrag misschien toch kwijt als het uiteindelijk niet tot een daadwerkelijke koop komt, simpelweg omdat het geld al verdwenen is.
Inhoud
Een aanbetalings- en reserveringscontract bevat de volgende informatie:
- Persoonlijke gegevens van de verkoper en de koper, of eventueel de gemachtigde(n).
- Beschrijving van het onroerend goed in kwestie
- Afgesproken koopsom en manier van betaling
- Hoogte van het reserveringsbedrag of de aanbetaling
- Maximale termijn voor het tekenen van het contrato privado de compraventa en het afronden van de verkoop door ondertekening van de escritura
- Verplichting tot het uiteindelijk tekenen van de escritura
- Verdeling van de kosten van de verkoop
- Handtekeningen van alle betrokken partijen
Omdat veel van deze punten overeenkomen met de inhoud van het contrato privado de compraventa, zullen we verderop deze punten uitwerken.
Termijnen voor tekenen voorlopig koopcontract
Wettelijk gezien bestaat er na het ondertekenen van de paga y señal geen bedenktijd. Veel makelaars bieden dit echter wel. Vraag dit zeker na bij de makelaar waar je de paga y señal ondertekent.
Na ondertekening van de paga y señal heb je 30 dagen de tijd om de koop te formaliseren door middel van een voorlopig koopcontract, een contrato privado de compraventa.
Juridische begeleiding en controles
Als je je bij laat staan door een advocaat, kan deze kijken of de clausules in het reserveringscontract wel kloppen. Hij kan je adviseren of het contract eerlijk is en voorstellen doen voor veranderingen of verbeteringen.
Pas na het ondertekenen van de paga y señal vraag je de advocaat of gestor om te kijken of alles reglementair wel in orde is met de woning. Dit laatste is praktisch een onmisbare stap. Zie hiervoor ook het artikel “Reglementaire situatie van een woning, aandachtspunten bij kopen in Spanje“.
Contrato privado de compraventa
Als je advocaat na het schrijven van een rapport groen licht heeft gegeven, is het tijd om de koop contractueel vast te leggen. Dit is normaal gesproken binnen een maand na de paga y señal.
Alle partijen tekenen dan een privécontract dat in Nederland en België bekendstaat als voorlopig koopcontract, in Vlaanderen ook wel compromis genoemd. In Spanje heet het voorlopig koopcontract van de woning een contrato privado de compraventa (catalaans: contracte privat de compravenda). Het verschil met de paga y señal is dat beide partijen zich met dit contract verplichten tot de verkoop. Alleen de rechter kan dit contract nog ontbinden.
Bij ondertekening doe je een aanbetaling van 10% van de koopprijs, als je dat nog niet door middel van een aanbetalingscontract had gedaan. Let ook in dit geval op dat de makelaar of de advocaat van de verkoper die de aanbetaling beheert, gebruik maakt van een geblokkeerde derdenrekening. Dan ben je er zeker van het geld terug te krijgen, mocht er wat verkeerd gaan.
Bij dit contract is er ook geen wettelijke bedenktijd voorzien. Door te tekenen verplicht je jezelf tot aankoop van de woning. Mocht je op je beslissing terugkomen, dan ben je in ieder geval je aanbetaling kwijt en kan het contract alleen in de rechtbank ontbonden worden, zoals gezegd. Daarom is het van belang het goed door je advocaat te laten bekijken. Zorg dat je zelf ook alle clausules gelezen hebt en begrijpt, desnoods aan de hand van een vertaling.
Inhoud
Het contrato privado de compraventa moet de volgende elementen bevatten:
- Een beschrijving van het onroerend goed in kwestie met het kadasternummer.
- De identiteit van de verkoper. Als deze niet persoonlijk op het contract wil staan, dan kan de verkoper iemand machtigen door middel van een notariële volmacht. Deze moet het origineel van de volmacht bij zich hebben, een fotocopie is niet genoeg. Als de woning eigendom is van meerdere personen, bijvoorbeeld een echtpaar, moeten alle personen tekenen. Als het erfgenamen zijn die de woning verkopen, heeft je advocaat, als het goed is, vantevoren gecontroleerd of er niet nog meer erfgenamen zijn.
- De overeengekomen prijs. Ook moet het beschrijven hoe en wanneer het geld overgedragen wordt. Dit kan in 1 keer zijn of in termijnen.
- De aanbetalingen die al zijn gedaan. Deze worden van de koopprijs afgetrokken.
- De verdeling van de kosten van de verkoop. Normaal gesproken betaalt de verkoper de plusvalía, de belasting over de meerwaarde op het moment van verkoop, en het origineel van de escritura. De koper betaalt alle kopiën van de escritura, de inschrijving ervan in het registro de propiedad (eigendomsregister van de gemeente) waardoor de overdracht rechtsgeldig wordt naar derden toe, en alle andere belastingen.
- De schulden die nog op de woning rusten, en na verkoop over zouden gaan op de koper. Hierbij valt te denken aan leningen maar ook aan openstaande belastingen. In de normale situatie is de woning vrij van schulden en staat dit in het contract.
- De huursituatie: of er huurders in het pand zitten.
Rechtsgeldigheid
Het contrato privado de compraventa is een overeenkomst tussen de koper en verkoper. Zoals gezegd is het niet vrijblijvend. Het verbindt het alle partijen aan de verkoop en kan het alleen door de rechter ontbonden worden. Maar het is nog niet niet rechtsgeldig naar derden toe, en ook ben je nog niet de eigenaar van de woning. Normaal gesproken vindt de daadwerkelijke overdracht plaats bij het tekenen van de escritura bij de notaris. In het contrato privado de compraventa kunnen de partijen echter ook overeenkomen de overdracht op een ander moment te laten plaatsvinden.
Het contrato privado de compraventa is dus niet het officiële koopcontract van je woning in Spanje. Het regelt slechts wat er overgedragen wordt, hoe en wanneer.
Er worden van dit contract net zoveel exemplaren gemaakt als er ondertekenaars zijn. Iedereen tekent alle exemplaren. Na afloop krijgen alle partijen een originele kopie. Zie erop toe dat je zelf ook je exemplaar krijgt.
Contrato de opción de compra
In plaats van het ondertekenen van een voorlopig koopcontract, bestaat er ook de mogelijkheid tot een optiecontract (contrato de opción de compra). Dit is geen bindend koopcontract, waardoor de rechter er niet aan te pas hoeft te komen als koper en verkoper uiteindelijk niet tot een akkoord komen over de verkoop van de woning in Spanje.
Toch is dit geen interessante vorm. Bij dit contract moet je vaak ook 10% van de koopsom, of iets vergelijkbaars, als aanbetaling overmaken. Dat geld krijg je niet meer terug als je niet binnen de gestelde termijn overgaat tot de aankoop van de woning.
Escritura
Na het tekenen van het koopcontract van de woning in Spanje, moet er een afspraak worden gemaakt met de notaris. Daar wordt de escritura op naam van de koper gezit. Escritura (hetzelfde in het Spaans en het Catalaans) betekent letterlijk: “geschrift”. Het is in dit geval een afkorting van “escritura pública de compraventa” oftewel: “openbaar geschrift van koop en verkoop”. Dit is vergelijkbaar met de acte van eigendom in Nederland en België.
Van de escritura wordt er maar een enkel exemplaar ondertekent, op speciaal papier met een watermerk. Naast de koper en de verkoper tekent ook de notaris. Het origineel blijft achter in het archief van de notaris. De koper en de verkoper ontvangen elk een gewaarborgde kopie.
Ook gaat er een kopie naar het registro de propiedad, het eigendomsregister van de gemeente. Pas als het daar is ingeschreven, is de eigendomsoverdracht rechtsgeldig naar derden.
De escritura is dermate belangrijk dat we hier een apart artikel aan hebben gewijd.
Verkoop zonder escritura
Vanwege verschillende redenen kan het voorkomen dat een woning zonder escritura wordt verkocht. Men maakt dan gebruik van een privécontract dat dient als koopcontract van de woning in Spanje. Dit gebeurt voornamelijk op het platteland.
Vaak betekent dit dat het land zonder opstallen (het huis en de andere gebouwen) wordt verkocht. Dit doet zich voor als deze bebouwing nooit is geregistreerd als obra nueva, nieuwbouw. Op zich hoeft dit niet altijd illegaal te zijn, maar altijd heel goed informatie in bij een juridisch adviseur.
Begeleiding
De steun van een goede gestor of advocaat is onmisbaar tijdens het hele koopproces. Het verschilt op bepaalde punten aanzienlijk van het Nederlandse of Belgische proces. Het is daarom makkelijk bepaalde zaken over het hoofd te zien bij het tekenen van het koopcontract van de woning van je dromen in Spanje. Er zijn makelaars die zich richten op de buitenlandse markt en ook als gestor op kunnen treden.
Je kan het proces alleen doorlopen, maar dit is niet aan te raden. Hou in ieder geval je oren en ogen heel goed open.
Hoewel Your catalan contact geen juridische ondersteuning kan bieden, kunnen we je wel bijstaan in dit proces. We kunnen je helpen met contacten en eventueel over je schouder meekijken. Aarzel niet om ons te contacteren op info@yourcatalancontact.com als je vragen of opmerkingen hebt.
