Een makelaar in Spanje werkt anders dan een Nederlandse of Belgische makelaar. Het is belangrijk te weten wat deze verschillen in werkwijze zijn. Anders is het namelijk erg makkelijk een kat in de zak te kopen. Of zelfs opgelicht te worden.
In dit artikel bekijken we de verschillen in werkwijze tussen een makelaar in Spanje, en eentje in Nederland of België. Ook zullen we bespreken waar je allemaal op kunt letten als je met makelaars te maken krijgt.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Taken van een makelaar in Spanje
Een makelaar in Spanje vervult minder taken dan eentje in Nederland of België. Ze houden zich eigenlijk alleen bezig met de handel in onroerend goed. Hierbij kunnen ze bemiddelen in het koopproces en de aanbetaling regelen. Dit gaat echter niet met de garanties die we in Nederland of België gewend zijn. Meestal adviseren ze niet over bijvoorbeeld hypotheken, verzekeringen of bouwkundige aspecten.
Het is essentiëel op elk moment in je achterhoofd te houden dat in Spanje een makelaar uitsluitend handelt in belang van de verkoper. Wat de verkopende makelaar wil, is zo snel mogelijk de woning verkopen voor een zo hoog mogelijke prijs, en de commissie opstrijken. Hoewel de meesten ter goeder trouw zullen handelen, zijn er ook bij die negatieve zaken zullen verbloemen of zelfs zullen liegen om je een huis aan te smeren.
Rol tijdens het koopproces
Om goed te begrijpen hoe het kopen van een woning in Spanje in z’n werk gaat, kan je ons artikel Stappenplan voor de koop van een woning in Spanje lezen. Dit is namelijk enigszins anders dan wat we in Nederland en België gewend zijn.
Als je het juiste huis hebt gevonden, teken je soms een reserveringscontract (paga y señal) zodat de makelaar het huis voor jou blokkeert. Dit is niet waterdicht: een appartement of huis kan door de verkoper bij meerdere makelaars aangeboden worden.
Als je iets op het oog hebt, kijk dus zeker even rond of het elders ook te koop staat. Zoals gezegd kan het zijn dat de woning ook elders aan wordt geboden. De prijs kan per makelaar verschillen.
Verzeker jezelf er ook van dat de aanbetaling die bij de paga y señal wordt gevraagd (€3.000 voor een kleine en €6.000 voor een grotere woning) terecht komt op een geblokkeerde derdenrekening (cuenta depósito en garantía). Dan weet je zeker dat je het geld terugkrijgt, mocht de verkoop om wat voor reden dan ook niet doorgaan. Of als blijkt dat een andere makelaar net iets eerder een paga y señal aan heeft genomen voor dezelfde woning.
Voor het sluiten van de daadwerkelijke koop, ondertekenen de koper en de verkoper of zijn makelaar vaak een contrato privado de compraventa. In dit contract wordt onder andere de daadwerkelijke aanbetaling van 10% geregeld.
Andere taken
Naast het begeleiden van het koopproces, kan een makelaar in Spanje nog een aantal aanverwante taken op zich nemen. Denk hierbij aan het op jouw naam zetten van gas en water bijvoorbeeld, of het ondersteunen bij de inschrijving in het registro de la propiedad (“eigendomsregister”) van de gemeente en het kadaster. Dit laatste kan ook door een gestor worden gedaan, al dan niet na tussenkomst van een notaris.
Tenslotte rekent een makelaar in Spanje het tot zijn taken zich bezig te houden met woningverhuur. In sommige gevallen kan het dan zelfs om vakantiewoningen gaan.
Wat doet de makelaar niet?
Het is vooral belangrijk te begrijpen wat een makelaar in Spanje niet tot zijn taken rekent. Om te beginnen is hun kennis vaak uitsluitend toegespitst op de onroerend goedtransactie zelf. Ze kunnen je niet helpen met bijvoorbeeld hypotheken en verzekeringen, of met de bouwkundige staat van de woning. Indien nodig moet je hiervoor dus andere specialisten contacteren.
Let tijdens het bezichtigen dus heel goed op wat er allemaal vervallen uit zou kunnen zien. Bij twijfel kan je er een bouwkundig expert naar laten kijken. Dit is geen weggegooid geld: de taxatie die deze expert maakt komt ook van pas bij het aanvragen van een hypotheek of bij de inschrijving bij het kadaster na de aankoop.
Ook rekent een makelaar in Spanje het niet tot zijn taken naar de reglementaire of legale situatie van een huis te kijken. Dit is een belangrijk verschil met Nederland of België. Het kan heel goed zijn dat een makelaar bijvoorbeeld een huis aanbiedt waar schulden op rusten. Deze schulden gaan na aankoop op de koper over.
Ook kan het zijn dat het huis volgens het bestemmingsplan op een illegale plek staat. Dit trekt de makelaar ook niet na. Je loopt als nieuwe eigenaar dan het risico dat je een hoge boete moet betalen, of zelfs de woning af moet breken!
Het is daarom belangrijk aan de verkoper een kopie van de escritura, de eigendomsacte, te vragen. Hiervoor moet je allicht al wel de woning reserveren door een paga y señal te tekenen en te betalen. Maar doe dit nog voor het onderteken van het contrato privado de compraventa. De escritura speel je vervolgens door aan een juridisch adviseur, een advocaat of een aankoopmakelaar. Die kan dan in het kadaster en het registro de propiedad onderzoek doen. Hierover volgt later meer informatie.
Waar op letten als je met een makelaar te maken hebt?
In Catalonië moet een makelaar verplicht ingeschreven staan in het registre d’agents immobiliaris (“register van makelaars”). Dit moet duidelijk zichtbaar zijn in het kantoor en op de website. Bovendien moet daarbij het inschrijvingsnummer aangegeven worden.
Dit lidmaatschap betekent dat ze vooraf examens af hebben moeten leggen, dat ze bepaalde garanties moeten geven en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af hebben gesloten.
De belangrijkste branchevereniging is het Colegios y Associaciones de Agentes Immobiliarios, waarvan de leden het keurmerk API (Agente de Propiedad Immobiliario) dragen. Andere brancheverenigingen zijn Aicat en GIPE.
Ook in de regio Valencia (dus in de provincies Castellón, Valencia en Alicante) moet een makelaar verplicht het keurmerk API hebben. Maar let op: makelaars in de rest van Spanje hoeven niet verplicht ingeschreven te staan in een register dat garanties biedt.
Zoals al vermeld, als je met de makelaar van de verkoper te maken krijgt, vraag dan ook of ze werken met een cuenta depósitos en garantía. Dat is een derdenrekening waar je de aanbetaling op moet storten. De makelaar kan dit geld dan pas aan de verkoper doorbetalen als het uiteindelijke koopcontract is afgesloten. Als hij niet zo’n rekening heeft, loop je het risico de aanbetaling kwijt te zijn als de koop om wat voor reden dan ook niet doorgaat.
Mogelijke oplichters
Pas op voor “bemiddelaars” of “tussenpersonen” die niet ingeschreven staan in een beroepsregister, niet aangesloten zijn bij een branchevereniging en geen keurmerk hebben. Zij hebben namelijk niet de verplichting je de nodige garanties te bieden. Dit soort “bemiddelaars” zijn bij uitstek actief in de doorverkoop van nieuwbouwappartementen in toeristische complexen. Hierbij steken ze een bepaalde marge in eigen zak. Als je interesse hebt in zo’n appartement, kan je ook rechtstreeks contact opnemen met de projectontwikkelaar of de makelaar. Deze heeft vaak een klein kantoortje ter plaatse.
Doe hoe dan ook geen zaken op straat, op een terras of in een bar of restaurant. Dit klinkt logisch, maar hou het toch maar even in het achterhoofd.
De alarmbellen moeten absoluut afgaan als de verkopende makelaar een commissie vraagt. In Spanje betaalt de verkoper namelijk de makelaar. Het is een ander verhaal als het om iemand gaat die jou als koper bijstaat in het hele proces. Dat kan bijvoorbeeld een advocaat, een gestor of een aankoopmakelaar zijn. Daarover hieronder meer.
Dit alles gezegd zijnde, let ook goed op bij verkopende makelaars die wel de nodige garanties en keurmerken bieden. Hoewel er niet meer malafide makelaars zijn dan in Nederland of België, zijn makelaars in Spanje toch in de eerste plaats verkopers.
¡¡Próximamente!!
Deze maand komt onze nieuwe startersgids: “Vastgoed kopen” uit. Alle informatie in dit artikel in detail uitgewerkt, en nog veel meer: belastingen, huren, verzekeringen… Alles wat je moet weten ter voorbereiding op het kopen van een woning in Spanje!
Geïnteresseerd? Schrijf je nu in op onze speciale mailinglijst en ontvang 10% korting zodra de startergids uitkomt!
Gestor, advocaat en aankoopmakelaar
Zoals hierboven duidelijk zal zijn geworden, zit het probleem in wat een Spaanse makelaar allemaal niet voor je doet als koper. (Kort samengevat: op jouw belangen letten). Spanjaarden zelf weten dit, en maken dus gebruik van de diensten van andere professionals om zeker te weten dat ze geen kat in de zak kopen.
Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een bouwkundige, die de woning bekijkt en eventueel ook een taxatie maakt. Maar nog belangrijker zijn de administratieve verificaties van de woning. Hierbij valt te denken aan zaken als eigendom (is de woning wel van de verkoper, of deelt die het eigendom met andere mensen), aan het vastgoed zelf (komt wat de makelaar en de verkoper wel overeen met hoe het vastgoed bekend is bij de autoriteiten), eventuele schulden die op de woning rusten, is de woning legaal gebouwd en in overeenstemming met het bestemmingsplan, en ga zo maar even door.
Om deze verificaties te doen, nemen Spanjaarden zelf vaak een gestor of zelfs een advocaat in dienst. Voordeel van een gestor is dat die ook de nodige verplichte registraties doet na aankoop van de woning.
Het nadeel van al deze professionals is dat ze op Spanjaarden gericht zijn. Niet alleen houden ze dus minder rekening met wat jouw wensen zijn, als die anders zijn dan wat een Spanjaard verwacht. Ook kennen ze de verschillen niet tussen het kopen van vastgoed in Nederland of België, en Spanje. Hierdoor kunnen ze niet goed inspelen op jouw verwachtingen, en inzichtelijk maken wat er allemaal gebeurt, waardoor je buiten spel kunt komen te staan tijdens de aankoop van je eigen woning.
Nederlandse of Belgische aankoopmakelaar
Om de vertaalslag te kunnen maken tussen wat Nederlanders en Belgen kennen en verwachten, en de Spaanse situatie, zijn er inmiddels een aantal bedrijven opgericht die zich specialiseren in aankoopbegeleiding. Zij noemen zich meestal “aankoopmakelaar”. Deze professionals moet je niet verwarren met de doorsnee Spaanse makelaar waar we het eerder in dit artikel over hebben gehad.
Het in dienst nemen van een aankoopmakelaar lijkt een overbodige uitgave, maar het is onverstandig hierop te willen besparen. Het koopproces in Spanje zit vol met valkuilen die je als buitenlander niet kent, en waar je dus met open ogen in kunt lopen.
Een aankoopmakelaar kent de situatie in Nederland en België, en ook in Spanje. Hierdoor kunnen zij inzichtelijk maken wat er speelt. Ze staan aan jouw kant, in tegenstelling tot de verkopende makelaar. De meeste kunnen de nodige zaken voor je natrekken, zodat je geen kat in de zak koopt. En meestal kunnen ze je ook helpen bij de nodige registraties na de aankoop.
Als je dat wil, kan een aankoopmakelaar je bovendien nog verder begeleiden tijdens het hele proces. Zo kunnen ze een voorselectie voor je maken, zodat je alleen nog maar een paar woningen hoeft te bezoeken om te kiezen. Zo hoef je zelf niet meer het kaf van het koren de scheiden.
Als je geïnteresseerd bent in een goede aankoopmakelaar, kunnen wij van yourcatalancontact.com je in contact brengen met de juiste profesionnal die jou van A tot Z kan begeleiden!
Ondersteuning en begeleiding
Zoals gezegd kunnen wij je in contact brengen met de juiste aankoopmakelaar voor professionele begeleiding bij aankoop van een woning in Spanje.
In april gaan we verder in op de aankoop van vastgoed in Spanje. Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kan je ons contacteren via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
