Alles over IBI, de onroerendgoedbelasting in Spanje

Als je eenmaal een huis hebt gekocht in Spanje, moet je daar natuurlijk elk jaar onroerendgoedbelasting over betalen. De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een directe gemeentelijke belasting. IBI is de Spaanse variant van de Nederlandse onroerendzaakbelasting of de Belgische onroerende voorheffing.

Niet alleen de hoogte van de IBI verschilt per gemeente, maar bijvoorbeeld ook de datum waarop je de belasting moet voldoen.

IBI is maar een van de belastingen die je over je vastgoed moet betalen. In dit artikel leggen we uit welke belastingen je nog meer moet betalen als je in Nederland of België woont, maar een tweede huis bezit in Spanje. In de toekomst zullen we ook nog meerdere artikelen wijden aan belastingen die je moet betalen als je vaste inwoner van Spanje bent (residente).

Wat is IBI?

De IBI, of impuesto sobre Biene Inmuebles is een jaarlijkse gemeentelijke belasting. Deze onroerendgoedbelasting wordt geregeld in de wet Ley Reguladora de Haciendas Locales, oftewel de wet die in Spanje lokale financiën reguleert.

De gemeente heft IBI aan (rechts)personen die in het bezit zijn van onroerend goed en er de gebruiksrechten van hebben. Dit geldt zowel voor woningen als voor garages, bergingen en winkel-, kantoor- of andere ruimtes. En voor zowel bebouwde of bebouwbare grond (finca urbana) als voor onbebouwbare grond (finca rústica).

Over gedeelde ruimtes met buren of andere bewoners van hetzelfde complex betaal je in Spanje geen onroerendgoedbelasting. Ook niet een proportioneel deel.

Die IBI wordt gebruikt voor het betalen van de standaardvoorzieningen binnen de gemeente: straten en wegen, afwatering, de basisschool, etc.

Wanneer IBI betalen?

Degene die op 1 januari de eigenaar is van het onroerend goed moet de IBI voor dat jaar betalen. Als je in de loop van een jaar een huis koopt, is de verkoper dus verantwoordelijk voor het afdragen van de IBI van dat jaar.

Dat gezegd zijnde, in Spanje bepaalt de gemeente zelf op welk moment het de onroerendgoedbelasting wil innen. Dit is per gemeente verschillend. Sommige gemeentes bieden ook de mogelijkheid om in termijnen te betalen.

Er zijn gemeentes die van de bewoner zelf verwachten dat ze aangifte komen doen van de IBI. Als je geen aanslag ontvangt, betekent dat dus niet dat je geen belasting hoeft te betalen (alle gemeentes heffen IBI). Als je geen aanslag ontvangt, moet je zelf bij de gemeente een belastingformulier ophalen en invullen. Doe je dit niet, dan is dat in principe belastingontduiking. De gemeente kan dan een sanctie opleggen of zelfs drastischere stappen ondernemen.

Is dit voor jou het geval en betaal je (al dan niet zonder het zelf door te hebben) geen belasting, neem dan zo snel mogelijk contact op met de gemeente om met ze te overleggen hoe je je situatie kunt regulariseren. Als de gemeente goedwillend is, voorkom je zo dat er later problemen ontstaan.

Huurders betalen overigens nooit IBI. Het is de huiseigenaar/verhuurder die de belasting af moet dragen.

Hoeveel IBI betalen?

Kadastrale waarde

In Spanje stelt de gemeente de hoogte van de onroerendgoedbelasting vast aan de hand van de kadastrale waarde. Dit is de waarde van het onroerend goed zoals die in het kadaster staat geregistreed. Deze waarde omvat zowel de waarde van de grond als van de gebouwen die erop staan.

De kadastrale waarde is afhankelijk van een aantal factoren:

• De locatie van de woning
• De marktwaarde van het onroerend goed
• De stedenbouwkundige kenmerken van de grond
• De materiële waarde van de bebouwing
• De leeftijd van de bebouwing

Je kan proberen zelf de kadastrale waarde te achterhalen op het digitale loket van het kadaster. Deze website is echter in het Spaans en het kan ingewikkeld lijken er je weg te vinden. Een andere mogelijkheid is het raadplegen van een gestor die gespecialiseerd is in onroerend goed. Ook kan je de informatie achterhalen bij het registro de propiedad (het register van onroerend goedbezitters), waar je na de aankoop de woning een kopie van het koopcontract naartoe hebt moeten sturen. Als je al eens IBI hebt betaald, staat de kadastrale waarde ook op de laatste aanslag, hoewel deze natuurlijk aangepast kan zijn.

Het is overigens geen noodzaak deze waarde na te trekken: de gemeente haalt deze waarde namelijk zelf ook rechtstreeks uit het kadaster. In principe hanteren zij dus de juiste waarde bij het opmaken van de aanslag.

In de meeste gevallen ligt de kadastrale waarde zo rond de 70% van de marktwaarde van het onroerend goed, maar dit kan van geval tot geval verschillen. Ale gemeentes streven ernaar de kadastrale waarde zo dicht mogelijk bij de marktwaarde te brengen. Onder marktwaarde verstaat men hier de prijs waarvoor het huis rederlijkerwijs verkocht kan worden. Wettelijk gezien mag de vastgestelde kadastrale waarde in geen geval hoger zijn dan de marktwaarde. Maar mocht dit het geval zijn, dan is het aan de eigenaar om dit aan te tonen.

Aftrek

Van de kadastrale waarde kan je soms nog wat aftrekken. Dit is onder andere van toepassing als er recentelijk een nieuwe kadastrale waarde is vastgesteld. Men wil deze waardeveranderingen zonder grote schokken laten verlopen. Hiervoor is in de wet dus een vermindering voorzien die met de jaren progressief afneemt, over een duur van 9 jaar.

Als de eigenaar of eigenaren een familia numerosa hebben (een grote familie met 3 kinderen of meer), of als het om een VPO gaat (een woning met een beschermde status uit sociale overwegingen), heb je mogelijk ook recht op aftrek. In het eerste geval bepaalt de gemeente de korting die ze wil geven. In het tweede geval is er een korting tot 50% gedurende de eerste drie jaar.

Vaststellen hoogte IBI

De gemeente slaat de eigenaren van onroerend goed op het grondgebied aan voor een bepaald percentage van deze kadastrale waarde, verminderd met de aftrek waar je recht op hebt.

Dit percentage verschilt per gemeente. De wet stelt vast dat dit percentage tussen de 0,4% en de 1,3% moet liggen. De gemeentes Tarragona en Girona behoren tot de duurste van Spanje, met een percentage van hoger dan 0,9%. In de gemeente Barcelona ligt dit percentage op 0,66%. Op de website van de Spaanse belastingdienst kan je het percentage vinden dat jouw gemeente hanteert.

Sommige gemeentes bieden een korting als je de IBI betaalt in een enkele termijn en voor een bepaalde datum. Te laat betalen wordt juist vaak bestraft met een verhoging, die soms op kan lopen tot 20% van het te betalen bedrag. Nogmaals: dit is per gemeente verschillend.

Het eerste jaar moet je zelf de betaling doen. Dat kan op het gemeentehuis, maar vaak ook middels een overschrijving of via de website van de gemeente. Na dat eerste jaar bestaat er doorgaans de mogelijkheid de gemeente een automatische incasso te laten doen.

Over bepaalde gebouwen en grondstukken hoeft men geen IBI te betalen. Deze uitzonderingen zijn echter bijna nooit van toepassing op normale woningen of vakantiehuizen. Het gaat dan bijvoorbeeld om gebouwen van de overheid, de kerk of de spoorwegen. Ook zijn officiële Spaanse rijksmonumenten uitgezonderd van het betalen van IBI.

Mogelijke sancties

In 2022 is er een nieuwe wet aangenomen op de volkshuisvesting. Die wet stelt regio’s en gemeentes in staat om sancties op te leggen aan eigenaars van meerdere woningen (vanaf 4 woningen) als een woning twee jaar of langer leeg staat. Deze sanctie kan oplopen tot een verhoging van 50% van de IBI.

Elke regio heeft overigens zelf het recht of deze regel in een bepaalde zone toe wordt gepast of niet.

Als je twijfels hebt over de hoogte van de IBI, kan je een gestor naar de belastingaanslag laten kijken.

Ondersteuning of uitbesteding

Heb je hulp nodig bij het vinden van een goede gestor of administrator om deze zaken voor je te regelen? Of denk je dit zelf met een beetje ondersteuning te kunnen doen? Aarzel dan zeker niet om contact met ons op te nemen. Ook voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande artikel kan je ons bereiken via ons contactformulier of door een mail te sturen naar info@yourcatalancontact.com.

Wil je op de hoogte blijven van onze nieuwe artikelen over de Spaanse bureaucratie? Hou dan onze website goed in de gaten of volg ons op facebook! Je kan je natuurlijk ook opgeven voor onze mailinglijst. Zo ontvang je als eerste onze nieuwe artikelen in je inbox.