Sinds 25 mei is in Spanje de nieuwe Ley de vivienda van kracht, de “woningwet”. Deze wet bevat een aantal veranderingen die de huurder aanmerkelijk betere bescherming bieden. Als je dus een lange termijn huurcontract hebt, of je verhuurt een woning voor lange termijn, is het belangrijk te weten wat er verandert met de nieuwe ley de vivienda.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Voor meer achtergrondinformatie en de oude situatie, lees ook onze artikelen:
Aanleiding nieuwe Ley de Vivienda
In de Spaanse grondwet staat dat alle inwoners van Spanje recht hebben op “waardige woonruimte” (una vivienda digna). Iedereen die in Spanje het nieuws volgt, weet echter dat dit nogal problematisch is. En dan gaat het niet alleen over het feit dat Spanje het laatste Zuid-Europese land is waar nog krottenwijken voorkomen.
Veel inwoners van Spanje die huren, waren tot voor kort overgeleverd aan de grillen van hun huisbaas. Vooral de huurprijzen in het land waren (en zijn) nogal overdreven, en voor velen te hoog om te betalen. Mensen kregen regelmatig te maken met enorme huursverhogingen, zogenaamd om de huurprijs op marktwaarde te leggen. Omdat alle verhuurders in een bepaalde wijken dat doen, kwam de marktwaarde dus kunstmatig erg hoog te liggen.
Toen de linkse partijen Podemos en PSOE (de socialistische partij) in 2019 een coalitie-akkoord sloten, namen ze daarin op dat hier iets aan gedaan moest worden. De nieuwe Ley de Vivienda is hier het gevolg van.
De Ley de Vivienda is op 1 februari van dit jaar door de ministerraad goedgekeurd. Op 27 april is het door het congres gegaan en op 17 mei door de senaat, om sinds 25 mei van kracht te zijn. In de wet staan een aantal bepalingen die huurders beter moeten beschermen tegen onredelijke huursverhogingen en uitzetting. Ook probeert men met de wet de toegang tot huurwoningen te verbeteren voor jongeren en risicogroepen. Onder risicogroepen verstaat men mensen met een laag inkomen of met een lage bestaanszekerheid. Ook kunnen personen met een bepaalde graad van invaliditeit hieronder vallen.
Begrenzing huurprijzen
Het meest in het oog springend van de nieuwe Ley de Vivienda is de begrenzing van de huurprijzen. In 2023 mag de huur tijdens de jaarlijkse herziening met maximaal 2% verhoogd worden. In 2024 is dat 3%. Deze percentages liggen aanmerkelijk lager dan de verwachte inflatie. En ook voor de jaren daarna is de verhoging van de huurprijzen losgekoppeld van de inflatie. Dat is een verandering met de bestaande wetgeving. In plaats van de IPC (jaarlijkse inflatie-index) is er een nieuw indexcijfer in het leven geroepen dat speciaal voor de huurprijzen gebruikt zal worden.
Hier bestaat overigens wel een uitzondering op. Als de verhuurder geen gran tenedor is, dan kunnen er over de jaarlijkse verhoging afspraken gemaakt worden. Die mag dan hoger zijn dan de voornoemde percentages. Dit geldt dus vooral voor mensen die maar een klein aantal woningen verhuren (geen gran tenedor zijn).
Tenslotte kunnen verhuurders niet langer tijdens de jaarlijkse herziening van de huur in een lopend contract ineens allerlei extra kosten toevoegen. Ook dit gebeurde voorheen regelmatig.
Zonas tensionadas
Zonas tensionadas bestonden al. Dit zijn zones waar de huizenmarkt onder druk staat. Vooral in deze gebieden komen veel excessen voor in huurprijzen en huurvoorwaarden. De nieuwe ley de vivienda maakt het makkelijker voor lokale en regionale overheden om zonas tensionadas aan te wijzen en uit te breiden.
De regionale of lokale overheid bepaalt zelf of het een gebied tot zona tensionada uitroept. Dat kan als het gebied aan bepaalde voorwaarden voldoet. Die hebben te maken met de woonlasten (30% of meer van het gemiddelde inkomen in de zone), of de huursverhogingen in de voorgaande 5 jaar.
In deze zones kunnen lokale overheden besluiten om huurcontracten verplicht te laten verlengen als deze normaal gesproken afgelopen zouden zijn. Bovendien wordt de huurprijs voor nieuwe huurders bepaald door de bovengenoemde indexcijfers. Dat betekent dat tussen twee huurders de verhuurder de huurprijs niet naar eigen inzicht kan verhogen, wat tot nu toe erg gebruikelijk was.
In de zonas tensionadas is voor de huurprijs van woningen die voorheen niet verhuurd waren ook een plafond vastgesteld. Deze is gebaseerd op de referentiewaarde van het kadaster en de voornoemde indexcijfers.
“Openbare” woningen
In Spanje bestaat er geen sociale woningbouw zoals in Nederland, met woningcorporaties. In plaats daarvan bestaan er “openbare” woningen (vivienda pública), die aan bepaalde beschermende voorwaarden gebonden zijn. Dit kunnen zowel huur- als koopwoningen zijn.
Voor huurwoningen bestaan er dan voorwaarden aan wie recht heeft op de woning. Deze voorwaarden hebben vaak te maken met het inkomen en de sociale situatie van de huurder. Voor beschermde koopwoningen gelden vergelijkbare voorwaarden. In de meeste regio’s kom je alleen in aanmerking om zo’n woning te kopen als je minder dan een bepaald inkomen hebt. Bovendien is het gebruik van die woningen aan banden gelegd (geen vakantie- of onderverhuur). Ook bestaan er beperkingen voor de mogelijkheid die woningen te verbouwen.
De nieuwe ley de vivienda maakt het nog moeilijker om deze huizen als investering te kopen of ermee te speculeren. Ook is de periode dat woningen deze status genieten verlengd. Ook is er bepaald dat in nieuwbouwprojecten voor beschermde woningen tenminste 50% voor verhuur aangewezen moet zijn. En in bestemmingsplannen moet voortaan tussen de 10 en 50% van de grond gebruikt worden voor het “openbare” woningpark, afhankelijk van de kwalificatie van de grond (bebouwbare of mogelijk bebouwbare grond).
Tenslotte zal er een inventaris gemaakt worden van de viviendas públicas in het hele land. Deze bestond nog niet.
Grandes tenedores
Een gran tenedores of gran propietario zijn verhuurders die een groot aantal woningen verhuren. Dit kunnen bedrijven en particulieren zijn. We hebben het dan over eigenaren van tenminste 5 woningen in zonas tensionadas, of 10 woningen daarbuiten. Ook als het verhuurde oppervlak meer dan 1.500 m2 is, krijgt de verhuurder het etiket gran tenedor. Zoals we hierboven hebben gezien, zijn deze verhuurders gebonden aan geïndexeerde huursverhogingen waar niet van afgeweken kan worden.
Als een gran propietario leegstaande woningen, stond daar in een aantal gevallen al een verhoging van 50% van de onroerendgoedbelasting (IBI) op. Deze verhoging kan voortaan oplopen tot 150%, als de eigenaar vier woningen heeft die al tenminste 2 jaar leegstaan.
Voor meer informatie over de IBI, zie ook ons artikel Alles over IBI, de onroerendgoedbelasting in Spanje.
Verstandhouding tussen huurder en verhuurder
De nieuwe ley de la vivienda introduceert een gewijzigde verhouding tussen de huurder en de verhuurder. De huurder krijgt meer garanties en bescherming ten opzichte van de verhuurder.
Om te beginnen betaalde tot nu toe de huurder de bemiddelingskosten van een agencia inmobiliaria bij het vinden en afsluiten van een huurcontract. Deze kosten komen voortaan voor rekening van de verhuurder. Ook geldt er een automatische verlenging van een jaar voor huurders die aangemerkt zijn als risicogroep op sociale of economische gronden.
Ook was het tot nu toe erg gebruikelijk om in een huurcontract clausules op te nemen die in strijd waren met de wetgeving, met de vermelding dat beide partijen deze afwijkingen van de wet zo overeen kwamen (acuerdo entre partes). Deze clausules zijn vanaf nu verboden.
Uitzettingen
Verder verbetert de wet de samenwerking tussen de rechtspraak en de sociale diensten, waardoor de rechten van risicogroepen beter gegarandeerd zijn. Zo zullen zij voortaan minder makkelijk uit hun woning gezet kunnen worden. Ook komen er beter oplossingen voor uitgezette personen, en meer garanties die overbrugging waarborgen voor die oplossingen beschikbaar zijn. Dit laatste betekent in de praktijk dat men ze niet uit de woning kan zetten tot er een alternatief is. Deze oplossingen kunnen overigens met publiek geld gefinancierd worden.
Ook mogen beslissingen tot uitzettingen niet langer genomen worden zonder een concrete datum te noemen, zodat de huurder zelf ook weet waar die aan toe is.
Voordelen voor de verhuurder
Ook voor de verhuurder zijn er een aantal voordelen voorzien om de huurmarkt te verbeteren. Deze gelden overigens alleen voor “kleine” verhuurders, dus niet voor grandes tenedores. Ook gelden de onderstaande belastingkortingen alleen voor verhuur in zonas tensionadas.
Deze “kleine” huiseigenaren krijgen 50% belastingkorting op de winst die ze halen op de verhuur van de woning. Dit is om leegstand van bijvoorbeeld tweede woningen tegen te gaan. Deze korting is 60% als ze de woning eerst ook op hebben geknapt. En de korting loopt zelfs op de 70% als ze verhuren aan jongeren tot 35 jaar, aan personen die door een laag inkomen in aanmerking komen voor huursubsidie of anderszins een tot een economische risicogroep behoren.
Ze krijgen zelfs 90% belastingkorting op de winst als ze de huur tenminste met 5% verlagen ten opzichte van het voorgaande jaar.
Implementatie
Een van de problemen van de wet is de uitvoering ervan. Een aantal van de zaken die in de nieuwe ley de vivienda geregeld zijn, vallen onder de bevoegdheid van de regio’s en niet van de centrale overheid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het inrichten van zonas tensionadas, of de handhaving. In een verkiezingsjaar is dit natuurlijk voer voor de oppositie.
De conservatieve Partido Popular heeft al aangegeven alle delen van de wet die onder regionale bevoegdheid vallen niet toe te passen in de regio’s waar zij regeren. Traditioneel komen zij meer op voor grandes tenedores en investeringsfondsen dan voor de huurder.
Zij nemen deze positie natuurlijk het duidelijkst aan in de regio’s Madrid en Andalusië. Maar sinds de verkiezingen van 28 mei gaat het dan ook over bijvoorbeeld de regio Valencia (waaronder de provincies Alicante, Valencia en Castellón vallen).
De extreem-rechtse partij Vox heeft de wet zelfs als “bolivariaans” bestempeld (een Zuid-Amerikaanse vorm van communisme). Zij hebben al aangegeven dat als de PP na de landelijke verkiezingen op 23 juli aanstaande met hen een coalitie wil vormen, de wet ingetrokken moet worden.
Ondersteuning en begeleiding
Om op de hoogte te blijven van onze nieuwste artikelen over de Spaanse bureaucratie of de aankoop van vastgoed in Spanje, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Eventueel kunnen wij je ook in contact brengen met de juiste aankoopmakelaar voor professionele begeleiding bij aankoop van een woning in Spanje.
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
¡¡Próximamente!!
Binnenkort komt onze nieuwe startersgids: “Vastgoed kopen” uit. Alle informatie in dit artikel in detail uitgewerkt, en nog veel meer: belastingen, huren, verzekeringen… Alles wat je moet weten ter voorbereiding op het kopen van een woning in Spanje!
Geïnteresseerd? Schrijf je nu in op onze speciale mailinglijst en ontvang 10% korting zodra de startergids uitkomt!
Zoeken een betaalbare huurwoning in alboraya of meliana. Groeten uit Zwolle Nederland.