Als je eenmaal een huis hebt gekocht in Spanje, moet je daar natuurlijk elk jaar onroerendgoedbelasting over betalen. De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een directe gemeentelijke belasting. IBI is de Spaanse variant van de Nederlandse onroerendzaakbelasting (OZB) of de Belgische onroerende voorheffing.
Niet alleen de hoogte van de IBI verschilt per gemeente, maar bijvoorbeeld ook de datum waarop je de belasting moet voldoen.
IBI is maar een van de belastingen die je over je vastgoed moet betalen. In dit artikel leggen we uit welke belastingen je nog meer moet betalen als je in Nederland of België woont, maar een tweede huis bezit in Spanje. In het artikel hieronder bekijken we alleen de IBI.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Wat is IBI?
IBI is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting die eigenaren en andere rechthebbenden over vastgoed in Spanje betalen. Deze onroerendgoedbelasting wordt geregeld in de wet Ley Reguladora de Haciendas Locales, oftewel de wet die in Spanje lokale financiën reguleert.
De gemeente heft IBI aan (rechts)personen die in het bezit zijn van onroerend goed en er de gebruiksrechten van hebben. Dit geldt zowel voor woningen als voor garages, bergingen en winkel-, kantoor- of andere ruimtes. En voor zowel bebouwde of bebouwbare grond (finca urbana) als voor onbebouwbare grond (finca rústica).
Voor gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex ontvang je doorgaans geen afzonderlijke IBI-aanslag. Het aandeel in die gemeenschappelijke delen kan wel zijn verwerkt in de kadastrale waarde van de woning.
De gemeente gebruikt de inkomsten van de IBI voor het betalen van de standaardvoorzieningen binnen de gemeente: straten en wegen, afwatering, de basisschool, etc.
Wie moet IBI betalen?
De IBI moet worden betaald door degene die op 1 januari als eigenaar of rechthebbende van het onroerend goed geregistreerd staat. Als je in de loop van een jaar een huis koopt, is de verkoper dus verantwoordelijk voor het afdragen van de IBI van dat jaar. Het is gebruikelijk dat dit in de koopovereenkomst is verrekend.
Het kan zijn dat de onroerendgoedbelasting in Spanje wordt doorberekend aan een huurder, als het vastgoed wordt verhuurd. Dat moet dan wel in het huurcontract staan.
Wanneer komt de aanslag van de IBI?
De gemeente bepaalt zelf wanneer zij de IBI int, waardoor de betaaldatum per gemeente verschilt. Sommige gemeentes bieden ook de mogelijkheid om in termijnen te betalen.
In sommige gemeenten ontvang je niet automatisch een aanslag of betaalverzoek. Blijft een aanslag uit, dan betekent dat niet dat er geen IBI verschuldigd is. Neem in dat geval contact op met de gemeente.
Is dit voor jou het geval en betaal je (al dan niet zonder het zelf door te hebben) geen belasting, neem dan zo snel mogelijk contact op met de gemeente om met ze te overleggen hoe je je situatie kunt regulariseren. Als de gemeente goedwillend is, voorkom je zo dat er later problemen ontstaan.
Hoeveel betaal je aan IBI?
De hoogte van de IBI verschilt per woning en per gemeente. De belasting wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde van de woning, mogelijke aftrek en het IBI-tarief dat de gemeente heeft vastgesteld.
De kadastrale waarde is de waarde zoals die in het kadaster staat geregistreed. Deze waarde omvat zowel de waarde van de grond als van de gebouwen die erop staan.
De kadastrale waarde is afhankelijk van een aantal factoren:
- De locatie van de woning
- De marktwaarde van het onroerend goed
- De stedenbouwkundige kenmerken van de grond
- De materiële waarde van de bebouwing
- De leeftijd van de bebouwing
Je kan proberen zelf de kadastrale waarde te achterhalen op het digitale loket van het kadaster. Deze website is echter in het Spaans en het kan ingewikkeld lijken er je weg te vinden. Een andere mogelijkheid is het raadplegen van een gestor die gespecialiseerd is in onroerend goed. Als je al eens IBI hebt betaald, staat de kadastrale waarde ook op de laatste aanslag, hoewel deze natuurlijk aangepast kan zijn.
Het is overigens geen noodzaak deze waarde na te trekken: de gemeente haalt deze waarde namelijk zelf ook rechtstreeks uit het kadaster. In principe hanteren zij dus de juiste waarde bij het opmaken van de aanslag.
De kadastrale waarde ligt doorgaans onder de marktwaarde. Hoe groot het verschil is, hangt sterk af van de gemeente, de woning en het moment waarop de kadastrale waarden voor het laatst zijn herzien.
Wettelijk gezien mag de vastgestelde kadastrale waarde in geen geval hoger zijn dan de marktwaarde. Mocht dit wel het geval zijn, dan is het aan de eigenaar om dit aan te tonen.
Aftrek
Van de kadastrale waarde kan je soms nog wat aftrekken. Dit is onder andere van toepassing als er recentelijk een nieuwe kadastrale waarde is vastgesteld. Men wil deze waardeveranderingen zonder grote schokken laten verlopen. Hiervoor is in de wet dus een vermindering voorzien die met de jaren progressief afneemt, over een duur van 9 jaar.
Als de eigenaar of eigenaren een familia numerosa hebben (een grote familie met 3 kinderen of meer), of als het om een VPO gaat (een woning met een beschermde status uit sociale overwegingen), heb je mogelijk ook recht op aftrek. In het eerste geval bepaalt de gemeente de korting die ze wil geven. In het tweede geval is er een korting tot 50% gedurende de eerste drie jaar.
Vaststellen hoogte IBI
Zoals eerder gezegd, slaat de gemeente eigenaren van onroerend goed aan voor een bepaald percentage van deze kadastrale waarde, verminderd met eventuele aftrek als je daar recht op hebt.
Dit percentage verschilt per gemeente. De wet stelt vast dat dit percentage tussen de 0,4% en de 1,1% moet liggen. Grotere gemeentes of gemeentes met meer voorzieningen mogen daar bovenden een supplement bij berekenen. Op de website van de Spaanse belastingdienst kan je het percentage vinden dat jouw gemeente hanteert.
Sommige gemeentes bieden een korting als je de IBI betaalt in een enkele termijn, en voor een bepaalde datum. Bij te late betaling kunnen invorderingskosten, rente en wettelijke toeslagen worden berekend. Nogmaals: dit is per gemeente verschillend.
Het eerste jaar moet je zelf de betaling doen. Dat kan op het gemeentehuis, maar vaak ook middels een overschrijving of via de website van de gemeente. Na dat eerste jaar bestaat er doorgaans de mogelijkheid de gemeente een automatische incasso te laten doen.
Over bepaalde gebouwen en grondstukken hoeft men geen IBI te betalen. Deze uitzonderingen zijn echter bijna nooit van toepassing op normale woningen of vakantiehuizen. Het gaat dan bijvoorbeeld om gebouwen van de overheid, de kerk of de spoorwegen. Ook zijn officiële Spaanse rijksmonumenten uitgezonderd van het betalen van IBI.
Mogelijke sancties
Sinds de invoering van de Ley por el Derecho a la Vivienda in 2023 kunnen gemeenten onder voorwaarden een opslag op de IBI opleggen voor langdurig leegstaande woningen van grote vastgoedeigenaren. De hoogte van deze opslag en de voorwaarden verschillen per gemeente en zijn wettelijk begrensd.Daardoor geldt deze regeling lang niet voor iedere leegstaande woning.
Als je twijfels hebt over de hoogte van de IBI, kan je een gestor naar de belastingaanslag laten kijken.
Ondersteuning of uitbesteding
Heb je hulp nodig bij het vinden van een goede gestor of administrator om deze zaken voor je te regelen? Of denk je dit zelf met een beetje ondersteuning te kunnen doen? Aarzel dan zeker niet om contact met ons op te nemen. Ook voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande artikel kan je ons bereiken via ons contactformulier of door een mail te sturen naar info@yourcatalancontact.com.
Wil je op de hoogte blijven van onze nieuwe artikelen over de Spaanse bureaucratie? Hou dan onze website goed in de gaten of volg ons op facebook! Je kan je natuurlijk ook opgeven voor onze mailinglijst. Zo ontvang je als eerste onze nieuwe artikelen in je inbox.
De IBI, de onroerendgoedbelasting in Spanje in 5 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Nee, voor de IBI hoef je normaal gesproken geen jaarlijkse aangifte te doen. De gemeente stelt de aanslag op aan de hand van de gegevens uit het kadaster. Ontvang je na de aankoop van een woning geen aanslag, neem dan contact op met de gemeente om te controleren of de woning correct op jouw naam staat.
De verkoper betaalt tegenover de gemeente de IBI van het hele jaar als hij of zij op 1 januari eigenaar was van de woning. In de praktijk spreken koper en verkoper echter vaak af dat de belasting naar rato van het aantal maanden wordt verdeeld. Deze afspraak wordt meestal vastgelegd in de koopovereenkomst.
Je kunt controleren of de IBI-aanslag klopt door de kadastrale waarde, het gemeentelijke IBI-tarief en eventuele kortingen te vergelijken met de gegevens op de aanslag. Twijfel je of de berekening juist is, dan kan een gestor, administratiekantoor of wij van yourcatalancontact.com de aanslag voor je controleren.
Ja, in veel gemeenten kun je de IBI via een automatische incasso laten betalen. Na de aankoop van een woning is het verstandig na te gaan of de automatische incasso al op jouw naam staat of dat je deze zelf nog moet aanvragen.
Ja, over een garage, berging of andere zelfstandige onroerende zaak moet meestal ook IBI worden betaald. Heeft de garage of berging een eigen kadastrale registratie, dan ontvang je daarvoor vaak een afzonderlijke IBI-aanslag.
Moet je ook IBI betalen over een houten schuurtje?
Goedemorgen Leo,
Dat hangt ervan af.
Als het houten schuurtje officieel is geregistreerd in het Catastro en een kadastrale waarde heeft, dan kan het meetellen voor de IBI. Gaat het om een klein, verplaatsbaar tuinhuisje dat niet als bouwwerk is geregistreerd, dan is dat meestal niet het geval.
Ga je ook nog de andere belastingen op bezit van vastgoed in Spanje, al dan niet verhuurd, bespreken?
Goedemorgen,
Zeker! We hebben hierover al een uitgebreid artikel geschreven waarin we de belastingen voor een tweede woning in Spanje bespreken, zowel wanneer je de woning verhuurt als wanneer je dat niet doet.
Je vindt het hier: https://www.yourcatalancontact.com/tweede-huis-aangifte-inkomstenbelasting/
Mocht je daarna nog vragen hebben, laat het gerust weten. We helpen je graag verder!
Wij hebben 10 jaar geleden een vakantie huis gekocht op Ibiza moet ik daar ook IB belasting over betalen ?
Goedemorgen Joan,
Bedankt voor je reactie! 😊
Als je een vakantiewoning op Ibiza hebt en je bent geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet je jaarlijks IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) betalen. Dat geldt ook wanneer je de woning niet verhuurt. Daarnaast betaal je als eigenaar ook de IBI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en in de meeste gemeenten de jaarlijkse afvalstoffenheffing.