Een makelaar in Spanje werkt anders dan een Nederlandse of Belgische makelaar. Het is belangrijk te weten wat deze verschillen in werkwijze zijn. In Spanje behartigt de verkopende makelaar doorgaans niet jouw belangen als koper. Het is erg belangrijk je hiervan bewust te zijn. Anders is het namelijk erg makkelijk een kat in de zak te kopen, teveel te betalen of een woning met juridische problemen te kopen. Of zelfs opgelicht te worden.
In dit artikel leggen we uit wat een makelaar in Spanje wel en niet voor je doet, waar je op moet letten bij het kiezen van een makelaar en waarom het verstandig is daarnaast een advocaat of aankoopmakelaar in te schakelen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Wat zijn de taken van een makelaar in Spanje?
Een makelaar in Spanje bemiddelt vooral bij de verkoop van woningen, maar controleert meestal niet de juridische, fiscale of bouwkundige staat van het huis.
Een Spaanse makelaar vervult dus minder taken dan eentje in Nederland of België. Ze houden zich eigenlijk alleen bezig met de handel in onroerend goed. Hierbij kunnen ze bemiddelen in het koopproces en de aanbetaling regelen. Dit gaat echter niet met de garanties die we in Nederland of België gewend zijn. Meestal adviseren ze niet over bijvoorbeeld hypotheken, verzekeringen en juridische of bouwkundige aspecten.
Het is essentiëel op elk moment in je achterhoofd te houden dat in Spanje een makelaar voornamelijk handelt in belang van de verkoper. Wat de verkopende makelaar wil, is zo snel mogelijk de woning verkopen voor een zo hoog mogelijke prijs, en de commissie opstrijken. Hoewel de meesten ter goeder trouw zullen handelen, zijn er ook bij die negatieve zaken zullen verbloemen of zelfs zullen liegen om je een huis aan te smeren.
Een aankoopmakelaar houdt zich in principe alleen met jouw belangen bezig. Aan het einde van dit artikel gaan we daar wat verder op in.
Rol tijdens het koopproces
Om goed te begrijpen hoe het kopen van een woning in Spanje in z’n werk gaat, kan je ons artikel Stappenplan voor de koop van een woning in Spanje lezen. Dit is namelijk enigszins anders dan wat we in Nederland en België gewend zijn.
Wanneer je een geschikte woning hebt gevonden, brengt de makelaar je in contact met de verkoper, begeleidt hij de onderhandelingen en stelt hij vaak de eerste documenten voor de reservering van de woning op. Ook coördineert hij meestal de communicatie tussen koper, verkoper en notaris tot aan de uiteindelijke overdracht.
Accepteert de verkoper jouw bod, dan teken je soms eerst een reserveringscontract (paga y señal). Daarmee reserveert de makelaar tijdelijk de woning. Toch biedt dit geen volledige zekerheid. Een verkoper kan dezelfde woning namelijk via meerdere makelaars aanbieden. Kijk daarom altijd even of de woning ook elders te koop staat. Verschillende makelaars hanteren soms bovendien verschillende vraagprijzen voor dezelfde woning.
Bij het ondertekenen van de paga y señal betaal je meestal een aanbetaling. Zorg ervoor dat de makelaar dit bedrag op een geblokkeerde derdenrekening (cuenta de depósitos en garantía) stort. Zo vergroot je de kans dat je het geld terugkrijgt als de koop om een geldige reden niet doorgaat of als een andere makelaar de woning al eerder heeft gereserveerd.
Na de reservering begeleidt de makelaar vaak de verdere administratieve afhandeling richting het voorlopige koopcontract (contrato privado de compraventa of arras). In dit contract leggen koper en verkoper onder meer de definitieve koopprijs, de overdrachtsdatum en de aanbetaling van meestal 10% vast. Vervolgens plant de makelaar doorgaans de afspraak bij de notaris en coördineert hij de uiteindelijke eigendomsoverdracht.
Na de overdracht regelt een makelaar soms ook praktische zaken, zoals het op jouw naam zetten van water, elektriciteit, gas of de vereniging van eigenaren. De mate waarin een makelaar deze nazorg biedt, verschilt sterk per kantoor.
Andere taken
Naast het begeleiden van het koopproces, kan een makelaar in Spanje nog een aantal aanverwante taken op zich nemen. Denk hierbij aan het op jouw naam zetten van gas en water bijvoorbeeld, of het ondersteunen bij de inschrijving in het registro de la propiedad (“eigendomsregister”) en het kadaster. Dit laatste kan ook door een gestor worden gedaan, al dan niet na tussenkomst van een notaris.
Tenslotte rekent een makelaar in Spanje het tot zijn taken zich bezig te houden met woningverhuur. In sommige gevallen kan het dan zelfs om vakantiewoningen gaan.
Wat doet de makelaar niet?
Het is vooral belangrijk te begrijpen wat een makelaar in Spanje niet tot zijn taken rekent. Om te beginnen is hun kennis vaak uitsluitend toegespitst op de onroerend goedtransactie zelf. Ze kunnen je niet helpen met bijvoorbeeld hypotheken en verzekeringen, of met de bouwkundige staat van de woning. Indien nodig moet je hiervoor dus andere specialisten contacteren.
Let tijdens het bezichtigen dus heel goed op wat er allemaal vervallen uit zou kunnen zien. Bij twijfel kan je er een bouwkundig expert naar laten kijken. Dit is geen weggegooid geld: de taxatie die deze expert maakt komt ook van pas bij het aanvragen van een hypotheek of bij de inschrijving bij het kadaster na de aankoop.
Ook rekent een makelaar in Spanje het niet tot zijn taken naar de reglementaire of legale situatie van een huis te kijken. Dit is een belangrijk verschil met Nederland of België. Het kan heel goed zijn dat een makelaar bijvoorbeeld een huis aanbiedt waar schulden op rusten. Deze schulden kunnen na aankoop op de koper overgaan.
Ook kan het zijn dat het huis volgens het bestemmingsplan op een illegale plek staat. Dit trekt de makelaar ook niet na. Je loopt als nieuwe eigenaar dan het risico dat je een hoge boete moet betalen, of zelfs de woning af moet breken!
Het is daarom belangrijk aan de verkoper een kopie van de escritura, de eigendomsacte, te vragen. Hiervoor moet je allicht al wel de woning reserveren door een paga y señal te tekenen en te betalen. Maar doe dit nog voor het onderteken van het contrato privado de compraventa. De escritura speel je vervolgens door aan een juridisch adviseur, een advocaat of een aankoopmakelaar. Die kan dan in het kadaster en het registro de propiedad onderzoek doen. Hierover volgt later meer informatie.
Waar op letten als je met een makelaar in Spanje te maken krijgt?
Het belangrijkste aandachtspunt bij het kiezen van een makelaar is of hij of zij aangesloten bij een erkende brancheorganisatie of register. In sommige regio’s is dit verplicht, maar niet in allemaal.
In Catalonië moet een makelaar verplicht ingeschreven staan in het registre d’agents immobiliaris de Catalunya (AICAT, het “register van makelaars”). In de regio Valencia (dus de provincies Castellón, Valencia en Alicante) is een inschrijving in het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana (RAICV) verplicht. Ook op de Balearen bestaat er een verplicht register. Daarnaast zijn ver vrijwillige registers in Madrid (RAIN), op de Canarische Eilanden, in Navarra en het Baskenland.
De inschrijving in zo’n register, en vooral de verplichte, moet duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor en op de website. Bovendien moet het inschrijvingsnummer te zien zijn. Om zich in te schrijven, dient de makelaar aan opleidings- en garantie-eisen te voldoen. Verder is hij of zij verplicht bepaalde garanties te geven aan zijn klanten en heeft hij of zij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
De belangrijkste branchevereniging is het Colegios y Associaciones de Agentes Immobiliarios, waarvan de leden het keurmerk API (Agente de Propiedad Immobiliario) dragen. Lidmaatschap hiervan is nergens verplicht, maar het biedt je wel extra garanties.
Mogelijke oplichters
Pas op voor “bemiddelaars” of “tussenpersonen” die niet ingeschreven staan in een beroepsregister, niet aangesloten zijn bij een branchevereniging en geen keurmerk hebben. Zij hebben namelijk niet de verplichting je de nodige garanties te bieden. Dit soort “bemiddelaars” zijn bij uitstek actief in de doorverkoop van nieuwbouwappartementen in toeristische complexen. Hierbij steken ze een bepaalde marge in eigen zak. Als je interesse hebt in zo’n appartement, kan je ook rechtstreeks contact opnemen met de projectontwikkelaar of de makelaar. Deze heeft vaak een klein kantoortje ter plaatse.
Doe hoe dan ook geen zaken op straat, op een terras of in een bar of restaurant. Dit klinkt logisch, maar hou het toch maar even in het achterhoofd.
De alarmbellen moeten absoluut afgaan als de verkopende makelaar een commissie vraagt. In Spanje betaalt de verkoper namelijk de makelaar. Het is een ander verhaal als het om iemand gaat die jou als koper bijstaat in het hele proces. Dat kan bijvoorbeeld een advocaat, een gestor of een aankoopmakelaar zijn. Die schrijven wel een factuur aan de koper. Daarover hieronder meer.
Dit alles gezegd zijnde, let ook goed op bij verkopende makelaars die wel de nodige garanties en keurmerken bieden. Hoewel er niet meer malafide makelaars zijn dan in Nederland of België, zijn makelaars in Spanje toch in de eerste plaats verkopers.
Wie behartigt jouw belangen bij de aankoop van een woning in Spanje?
Om jouw belangen als koper te beschermen, is het verstandig om zelf een advocaat of aankoopmakelaar in te schakelen.
Zoals je hierboven misschien al hebt begrepen, zit het probleem in wat een normale Spaanse makelaar allemaal niet voor je doet als koper. (Kort samengevat: op jouw belangen letten). Spanjaarden zelf weten dit, en maken dus gebruik van de diensten van andere professionals om zeker te weten dat ze geen kat in de zak kopen.
Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een bouwkundige, die de woning bekijkt en eventueel ook een taxatie maakt. Maar nog belangrijker zijn de administratieve verificaties van de woning. Denk dan aan zaken als eigendom (is de woning wel van de verkoper, of deelt die het eigendom met andere mensen), aan het vastgoed zelf (komt wat de makelaar en de verkoper zeggen wel overeen met hoe het vastgoed bekend is bij de autoriteiten), eventuele schulden die op de woning rusten, is de woning legaal gebouwd en in overeenstemming met het bestemmingsplan, en ga zo maar even door. Om deze verificaties te doen, nemen Spanjaarden zelf vaak een een advocaat in dienst.
Het nadeel van al deze professionals is dat ze op Spanjaarden gericht zijn. Niet alleen houden ze dus minder rekening met wat jouw wensen zijn, als die anders zijn dan wat een Spanjaard verwacht. Ook kennen ze de verschillen niet tussen het koopproces in Nederland of België, en in Spanje. Hierdoor kunnen ze niet goed inspelen op jouw verwachtingen, en inzichtelijk maken wat er allemaal gebeurt. Daardoor kan je buiten spel komen te staan tijdens de aankoop van je eigen woning.
Nederlandse of Belgische aankoopmakelaar
Om de vertaalslag te kunnen maken tussen wat Nederlanders en Belgen kennen en verwachten, en de Spaanse situatie, zijn er inmiddels een aantal bedrijven opgericht die zich specialiseren in aankoopbegeleiding. Zij noemen zich meestal “aankoopmakelaar”. Deze professionals moet je niet verwarren met de doorsnee Spaanse makelaar waar we het eerder in dit artikel over hebben gehad.
Het in dienst nemen van een aankoopmakelaar lijkt een overbodige uitgave, maar het is onverstandig hierop te willen besparen. Het koopproces in Spanje zit vol met valkuilen die je als buitenlander niet kent, en waar je dus met open ogen in kunt lopen.
Een aankoopmakelaar kent de situatie in Nederland en België, en ook in Spanje. Hierdoor kunnen zij inzichtelijk maken wat er speelt. Ze staan aan jouw kant, in tegenstelling tot de verkopende makelaar. De meeste kunnen de nodige zaken voor je natrekken, zodat je geen kat in de zak koopt. En meestal kunnen ze je ook helpen bij de nodige registraties na de aankoop.
Als je dat wil, kan een aankoopmakelaar je bovendien nog verder begeleiden tijdens het hele proces. Zo kunnen ze een voorselectie voor je maken, zodat je alleen nog maar een paar woningen hoeft te bezoeken om te kiezen. Zo hoef je zelf niet meer het kaf van het koren de scheiden.
Als je geïnteresseerd bent in een goede aankoopmakelaar, kunnen wij van yourcatalancontact.com je in contact brengen met de juiste profesionnal die jou van A tot Z kan begeleiden!
Ondersteuning en begeleiding
Zoals gezegd kunnen wij je in contact brengen met de juiste aankoopmakelaar voor professionele begeleiding bij aankoop van een woning in Spanje.
In april gaan we verder in op de aankoop van vastgoed in Spanje. Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
Een makelaar of aankoopmakelaar kiezen in Spanje in 7 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Je bent niet verplicht een makelaar in te schakelen. Veel kopers kiezen daar echter wel voor, omdat een makelaar kan helpen bij het vinden van geschikte woningen en de onderhandelingen met de verkoper.
Een gewone makelaar in Spanje behartigt in de eerste plaats de belangen van de verkoper. Wil je dat iemand uitsluitend jouw belangen vertegenwoordigt, dan is een aankoopmakelaar of advocaat vaak een betere keuze.
Een makelaar in Spanje bemiddelt bij de verkoop van woningen en begeleidt het koopproces, maar controleert meestal niet de juridische, fiscale of bouwkundige staat van de woning.
Controleer of de makelaar is ingeschreven in een officieel register of aangesloten is bij een erkende brancheorganisatie.
Dat is niet verplicht, maar wel verstandig. Een advocaat of aankoopmakelaar kan controleren of de woning juridisch in orde is en voorkomt dat je onverwacht schulden of andere problemen overneemt.
Normaal gesproken betaalt de verkoper de courtage van de verkopende makelaar. Alleen wanneer je zelf een aankoopmakelaar of andere adviseur inschakelt, betaal je daarvoor als koper een vergoeding.
Bijna nooit. Het controleren van eigendom, schulden, vergunningen en de juridische status van de woning behoort doorgaans tot de werkzaamheden van een advocaat of aankoopmakelaar.
Beste,
kun je ook informatie delen over de zgn. verkoop platforms, die niet met een percentage maar met een vast afgesproken commissie bedrag werken? Zij regelen de foto’s, advertenties, contracten, etc, enkel jij als verkoper verzorgd de rondleidingen. Mogelijk interessant bij de verkoopprijzen in het hogere segment?
Hallo Maarten,
We hebben zelf geen contacten met zulke platforms. Zijn er misschien platforms waar jij van op de hoogte bent?