Een woning huren in Spanje werkt anders dan in Nederland of België, zowel bij het zoeken naar een geschikte huurwoning als bij de voorwaarden, documenten en het afsluiten van het huurcontract. Meestal hebben we op onze website vooral aandacht voor het kopen van vastgoed, maar veel mensen besluiten om een woning in Spanje te huren. Dat kan zijn omdat je eerst rustig rond wilt kijken om een koopwoning te zoeken. Het kan natuurlijk ook zijn dat je helemaal niet van plan bent om te gaan kopen.
Deze maand zullen we van dichterbij bekijken hoe het huren van een woning in z’n werk gaat. Ook dit gaat anders dan we in Nederland of België gewoon zijn, omdat de markt hier een stuk vrijer is. De kans op negatieve ervaringen is daarmee een stuk groter.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Hoe ziet de Spaanse huurmarkt eruit?
Spanje is een van de landen in de EU waar het minste wordt gehuurd: ongeveer 24% van de woningen is beschikbaar voor de verhuur. Het Europese gemiddelde is zo’n 30%. Het aandeel huurwoningen in Spanje is overigens wel aan het groeien. De regering stelt steeds meer subsidies beschikbaar, zoals bijvoorbeeld voor jongeren.
Lange termijnverhuur wordt geregeld in de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Deze wet is in mei 2023 grondig herzien, en biedt de huurder tegenwoordig aanmerkelijk meer bescherming en garanties dan voorheen.
Verreweg de meeste woningen in Spanje worden particulier verhuurd. Er bestaat wel zoiets als sociale woningbouw (Vivienda de Protección Oficial, VPO), maar dit zijn er weinig, er bestaan lange wachtlijsten voor en je moet aan hele specifieke criteria voldoen. Bovendien zijn het geen corporaties die VPO’s verhuren, maar voornamelijk banken. Dit zijn trouwens andere woningen die door bankbeslag beschikbaar zijn gekomen. Het gaat om woningen die speciaal als VPO zijn gebouwd.
Hoewel buitenlanders dezelfde rechten hebben op een VPO als Spanjaarden, zullen we hier verder niet op ingaan. Door de verschillende wet- en regelgeving is het huren van een VPO-woning in Spanje gewoon veel minder interessant.
Wat voor soorten verhuurder zijn er in Spanje?
Zoals gezegd worden nagenoeg alle woningen op de Spaanse huurmarkt aangeboden middels particuliere verhuur. Er bestaan in Spanje geen woningbouwverenigingen. De wet onderscheidt twee verschillende soorten verhuurders: de pequeño propietario, “kleine eigenaar” en de gran tenedor, “grote houder”.
Kleine en grote verhuurders in Spanje
De verhuurwet LAU deelt de verhuurders op in twee categorieën: pequeño propietario en gran tenedor. De eerste is een kleine eigenaar, en de laatste grote woningbezitter. Dat onderscheid is belangrijk omdat voor grote woningbezitters strengere regels gelden.
Volgens de algemene Spaanse definitie is iemand een gran tenedor bij bezit van meer dan tien woningen, of meer dan 1.500 m² bebouwde oppervlakte voor woongebruik. Garages en bergingen tellen niet mee. Het gaat om woningbezit, dus niet alleen om woningen die daadwerkelijk worden verhuurd. Zowel een particulier als een bedrijf kan een grote woningbezitter zijn.
In officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt, de zogenaamde zonas tensionadas, kan de grens lager liggen. In de aangewezen Catalaanse gebieden geldt de grens van vijf of meer woningen binnen die gebieden.
Het belangrijkste verschil zit in de huurprijs. Bij een nieuw contract voor permanente bewoning in een zona tensionada is de huurprijs doorgaans gekoppeld aan de vorige huur. Bij een grote woningbezitter geldt daarnaast het maximum volgens de officiële huurprijsindex: de laagste van beide grenzen bepaalt de hoogte van de huur die de gran tenedor mag vragen.
Verwar dit onderscheid niet met particulier tegenover bedrijf. Voor de gebruikelijke minimale huurduur is juist dat onderscheid bepalend. Een particuliere verhuurder is dat doorgaans vijf jaar, en bij een bedrijf zeven.
Rechtstreeks huren van de eigenaar vs een bemiddelaar
Het voordeel van rechtstreeks huren van een huiseigenaar in Spanje, is dat je makkelijker over de huurprijs van de woning kunt onderhandelen. Bovendien bespaar je zo de kosten van een agentschap. Daarover later meer. Ook zijn de lijntjes kort, waardoor contact over eventuele gebreken en problemen die zich later voordoen soepeler kan verlopen.
Als je rechtstreeks van de eigenaar huurt, gaat het vaak om mensen die een tweede woning hebben die ze niet meer gebruiken, of een woning hebben geërfd die ze niet willen verkopen. Ook kom je particulieren tegen die een woning hebben gekocht en opgeknapt als investering.
Het is belangrijk om in dit geval erg voorzichtig te zijn bij het afsluiten van het contract om oplichting te voorkomen, omdat een particulier niet dezelfde garanties biedt als een bedrijf. Dit is echter geen gouden regel. Een goede huisbaas is een stuk beter dan een louche tussenpersoon, waarvan er in Spanje helaas nog steeds veel te veel zijn.
Het grote voordeel van het huren van een woning in Spanje via een tussenpersoon (meestal een makelaar), is dat die zich over al het papierwerk zal ontfermen.
Een makelaar is in dit geval nooit zelf eigenaar van de woning, maar verhuurt in diens naam. Het oplossen van problemen kan dan dus langer duren, omdat de makelaar ruggespraak moet doen met de eigenlijke eigenaar. Het biedt bovendien niet een betere garantie voor het oplossen van problemen: als een eigenaar weigert voor een reparatie te betalen, zal een makelaar dat niet in zijn of haar plaats doen.
Ten slotte zijn er de projectontwikkelaars. In sommige gebieden kiezen zij ervoor hun woningen niet te verkopen, maar aan te bieden voor lange termijnverhuur. Vaak zijn deze woningen wat goedkoper dan vergelijkbare woningen in de omgeving.
Nadeel van het huren via een projectontwikkelaar is dat er niet over de prijs en de voorwaarden onderhandeld kan worden. Wel zal het oplossen van problemen vaak een stuk professioneler zijn (hoewel dit wel per promotora kan verschillen).
Wat voor huurcontracten bestaan er in Spanje?
Als je langere tijd naar Spanje gaat, voorziet de huurwet in twee verschillende contractenen: het seizoenscontract en het langetermijncontract.
Het seizoenscontract: huren voor een tijdelijk verblijf
Een seizoenscontract, in het Spaans vaak contrato de temporada genoemd, is bedoeld voor een verblijf met een duur van minder dan een jaar, en met een concrete reden. Denk aan een studieperiode, een tijdelijke werkopdracht of een medische behandeling. Je verblijft tijdelijk ergens anders dan op je gebruikelijke woonadres. Die reden moet duidelijk in het contract staan.
Voor nieuwe tijdelijke wooncontracten geldt als algemene regel een looptijd van meer dan 31 dagen en maximaal twaalf maanden. De automatische verlenging tot vijf of zeven jaar geldt niet zoals bij permanente bewoning.
Een contrato de temporada biedt minder bescherming aan de huurder. Bovendien waren tijdelijke contracten voorheen niet gebonden aan de beperking voor de hoogte van de huurprijs. In een aantal regio’s is dat nog steeds zo. De meeste contracten die aan werden geboden, waren dus zulke contracten, terwijl de huurders de woning vaak als hoofdwoning gebruikten. Dit is misbruik van dit type contract en daarom worden wet- en regelgeving hieromtrent steeds verder aangescherpt.
Maar let op: een contract van elf maanden is niet automatisch een geldig seizoenscontract. De reden waarom je huurt, is bepalend. Verhuis je naar Spanje en wordt de huurwoning je gewone thuis, dan kan de verhuurder de bijbehorende huurbescherming en -index niet simpelweg omzeilen door boven het contract “tijdelijke huur” te zetten.
Controleer daarom vóór ondertekening of de omschrijving van je verblijf klopt. Laat bijvoorbeeld niet opnemen dat je voor een tijdelijke werkopdracht komt als je daadwerkelijk emigreert.
Als je wel voor studie of werkt komt, bespreek dan met de verhuurder wat er gebeurt als je studie of opdracht langer duurt. Hou er bij dit type contract ook rekening mee dat als je juist eerder vertrekt, je meestal de huur moet blijven doorbetalen tot het einde. Er is geen mogelijkheid tot vroegtijdig opzeggen.
Het langetermijncontract: huren om in Spanje te wonen
Een langetermijncontract is bedoeld voor een woning die je gaat huren en die je gewone thuis wordt in Spanje. De Spaanse term is contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Dit is doorgaans het passende contract als je naar Spanje verhuist en daar een woning huurt om te wonen.
Bij dit contracttype kan je, behalve in uitzonderingsgevallen, ten minste gedurende vijf of zeven jaar van een woning gebruik maken. Dit betekent niet dat je meteen voor vijf of zeven jaar moet tekenen. Een contract kan bijvoorbeeld beginnen met één jaar. Bij een particuliere verhuurder heb je in beginsel recht op jaarlijkse verlenging tot minimaal vijf jaar. Bij een rechtspersoon, zoals een bedrijf, is dat zeven jaar. Na die periode wordt er nog een aantal keer stilzwijgend jaarlijks verlengd, en daarna heeft de verhuurder een opzegtermijn van een maand om het huurcontract te beëindigen.
Er bestaan wettelijke uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer een particuliere verhuurder de woning onder bepaalde voorwaarden zelf nodig heeft. De verhuurder heeft dan de mogelijkheid geen automatische vernieuwing te geven in die eerste vijf of zeven jaar.
Elk jaar bij de vernieuwing mag de huurprijs aangepast worden aan de inflatie, als dat in het huurcontract zo is bepaald.
Dit contract geeft je meer bescherming en dus meer zekerheid. Je hoeft niet ieder jaar opnieuw te onderhandelen over de vraag of je mag blijven. Tegelijkertijd betekent het recht om langer te blijven niet dat je verplicht bent die hele periode te huren.
Let bij het lezen dus op meer dan alleen de einddatum. Controleer of het contract permanente bewoning vermeldt, hoe de huur jaarlijks wordt aangepast en welke kosten voor jouw rekening komen. Kies vooral een contract dat aansluit bij hoe je de woning werkelijk gaat gebruiken.
Eerste stap: bedenk wat je wilt
Het eerste wat je doet, is natuurlijk vaststellen wat je precies nodig hebt: op welke locatie in Spanje wil je een woning huren, aan welke eisen moet die woning voldoen, en wat is je budget.
Denk bij de locatie van de woning niet alleen aan de streek of regio. Het kan nogal een verschil maken hoever voorzieningen als winkels, scholen en de huisarts zijn, vooral in plattelandsgebieden.
Vervolgens is het belangrijk te bedenken wat voor woning je wilt huren. Zoek je een vrijstaand huis, een rijtjeswoning of een appartement. En wil je dan twee of drie slaapkamers? Dat laatste heeft een erg grote invloed op de prijs. Denk ook na over hoe oud de woning mag zijn. Oudere woningen zijn natuurlijk goedkoper, maar kunnen ook een stuk minder comfortabel zijn. Als het hang- en sluitwerk oud is, merk je dat misschien niet op als je de woning op een mooie dag bezoekt, maar als er in de winter een gure wind dwars door je woonkamer gaat, is dat erg onaangenaam.
Maak een lijstje van eigenschappen die je ideale woning heeft: een balkon, alle installaties op elektriciteit, aantal badkamers, een garage en/of een berging…
Wil je een wat completer overzicht voor het kiezen van de juiste omgeving en de juiste woning, lees dan ook ons artikel De juiste locatie voor een woning in Spanje.
Hou er rekening mee dat de meeste woningen in Spanje gemeubileerd worden verhuurd. Of je nou gemeubileerd of ongemeubileerd wilt, dit is dus heel bepalend voor je zoektocht.
Ook moet je van tevoren nadenken over je budget. Officiële instanties raden aan om niet meer dan 30 à 35% van je maandelijkse inkomen te besteden aan de huur. Er zijn overigens verhuurders die je weigeren als de huur een groter deel van je inkomen beslaat. Ze zijn er anders niet zeker van of je wel netjes elke maand kan betalen.
Welke kosten zijn er om een woning te huren in Spanje?
Bij het huren van een woning in Spanje betaal je doorgaans één maand wettelijke borg en de eerste maand huur en daarnaast kan de verhuurder onder voorwaarden een aanvullende garantie vragen. Bemiddelings- of agentschapkosten worden somt nog in rekening gebracht, maar de nieuwste huurwet legt deze kosten bij de verhuurder.
De borg kan één maand zijn, maar de verhuurder mag een of twee maanden aanvullende garantie vragen. Voor 2007 werd er regelmatig meer dan 3 maanden huur borg gevraagd. Dat mag niet meer.
Daarnaast vraagt men eigenlijk bijna altijd de eerste maand huur vooruit te betalen, bovenop de lopende maand. Als het om lange termijnverhuur gaat, dus 12 maanden of meer, kan een verhuurder niet van je eisen om 3 of 6 maanden vooruit te betalen. Wel kunnen beide partijen dat vrijwillig overeenkomen op het moment dat het huurcontract gesloten wordt.
In gebieden waar er veel vraag is naar huurwoningen en weinig aanbod, kan het zijn dat men een “reserveringsbedrag” vraagt om de woning van de markt te halen en voor jou vast te houden. De wet die de verhuur regelt, voorziet hier echter niet in. Verzeker jezelf er dus van dat deze som geld verrekend wordt met de borg of de eerste maand huur.
In de verandering van de huurwet LAU in 2023 is ook opgenomen dat bemiddelingskosten niet langer voor rekening van de huurder komen. De verhuurder zal die moeten betalen. Veel verhuuragentschappen proberen die kosten nog wel in rekening te brengen. Wijs ze dan op de LAU.
Wat is de Seguro de impago en waarom kan die huren lastiger maken?
Omdat het voor eigenaren erg lastig is een wanbetalende huurder uit de woning te zetten, sluiten veel verhuurders een seguro de impago af, waar vaak strenge voorwaarden aan verbonden zijn waar niet alle buitenlanders aan kunnen voldoen.
De seguro de impago is een speciale verzekering voor als de huurder stopt de huur te betalen. De verzekeringsmaatschappij betaalt dan de huur aan de verhuurder, en neemt op zijn beurt juridische stappen om de huur te verhalen op de huurder.
Aan deze verzekering zijn een aantal voorwaarden verbonden. Een van die voorwaarden is dat de huurder op een Spaans contract werkt, of een Spaanse uitkering ontvangt. In dat geval is het voor de verzekeringsmaatschappij namelijk vrij makkelijk om beslag te laten leggen op de inkomsten van de huurder.
Als je voor een buitenlandse (bijvoorbeeld een Nederlandse of Belgische) werkgever werkt, hoeft dit geen probleem te zijn. Wettelijk gezien moet je contract dan namelijk sowieso omgezet worden in een Spaans contract. Zie ook ons artikel Wonen in Spanje, werken in Nederland of België: een uitleg.
Huren met een Nederlandse of Belgische uitkering of pensioen
Als je een woning in Spanje wilt huren met een Nederlandse of Belgische uitkering of pensioen, is dit wel een probleem. De verzekeringsmaatschappij zal de verhuurder dan namelijk niet willen verzekeren. Hierdoor zal de eigenaar liever aan iemand anders verhuren.
Er zijn een aantal manieren om hier omheen te werken. In de eerste plaats kan je van iemand huren die geen seguro de impago heeft. Die vind je vaak op informele wijze: via-via. Deze eigenaren gebruiken vaak geen makelaar en publiceren meestal de woning ook niet op internet. Ze zoeken alguien de confianza: iemand die ze kunnen vertrouwen. Vaak is dat een vriend of familielid van een vriend of familielid. Het is dus belangrijk veel met lokale mensen te praten om zo met zulke verhuurders in contact te komen.
Je kan de verhuurder ook aanbieden de eerste zes maanden of het eerste jaar vooruit te betalen. In dat geval heeft die in ieder geval voor het eerste jaar geen seguro de impago nodig.
Hoe hoog is de huur in Spanje?
Oriënteer je van tevoren op de gemiddelde huurprijs van een woning met de karakteristieken die jij zoekt. Dit doe je het beste door uitgebreid rond te kijken op de verschillende websites die deze woningen aanbieden, waarover hieronder meer.
Er zijn een aantal regio’s die maximale huurprijzen hebben vastgesteld. Deze hangen dan af van de locatie en de karakteristieken van de woning. De overheden van deze regio’s hebben dan een calculator online, waarop je aan de hand van de postcode, de bewoonbare oppervlakte, de ouderdom van de woning en nog een aantal andere kenmerken, uit kunt rekenen wat de maximale huurprijs is die een verhuurder voor een woning kan vragen. Een voorbeeld is de calculator van de Generalitat de Catalunya.
Daarnaast kunnen regionale overheden bepaalde zones aanwijzen als zona tensionada. In die zones geldt de huurindex die is vastgesteld door het ministerie van volkshuisvesting in Madrid.
Hoe zoek en vind je een woning in Spanje?
De snelste en makkelijkste manier om in Spanje een woning te vinden om te huren, is door gebruik te maken van de verschillende zoekportalen op internet. In het artikel “Wat zijn de beste websites om een woning in Spanje te vinden?” gaan we wat dieper in op deze websites.
- Idealista.com. Dit is het oudste en grootste zoekportaal voor onroerend goed, en ook de grootste. Indien nodig is deze site ook beschikbaar in het Nederlands.
- fotocasa.es. Na idealista de tweede belangrijkste onroerend goedsite, beschikbaar in het Engels.
- habitaclia.com. Deze site is redelijk groot in Catalonië en Valencia, maar in de rest van Spanje niet zo.
Bij al deze sites kan je een gebruikersaccount aanmaken, waarop je de gewenste eigenschappen van de woning die je wilt gaan huren in Spanje aan kunt geven. Je krijgt dan regelmatig een mail of nieuwsbrief toegestuurd met de geschikte woningen die beschikbaar zijn.
Dat gezegd zijnde, Spanje is een land van informele netwerken, en dat is bij het huren van een woning niet anders. Behoorlijk wat huiseigenaren zetten een lege woning niet op een zoekportaal, maar verhuren hem weer via-via. Dit zijn bijvoorbeeld oudere mensen die niet zo vertrouwd zijn met het internet. Ook zitten er eigenaren tussen die geen agentschap willen betalen, of geen behoefte hebben aan bemiddeling.
Als het je via de internetsites niet lukt, is het dus een goed idee om eens rond te vragen in de buurt waar je zoekt. Conciërges van appartementenblokken weten bijvoorbeeld precies of er lege woningen in het blok zijn. Ook hangen er regelmatig papiertjes aan straatmeubilair waarop een woning te huur aan wordt geboden.
Geduld is hoe dan ook belangrijk. Kijk rustig rond totdat je een goed idee hebt van de woningen die er op de markt zijn en de prijzen die er worden gevraagd.
Oplichterij
Pas goed op voor oplichterij. Dit is vaak eenvoudig te herkennen. “Te goed om waar te zijn” is vaak letterlijk niet waar. Bij een erg goede woning op een toplocatie voor een te lage prijs moeten de alarmbellen afgaan. Een eigenaar of bemiddelaar die niet goed te bereiken is, een woning die niet bezocht kan worden en ongezien een aanbetaling moeten doen zijn allemaal redenen tot zorg. Een van de meest gangbare smoezen is dat de eigenaar “fuera” is, elders, waardoor hij of zij de woning niet kan tonen.
Pas al helemaal op als men zegt dat de eigenaar niet kan komen, maar dat ze je de sleutels toe kunnen sturen zodat je de woning op eigen houtje kunt bezoeken. Ze vragen dan papieren als waarborg: een kopie van je paspoort, je laatste drie loonstroken, je laatste belastingaangifte… kortom documenten die een echte huurder ook zou kunnen vragen. Het lijkt allemaal dan ook legitiem, totdat je ineens het slachtoffer blijkt te zijn van phishing en identiteitsroof.
Als zich de bovenstaande situaties voordoen, kan je je afvragen of je wel echt met de eigenaar te maken hebt. Dit kan je controleren door een nota simple bij het registro de propiedad op te vragen.
Let ook op of het wel daadwerkelijk om woonruimte gaat en niet om een kantoor of andere bedrijfsruimte, en of de woning wel een cédula de habitabilidad heeft: een bewoonbaarheidsverklaring. Dit laatste document is niet in alle regio’s verplicht. Je kan het vaak vinden op de website van het departement van volkshuisvesting van de regionale regering.
Waar moet je op letten als je een woning gaat bekijken?
Als je een woning in Spanje gaat bekijken met de intentie die te huren, kijk je niet alleen of je op die plek en in die woning zou willen wonen, maar moet je ook letten op een aantal technische aspecten.
Als je een goed huis of appartement hebt gezien om te huren, maak dan zo snel mogelijk een kijkafspraak. Los pisos vuelan, “appartementen vliegen” oftewel gaan als warme broodjes over de toonbank, en dit geldt ook voor huizen. Dat gezegd zijnde, het is verstandig om eerst een poosje woningen te bezoeken zonder de intentie die al te gaan huren. Zo krijg je een goed idee van wat er op de markt is en voor welke prijs.
Als je eenmaal een woning bezoekt, is een van de belangrijkste aspecten het gevoel dat je ervan krijgt als je hem (voor het eerst) betreedt. Daarnaast zou je iemand mee kunnen nemen die verstand heeft van het huren van een woning in Spanje. Je kan het bezoek ook filmen. Stel de persoon die je rondleidt hiervan op de hoogte. Niet alleen kan je zo terugkijken wat je hebt gezien. Dit is ook handig als na het tekenen van het contract er ineens dingen veranderd zijn, zoals de meubels die vervangen kunnen zijn door slechtere of oudere meubels.
Het is handig een lijstje bij je te hebben van de eigenschappen waarvan jij wilt dat de woning eraan voldoet, en ook van wat technischere zaken waar je op kunt letten.
Aandachtspunten
Hieronder een aantal aandachtspunten om naar te kijken, bij het bezoeken van een woning in Spanje om eventueel te huren.
Woning zelf
- De indeling van de woning. Zijn er veel loze ruimtes? Veel oudere Spaanse woningen hebben bijvoorbeeld een erg lange gang. Een open keuken kan makkelijk zijn, maar ook voor veel ongewenste geuren in de rest van de woning zorgen.
- Eventuele vochtplekken of schimmels in de woning.
- Staat van het hang- en sluitwerk. Openen en sluiten alle ramen en deuren goed? Is er dubbel glas? Spaanse huizen zijn vaak niet goed gebouwd op de winter. Vooral oudere panden kunnen zo koud en tochtig zijn dat er niet tegenop te stoken valt. Een appartement op de bovenste verdieping of helemaal op het zuiden kan in de zomer dan weer zo warm worden dat het niet uit te houden is.
- Kijk sowieso naar zon en schaduw, zowel in het huis als in de tuin of op het terras/balkon. Veel Belgen en Nederlanders zeggen het liefst alleen maar zon te willen, tot ze een keer een hele zomer in Spanje mee hebben gemaakt. Dan ervaren ze dat een beetje schaduw toch wel fijn is.
- Voel je je veilig in de woning? Zijn alle mogelijke toegangen goed af te sluiten?
- Als de woning gemeubileerd is: kijk dan goed naar de staat van die meubels. Als er iets aan scheelt, laat het de verhuurder weten.
Installaties
- Doen alle elektrische installaties het naar behoren? (Boiler, evt. rolluiken)
- Zonnepanelen kunnen de elektriciteitsrekening behoorlijk drukken.
- Zijn alle installaties in de woning op elektriciteit, of gaat koken en/of warm water op gas? In dat laatste geval komt het vooral bij oudere woningen wel voor dat er geen gasaansluiting is. Koken en/of verwarmen gaat dan op gasflessen. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar is wel wat omslachtig. De aansluiting van de gasflessen zit meestal in één van de onderste keukenkastjes, trek die dus zeker even open. Vraag het voor de zekerheid ook na bij de persoon die je in de woning rondleidt.
- Komt het water met voldoende druk uit de kraan?
- Doen de deurbel en de intercom het?
Gebouw
- Heeft het appartementenblok een lift?
- Is het huis of het appartementenblok goed bereikbaar met de auto, of eventueel het openbaar vervoer?
- Is er een parkeerplaats bij?
- Als het om een appartement gaat: moet je gastos de comunidad betalen (gemeenschappelijke kosten die de bewoners van het gebouw onderling verdelen, en die doorgaans voor rekening van de verhuurder komen)? Bekijk ook het reglement van de comunidad, de “gemeenschap” van bewoners.
Omgeving
- Hoe is de buurt of wijk? Vraag zeker rond in de omgeving. Als je in Barcelona gaat huren, dan kan je in ons artikel Wonen in Barcelona: de verschillende wijken op een rij lezen wat je in de verschillende wijken kan verwachten.
- Vraag eventueel rond in de buurt of er problematische buren zijn (drummers bijvoorbeeld of lawaaierige jongeren die wel eens een nachtje doortrekken). Dit soort problemen komen vaker voor dan je denkt. Beter voorkomen dan genezen!
- Als de woning aan de straat ligt: hoe druk is de straat? Om geluidsoverlast van het verkeer tegen te gaan: is er aan de voorkant dubbel glas?
Hoe gaat het afsluiten van een huurcontract in z’n werk?
Heb je eenmaal een huis of appartement gezien dat in aanmerking komt om te huren, dan is het een kwestie van snel handelen. De woningmarkt in Spanje is oververhit, zowel voor kopen als huren. Dit is in Catalonië, Barcelona in het bijzonder, al helemaal zo.
Hoewel het altijd verstandig is een woning meerdere malen te bezoeken, kan dat meestal niet. De verhuurder of de bemiddelaar laat de woning vaak in korte tijd aan een groot aantal geïnteresseerden zien. Ondanks eventuele toezeggingen, legt hij of zij zich daarbij aan niemand vast. Wie het eerst komt, die het eerst maalt.
Als je dus zover bent dat je een overeenkomst wilt gaan sluiten, zorg dan dat je bij de kijkafspraak de reserveringssom contant bij je hebt. Die is meestal gelijk aan een maand huur, maar je kan dit bij het maken van de afspraak even navragen.
Deze marktsituatie maakt het ook erg lastig om over de prijs te onderhandelen. De eigenaar weet namelijk dat als jij de gevraagde prijs niet wilt betalen, hij vroeg of laat (eerder vroeg dan laat) wel iemand vindt die wel bereid is dat bedrag wel neer te leggen.
Aandachtspunten
In de komende weken komen we nog uitgebreid terug op het huurcontract.
Toch geven we nu alvast het volgende lijstje met zaken om rekening mee te houden bij het afsluiten van het contract.
- Teken nooit en doe nooit een betaling zonder de woning gezien te hebben.
- Let goed op de betrouwbaarheid van de verhuurder. Als het om een particulier gaat, kan je checken of het ook daadwerkelijk de eigenaar is als je de boel niet vertrouwt. Hierboven, onder “oplichting”, hebben we daar meer over geschreven.
- Lees goed de voorwaarden bij het contract, en onderhandel daarover indien nodig.
- Laat een inventarislijst opnemen bij het contract. Ook in het geval van ongemeubileerd kan dit belangrijk zijn, omdat er vaak toch nog wat apparaten in de keuken kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld een oven en kookplaten. Check of de inventarislijst klopt.
- Laat de verhuurder de borgsom beheren door de regionale overheid? Alle regionale overheden hebben een speciale instantie waaraan de verhuurder de borg moet toevertrouwen. Dit organisme garandeert dat de borg er nog is op het moment dat je de woning verlaat. Ook ziet het erop toe dat het al dan niet inhouden van een deel van de borg op basis van geldige argumenten gebeurt. Er zijn echter eigenaren die zich niets aan deze verplichting gelegen laten liggen. Je doet er goed aan hier van tevoren naar te vragen.
Welke documenten heb je nodig om een woning in Spanje te huren?
Als je een woning gaat huren in Spanje, kan men je om de volgende documenten vragen:
- Je identiteitsbewijs/paspoort
- NIE of residencia (waarover hieronder meer)
- Een arbeidscontract of een ander bewijs van inkomsten
- Je laatste drie loonstroken of een ander document waaruit blijkt dat je het inkomen genoemd in het vorige punt ook daadwerkelijk ontvangt
- Je aangifte voor de inkomstenbelasting (IRPF)
Hoewel iedere huisbaas zelf bepaalt welke documenten hij of zij wil zien, kan je ervan uitgaan dat men altijd naar bewijzen van inkomen vraagt. De aangifte van de inkomstenbelasting is wat minder onontkoombaar. Als je zelfstandige bent, zal je worden gevraagd aan te tonen dat je in de laatste drie maanden je sociale premies hebt afgedragen. In plaats van de aangifte van de IRPF kan je de trimestrale aangifte van het voorschot op de IRPF tonen.
NIE
De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans identiteitsnummer speciaal voor buitenlanders, en kan je vergelijken met het Nederlandse BSN of het Belgische Rijksregisternummer. Op zich is een NIE niet onmisbaar voor het huren van een woning in Spanje. Wettelijk gezien is je paspoortnummer voldoende.
Dat gezegd zijnde, de meeste verhuurders verzekeren het huurcontract, bijvoorbeeld voor als je een keer een maand de huur niet kunt betalen. Zo’n verzekering vereist dat de huurder ook een NIE heeft. Deze verhuurders vragen dus verplicht een NIE.
Maar ook verhuurders die niet zo’n verzekering hebben, kunnen huiverig zijn om een woning te verhuren aan iemand die niet over een NIE beschikt. Ze denken dat ze over meer garanties beschikken als een persoon geregistreerd is bij de Spaanse overheid. Ook deze verhuurders zullen dus weigeren een contract met je te tekenen als je er geen hebt. Dit is trouwens een minder groot probleem in grote steden en andere plekken waar meer Europeanen wonen.
Afhankelijk van waar je naartoe gaat, doe je er dus goed aan om al van tevoren een NIE nummer aan te vragen als je over voldoende tijd beschikt.
Lees meer over het NIE-nummer en de aanvraag in ons artikel Een NIE-nummer: wat is het en waarom een aanvragen?
Wat zijn de aandachtspunten bij het verhuizen naar een huurwoning in Spanje?
En dan is het eindelijk zover: je kan je intrek nemen in je nieuwe stekje. Maar voordat je er echt kan wonen, zijn er toch een paar punten die nog je aandacht verdienen.
Suministros en installaties
Een eerste aandachtspunt zijn de suministros: water, gas en licht. In Spanje zijn deze zaken bijna nooit inbegrepen bij het huren van een heel huis of appartement.
De aansluitingen staan waarschijnlijk nog op de naam van de vorige bewoner. Het is dan ook zaak die zo snel mogelijk op jouw naam te zetten. De bemiddelaar of de huiseigenaar ziet hier vaak streng op toe.
Als de woning al wat langer leeg heeft gestaan, kan het zijn dat je water, gas en licht opnieuw moet laten aansluiten. Dit kan een paar dagen duren en brengt de nodige kosten met zich mee.
Vraag aan de verhuurder om je te laten zien waar alle hoofdkranen en -schakelaars zijn, en om je uit te leggen hoe die werken. Je moet de installaties immers af kunnen sluiten als er wat aan de hand is. Ook van alle andere installaties moet je weten hoe die werken.
Let goed op: over het algemeen verzenden nutsbedrijven in Spanje niet erg veel herinneringen en aanmaningen. Behalve in de wintermaanden, in het geval van een betalingsachterstand sluiten ze de leidingen vrij snel af, sneller dan we in België en Nederland gewend zijn. Het kost extra geld om de aansluitingen daarna weer te openen.
Moet je een verzekering afsluiten als je een woning huurt in Spanje?
Wat de meeste Spanjaarden zelf ook niet beseffen, is dat je er goed aan doet een inboedel- en wettelijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten als je huurt. Mocht er namelijk iets in je huis gebeuren waar de buren last van hebben, dan is er een goede kans dat de verantwoordelijkheid bij jou ligt. Stel je voor dat een van je kinderen stiekem op zijn of haar kamer zit te roken en daarmee het gebouw in brand zet. Of je hebt een waterlek waardoor de boel onderloopt. Ook dit is in bepaalde gevallen niet de verantwoordelijkheid van de verhuurder, maar die van jou.
Als je een goede verzekering zoekt, kan je ons een bericht sturen zodat wij je in contact kunnen brengen met een goede, Nederlandstalige verzekeringsagent. Onderaan dit artikel vind je onze contactgegevens.
Mag je een huurwoning in Spanje delen of onderverhuren?
Je kan in Spanje een woning niet zomaar delen of aan iemand anders huren. Hiervan moet je de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen. De mogelijkheid tot onderhuur zou zelfs in het contract opgenomen moeten worden.
Voor het delen van de woning geldt hetzelfde. In principe moeten dan alle bewoners op het huurcontract staan. Maar zorg er in ieder geval voor dat de eigenaar weet dat je de woning deelt, en met wie.
Ondersteuning en begeleiding
Deze maand gaan we verder in op huren van een woning in Spanje. Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
Een woning huren in Spanje in 6 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Als Nederlander of Belg kun je gewoon een woning huren in Spanje, maar het kan lastiger zijn wanneer je nog geen Spaans inkomen, NIE-nummer of financiële geschiedenis in Spanje hebt. Verhuurders willen meestal kunnen zien dat je voldoende en stabiele inkomsten hebt. Daarnaast kan een seguro de impago, een verzekering tegen wanbetaling, aanvullende eisen stellen waaraan buitenlandse huurders niet altijd gemakkelijk voldoen.
Ja, je kunt een woning in Spanje huren zonder Spaans arbeidscontract, maar de verhuurder zal meestal op een andere manier zekerheid over je inkomen willen hebben. Denk bijvoorbeeld aan loonstroken, een pensioen, inkomsten als zelfstandige of andere bewijsstukken. In de praktijk kan vooral de seguro de impago van de verhuurder een belemmering vormen als je inkomsten uit het buitenland ontvangt.
Ja, je kunt vanuit Nederland of België al naar huurwoningen zoeken en afspraken voor bezichtigingen maken, maar wees voorzichtig met het op afstand ondertekenen van contracten of overmaken van geld. Bezoek de woning bij voorkeur eerst zelf en controleer bij twijfel of degene die de woning aanbiedt daadwerkelijk de eigenaar of een bevoegde bemiddelaar is. Vooral bij opvallend goedkope woningen en verzoeken om vooraf geld of persoonlijke documenten op te sturen is extra voorzichtigheid verstandig.
Voor het betrekken van een huurwoning moet je rekening houden met meer dan alleen de maandelijkse huurprijs. Bij een normale huurwoning betaal je doorgaans de eerste maand huur en een wettelijke borg, terwijl daarnaast onder voorwaarden een aanvullende garantie kan worden gevraagd. Houd bovendien rekening met kosten voor bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, verzekeringen en de verhuizing zelf.
Let vooral op het type huurcontract, de gevraagde financiële garanties, de staat van de woning en de vraag welke kosten volgens het contract voor jouw rekening komen. Controleer daarnaast of de woning daadwerkelijk als woonruimte gebruikt mag worden en betaal niet voor een woning die je niet hebt gezien. Laat je niet automatisch een tijdelijk of seizoenscontract aanbieden wanneer de woning in werkelijkheid je gewone woonadres in Spanje wordt.
Na de sleuteloverdracht moet je onder andere controleren of water, elektriciteit en eventueel gas actief zijn en deze voorzieningen zo nodig op jouw naam laten zetten. Controleer ook de staat en inventaris van de woning en zorg dat bestaande gebreken goed zijn vastgelegd. Het is daarnaast verstandig na te gaan welke verzekeringen je nodig hebt en waar de hoofdkranen en schakelaars van de woning zitten.
Goedemorgen. Zouden jullie ook een huurcontract kunnen leveren?
Hallo Gert Jan,
Ja dat kan. Stuur ons even een mail. We kunnen een huurcontract opstellen, een bestaand contract nalezen op fouten of nadelige clausules, en we hebben sjabloons voor contracten die je kan gebruiken.
Je kan ons mailen op info@yourcatalancontact.com