Een woning kopen in Spanje verloopt via een aantal vaste stappen, van voorbereiding en bezichtigingen tot juridische controles, de notariële overdracht en het regelen van de nutsvoorzieningen. Dit proces verloopt natuurlijk niet helemaal op dezelfde manier als in België of Nederland, en voor het overzicht is het daarom handig een stappenplan te hebben.
In dit artikel is proberen we dat overzicht te geven. We geven antwoord op een aantal vragen omtrent de aankoop van een woning, maar bij elkaar maken deze vragen ook een stappenplan.
De koop van een woning in Spanje is overigens een erg complexe procedure, en alleen dit stappenplan is niet voldoende. Het is onontbeerlijk om eeen aankoopmakelaar of een advocaat in de arm te nemen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Auteur: Your Catalan Contact, Maarten Rinsema
Hoe bereid je je voor op het koopproces?
Wie een woning in Spanje wil kopen, doet er goed aan zich vooraf te verdiepen in het proces, de regelgeving en de benodigde documenten. Ons stappenplan begint dan ook met een oriëntatie op het proces voor de koop van een woning in Spanje.
Een belangrijk verschil tussen het kopen van een woning in België of Nederland, en Spanje, is de taakverdeling tussen makelaar, notaris en advocaat.
Je doet er ook goed aan je te oriënteren op verschillen in wet- en regelgeving aangaande onroerend goed en woningbezit. Als je hier geen idee van hebt, ben je namelijk een makkelijke prooi voor oplichters. En zelfs zonder oplichting kan je blijven zitten met het gevoel een kat in de zak te hebben gekocht, terwijl dat misschien niet zo is.
Ter voorbereiding is het goed om eerst voor jezelf op papier te zetten wat je wilt. Gebruik van de woning, vereisten aan de streek en de plaats, hoeveel het mag kosten… Het lijkt allemaal erg voor de hand liggend, maar het is toch goed hier even bij stil te staan.
Tenslotte is het belangrijk dat je al je papierwerk op orde hebt. Vraag vantevoren een NIE aan, een Spaans burgerservicenummer of rijksregisternummer. Dit kan je zelf doen, of een gestor voor je laten doen. Sommige makelaars treden ook op als gestor, en kunnen dit dus ook voor je doen.
Geen idee hoe je aan een NIE moet komen? Loop je vast in de Spaanse bureaucratie?
Wij van yourcatalancontact kunnen grotendeels het proces van aanvragen van je overnemen. Je hoeft ons enkel te machtigen en een paar weken laten sturen we je de NIE thuis op!
Hoe vind je een geschikte woning in Spanje?
Een geschikte woning in Spanje vind je door verschillende woningen te bezichtigen, de omgeving goed te verkennen en onafhankelijk advies in te winnen. Het zoeken van de juiste woning is één van de leukste onderdelen van de aanschaf van een (tweede) huis. Het is belangrijk zeker geen haast te hebben, meerdere keren naar Spanje af te reizen, en proberen contact te leggen met de lokale bevolking om ze de juiste vragen te stellen.
Je kan de zoektocht laten verrichten door een (aankoop)makelaar, of zelf op zoek gaan op het internet. Er zijn zowel Spaanse als Nederlandse en Belgische makelaars die gespecialiseerd zijn in de verkoop van woningen op de buitenlandse markt.
Als je zelf gaat zoeken, lees dan zeker ons artikel Wat zijn de beste websites om een woning in Spanje te vinden.
Het is erg belangrijk niet af te gaan op de makelaar van de verkopende partij. Anders dan in Nederland of België, hebben in de meeste regio’s in Spanje makelaars niet de verplichting onpartijdig te zijn. De verkopende makelaar wil dus zo snel mogelijk de woning verkopen om de commissie op te strijken. Sommigen zijn in staat om hiervoor te liegen. Het is dus belangrijk om als kopende partij onafhankelijke begeleiding te zoeken.
Welke aandachtspunten zijn belangrijk voordat je een bod uitbrengt?
Voordat je een bod uitbrengt op een woning in Spanje, is het belangrijk om de juridische en fiscale situatie van de woning te controleren. Dit is een groot verschil met Nederland en België. De makelaar geeft in principe niet de garantie dat de legale en fiscale situatie in orde is. Het is de verantwoordelijkheid van de koper dit te controleren.
Dit klinkt ons Nederlanders en Belgen misschien vreemd in de oren, maar het is de normale procedure. Spanjaarden zelf doen deze juridische verificaties ook. Je kunt je voorstellen wat voor risico’s dit met zich meebrengt. Daarom is dit de derde stap in ons stappenplan voor de koop van een woning in Spanje. Normaal gesproken doe je deze controles nog voor je iets tekent.
Omdat veel buitenlanders dit niet weten en in goed vertrouwen een contract tekenen, zijn zij een geliefd doelwit van oplichters. Het is daarom belangrijk gebruik te maken van een advocaat, gestor of aankoopmakelaar gespecialiseerd in het begeleiden van Nederlanders en Belgen.
Je kan de belangrijkste zaken natrekken aan de hand van een kopie van de escritura, de eigendomsakte van de verkoper, en een nota simple van het kadaster. In deze fase wil je vooral controleren of de verkoper de enige eigenaar is of dat je het eigendom moet delen, en of het geboden onroerend goed overeen komt met zoals het bij de autoriteiten bekend staat.
Je kan dit allemaal zelf doen, maar het geniet absoluut de aanbeveling hiervoor een aankoopmakelaar of advocaat voor in de arm te nemen. Hierop willen besparen kan je in veel gevallen later erg duur komen te staan.
Hoe gaat bieden en onderhandelen voor een woning in Spanje?
Bieden op een woning in Spanje verloopt vaak informeler en relationeler dan in Nederland of België, waardoor de onderhandelingsruimte sterk per situatie verschilt.
Dit is voornamelijk een cultureel verschil. Zo is het bijvoorbeeld heel normaal om eerst lang over andere dingen te praten, voor je tot het zakelijke deel van een gesprek komt. Kom je meteen ter zake, wat we in Nederland en België gewoon zijn, dan zal de verkoper een stuk minder flexibel zijn.
Wat je kunt bieden hangt heel erg van de situatie af. Soms valt er bijna niets meer van de vraagprijs af te dingen, en soms kan je 20% onder bieden. Je moet dus van geval tot geval bekijken wat je kunt bieden. Om een zo optimaal mogelijke prijs te behalen, doe je er goed aan iemand met ervaring de onderhandelingen voor je te laten doen. Een aankoopmakelaar is hierin gespecialiseerd, en kan vaak de beste prijs voor je bedingen. Op die manier verdient zo’n aankoopmakelaar zich al gedeeltelijk terug.
De juiste woning reserveren: hoe doe je dat?
Een woning in Spanje reserveer je meestal door een reserveringscontract (paga y señal) te tekenen en een aanbetaling te doen. Vaak gaat het om €3.000. In andere gevallen vraagt men een percentage van de koopprijs. Hiermee reserveert de makelaar de woning voor jou.
Het nemen van een optie is niet erg gebruikelijk. Het is in Spanje namelijk niet mogelijk dit te doen zonder een aanbetaling. Die aanbetaling ben je kwijt als je van de koop afziet.
Men slaat soms de paga y señal over. In dat geval worden meteen de arrás getekend. Daarover volgt later in dit artikel meer informatie. Bij het tekenen van de arrás moet je al een deel van de koopsom overmaken, en zit je aan de koop vast. Mocht je dan alsnog afzien van de koop, dan zal je voor de rechter moeten verschijnen. Het is dus belangrijk om ook in dat geval jezelf ervan de verzekeren dat juridisch alles klopt met de woning.
Welke controles doe je voordat je het voorlopige koopcontract tekent?
Voordat je het voorlopige koopcontract tekent, is het belangrijk om tot in detail te controleren of de woning juridisch, fiscaal en administratief in orde is. Als het goed is, had je al een aantal zaken bekeken voor je een bod uitbracht. In dit stadium doe je verder onderzoek en kijk je naar de details.
Je vraagt nu aan de verkopende partij nog een aantal documenten op. Een aankoopmakelaar (of je advocaat) trekt aan de hand van deze papieren alles na, wat niet al in een eerder stadium was bekeken.
Wat controleert de aankoopmakelaar?
Een aankoopmakelaar kijkt onder andere of de woning volledig legaal is gebouwd, of de verkoper wel de eigenaar is, en of de woning vrij is van schulden, die anders op jou over zouden gaan. Dit gaat over zowel hypotheken als belastingen. Ook wordt er gekeken of degene die zegt de eigenaar te zijn, dat ook daadwerkelijk is. Als die persoon bijvoorbeeld enkel eigenaar blijkt te zijn van de opstallen, en niet van de grond, zal de aankoopmakelaar daar bericht van doen. Hij of zij kan kijken of de woning wel in orde is ten opzichte van het bestemmingplan, en of alles verder legaal gezien wel klopt.
Wat zijn de arrás, of hoe leg je de aankoop van een woning in Spanje vast?
De aankoop wordt in eerste instantie vastgelegd in de arrás, waarbij koper en verkoper zich contractueel aan de verkoop verbinden. Deze overeenkomst heeft vormeel het contrato privado de compraventa maar wordt in de volksmond eigenlijk altijd arrás genoemd. Het regelt hoe de uiteindelijke overdracht in z’n werk zal gaan. Zoals eerder gezegd, doe je hierbij al een flinke aanbetaling. Meestal is dit 10% van de overeengekomen prijs.
Dit contract kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Als je na het tekenen van dit contract alsnog afziet van de aankoop, zal dit voor de rechter verschijnen en trek je waarschijnlijk aan het kortste eind. ¡¡En let op!! In Spanje is er na de ondertekening van dit contract geen wettelijke bedenktijd, in tegenstelling tot België en Nederland.
Na het tekenen van dit contract is de woning overigens nog niet van jou. Legaal gezien vindt de daadwerkelijke overdracht plaats bij het ondertekenen van de escritura bij de notaris, tenzij in de arrás besloten is het anders te doen. Hierover hieronder meer.
Hoe financier je een woning in Spanje?
Voordat je een woning koopt, is het belangrijk om te bepalen hoe je de aankoop gaat financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen, een hypotheek of een combinatie van beide. Bij het tekenen van de arrás moet dit zo goed als rond zijn. Desalniettemin is het verstandig in de arrás een clausule op te laten nemen waarmee de koop vervalt als de koper vóór een bepaalde datum geen hypotheek kan verkrijgen onder vooraf vastgelegde voorwaarden.
Er zijn natuurlijk mensen die het geld van een (tweede) huis paraat hebben. Maar veel mensen zullen ook goed na moeten denken over de bekostiging van het kopen van een woning in Spanje. Binnenkort komen we op dit thema terug met een artikel over hypotheken in Spanje.
Wat moet je controleren voordat je naar de notaris gaat?
Voordat je de notariële akte ondertekent, is het verstandig om de woning nog één keer te controleren op schade, wijzigingen en ontbrekende zaken.
Niet alleen kan in de tussentijd de woning zelf namelijk beschadigd zijn. Ook alles wat er bijgeleverd zou worden, zoals bijvoorbeeld keukenapparatuur, bekleding of meubels, zou verwijderd kunnen zijn of vervangen door objecten van mindere kwaliteit.
Als dat het geval is, moet je hier meteen werk van maken. Bij het tekenen van de notariële akte aanvaard je de woning en alles wat bijgeleverd wordt namelijk in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. Je kan daarna geen protest meer aantekenen of een vergoeding eisen voor schade of ontbrekende zaken.
Hoe verloopt het tekenen van de escritura bij de notaris?
Bij het tekenen van de koopakte of escritura bij de notaris wordt de woning normaal gesproken officieel aan de koper overgedragen.
Tegenwoordig heeft de notaris de wettelijke verplichting een aantal controles uit te voeren. Zo moet hij of zij controleren of er bijvoorbeeld schulden op de woning staan, die op de koper overgaan na overdracht van de woning.
Er zijn notarissen die hier onderuit proberen te komen, door een clausule in de koopakte op te nemen die zegt dat ze niet verantwoordelijk zijn in het geval er na de overdracht nog juridische of fiscale problemen boven komen drijven.
Let extra goed op als er zo’n clausule in de akte staat. Overleg goed met je aankoopmakelaar of advocaat. Hoewel het lang niet altijd het geval is, kunnen er achter deze clausule minder frisse zaken verscholen gaan.
De notaris moet ervoor zorgen dat beide partijen op de hoogte zijn van de inhoud van de escritura en die ook begrijpen. Als je zelf geen Spaans kunt, moet er dus een vertaler bij aanwezig zijn die een taal spreekt die jij ook spreekt. Teken niets waarvan je zelf de inhoud niet (goed) begrijpt.
Welke inschrijvingen moet je doen na aankoop van de woning?
Na het tekenen van de escritura bij de notaris, moet het nog als jouw eigendom worden ingeschreven bij het registro de propiedad, het kadaster, de gemeente en de belastingen. Vaak verzorgt de gestor van de notaris dit. Indien nodig, als de notaris het niet doet, kan je het zelf uitbesteden.
Registro de propiedad
De overdracht is rechtsgeldig tussen de koper en de verkoper vanaf het moment dat de nieuwe eigendomsakte bij de notaris is getekend. Om rechtsgeldig te zijn naar derden toe, dus bijvoorbeeld ten aanzien van de gemeente of de belastingen, moet een kopie van de eigendomsakte worden gedeponeerd bij het registro de propiedad van de gemeente waar de woning staat. Dit kan de notaris, advocaat of gestor voor je doen, maar je moet hier nadrukkelijk opdracht toe geven.
Dit is een erg belangrijke stap, omdat schuldeisers van de vorige eigenaar nog beslag kunnen leggen op de woning tot deze op jouw naam is gezet in het registro.
Gemeente en belastingen
Met de inschrijving van de woning in het eigendomsregister in de gemeente in Sanje, is het stappenplan voor de koop op zich compleet. Toch zijn er nog een aantal andere procedures die je daarna moet doorlopen.
Zo moet je jezelf inschrijven bij gemeente als het om je hoofdwoning gaat en je er permanent gaat wonen. De gemeente geeft je vervolgens een certificado de empadronamiento. Dit heb je nodig om toegang te krijgen tot de meeste overheidsdiensten. Ook voor water, elektra en eventueel gas vraagt men soms een kopie van dit document.
De gemeente int ook de onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalbelasting. Deze belastingen moeten betaald worden door degene die de woning op 1 januari in bezit heeft. Als je een woning dus in de loop van het jaar koopt, betaalt de vorige eigenaar nog de belastingen voor dat jaar. Pas in het jaar daarna betaal jij. Het is echter niet heel uitzonderlijk als men bij de verkoop afspreekt dat je de IBI over het deel van het jaar dat de woning van jou is, terugbetaalt aan de verkoper.
Een andere belasting die je over de woning betaalt, is de inkomstenbelasting. Deze moet je ook betalen als je de woning niet verhuurt, en zelfs als het om je tweede woning gaat die je niet verhuurt. Daarnaast moet je mogelijk ook aangifte doen voor de vermogensbelasting.
Let goed op: in Spanje krijg je meestal geen belastingaanslag of -formulier toegestuurd. Het is in die gevallen aan jou om naar de gemeente of belastingdienst te gaan en aangifte te doen. Doe je dit niet, dan wordt dat gezien als belastingontduiking en ben je strafbaar. Het is dus niet zo dat als je geen aanslag ontvangt, je niet hoeft te betalen.
Hoe moet je aansluitingen en basisvoorzieningen regelen?
Na de aankoop van een woning in Spanje moet je controleren of de aansluitingen voor water, elektriciteit en eventueel gas makkelijk op jouw naam kunt zetten, of dat je ze opnieuw moet aanvragen.
Als de woning al een poos leeg heeft gestaan, dien je je namelijk waarschijnlijk opnieuw aan te melden bij het water- en het electriciteitsbedrijf. Is de vorige bewoner er nog maar net uitgetrokken, dan kan je de aansluiting vook nog eenvoudig op jouw naam laten zetten.
Meestal kan een makelaar deze handelingen voor je uitvoeren. Maar je kan ze vaak ook zelf doen per telefoon of internet. In de grotere plaatsen hebben deze bedrijven een kantoor waar je langs kunt gaan.
Veel huizen in Spanje zijn niet op het gas aangesloten, maar werken met gasflessen. Hier kom je makkelijk achter met een blik in de keuken.
Als de woning op het gasnetwerk aangesloten is, moet je ook die aansluiting bij dat nutsbedrijf op je naam laten zetten. Gasflessen worden op straat verkocht. Een aantal maal per week of zelfs elke dag komt er een vrachtwagen met gasflessen in de straat. Vervolgens trek je de aandacht van de verkoper, die dan een nieuwe fles naar je voordeur brengt, en de lege fles weer meeneemt.
Let goed op: over het algemeen verzenden nutsbedrijven in Spanje niet erg veel herinneringen en aanmaningen. In het geval van een betalingsachterstand sluiten ze de leidingen vrij snel af. Het kost extra geld om de aansluitingen daarna weer te openen.
Welke verzekeringen heb je nodig?
In Spanje zijn zowel de inboedel- als de opstalverzekering ondergebracht in de Seguro Hogar. Lees ons artikel Een opstalverzekering en een inboedelverzekering in Spanje: hoe en wat? voor meer informatie over deze verzekering.
Het wordt aangeraden een seguro multirriesgo (all risk verzekering) af te sluiten. Deze dekt zowel de woning als de inboedel. Dan ben je gedekt bij ongevallen in je eigen woning, en incidenten die schade aanrichten in naastgelegen woningen. Sommige van deze verzekeringen dekken ook enkele maanden hypotheekaflossing, als je daar zelf tijdelijk niet toe in staat bent, bijvoorbeeld door werkloosheid.
Ondersteuning en begeleiding
Zoek je professionele begeleiding voor de aankoop van vastgoed in Spanje? Wij hebben contacten met onafhankelijke Nederlandstalige aankoopmakelaars die in heel Spanje werkzaam zijn. Geïnteresseerd? Contacteer ons dan via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
Om van onze publicaties op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
Stappenplan voor de koop van een woning in Spanje in 9 vragen
Hieronder de belangrijkste vragen over het onderwerp van dit artikel kort beantwoord.
Voor de aankoop van een woning in Spanje heb je een NIE-nummer nodig. Zonder NIE kun je de woning niet op jouw naam laten registreren.
Dat is niet verplicht, maar wel sterk aan te raden. Een advocaat of aankoopmakelaar kan controleren of de woning juridisch en fiscaal in orde is en helpt risico’s te voorkomen.
Een reserveringscontract is een overeenkomst waarbij de woning tijdelijk voor jou wordt gereserveerd in ruil voor een aanbetaling.
De arras zijn een bindende koopovereenkomst waarbij koper en verkoper de voorwaarden van de verkoop vastleggen en de koper een deel van de koopsom vooruitbetaalt.
In de meeste gevallen word je eigenaar op het moment dat de escritura, de notariële eigendomsakte, wordt ondertekend.
De notaris controleert onder meer de identiteit van de partijen, de inhoud van de verkoopakte en bepaalde juridische aspecten van de overdracht.
Het is erg verstandig om vlak voor het tekenen van de escritura te controleren of de woning nog in dezelfde staat verkeert als tijdens de eerdere bezichtigingen.
Na de aankoop moeten de aansluitingen meestal worden overgeschreven op naam van de nieuwe eigenaar of opnieuw worden aangevraagd als de woning langere tijd leeg heeft gestaan.
Wil je zelf je NIE, empadronamiento of residencia regelen, maar loop je vast tijdens de procedure?
In onze startersgids NIE, residencia, burgerlijke stand, consulaat en verkiezingen laten we overzichtelijk zien hoe je de nodige formulieren moet invullen, hoe je de afspraak maakt, welke documenten je mee moet nemen en hoe je de afspraak zo soepel mogelijk laat verlopen.
