De koop van een woning in Spanje verloopt natuurlijk niet helemaal op dezelfde manier als in België of Nederland, en voor het overzicht is het daarom handig een stappenplan te hebben. In dit artikel is proberen we dat overzicht te geven. Desalniettemin is het onontbeerlijk advocaat en/of een gestor in de arm te nemen.
¿Benieuwd? ¡Vamos!
Voorbereiding
Nog voor de aanschaf van een woning doe je er goed aan je te verdiepen in het verloop van het koopproces. Ons stappenplan begint dan ook met een oriëntatie op het proces voor de koop van een woning in Spanje.
Een belangrijk verschil tussen het kopen van een woning in België of Nederland, en Spanje, is de taakverdeling tussen makelaar, notaris en advocaat.
Je doet er ook goed aan je te oriënteren op verschillen in wet- en regelgeving aangaande onroerend goed en woningbezit. Als je hier geen idee van hebt, ben je namelijk een makkelijke prooi voor oplichters. En zelfs zonder oplichting kan je blijven zitten met het gevoel een kat in de zak te hebben gekocht, terwijl dat misschien niet zo is.
Ter voorbereiding is het goed om eerst voor jezelf op papier te zetten wat je wilt. Gebruik van de woning, vereisten aan de streek en de plaats, hoeveel het mag kosten… Het lijkt allemaal erg voor de hand liggend, maar het is toch goed hier even bij stil te staan.
Tenslotte is het belangrijk dat je al je papierwerk op orde hebt. Vraag vantevoren een NIE aan, een Spaans burgerservicenummer of rijksregisternummer. Dit kan je zelf doen, of een gestor voor je laten doen. Sommige makelaars treden ook op als gestor, en kunnen dit dus ook voor je doen.
Geen idee hoe je aan een NIE moet komen? Loop je vast in de Spaanse bureaucratie?
Wij van yourcatalancontact kunnen grotendeels het proces van aanvragen van je overnemen. Je hoeft ons enkel te machtigen en een paar weken laten sturen we je de NIE thuis op!
Zoeken
De tweede stap in ons stappenplan voor de koop van een woning in Spanje is het daadwerkelijke zoeken van de woning. Het zoeken van de juiste woning is één van de leukste onderdelen van de aanschaf van een (tweede) huis. Het is belangrijk zeker geen haast te hebben, meerdere keren naar Spanje af te reizen, en proberen contact te leggen met de lokale bevolking om ze de juiste vragen te stellen.
Je kan de zoektocht laten verrichten door een makelaar, of zelf op zoek gaan op het internet. Er zijn zowel Spaanse als Nederlandse en Belgische makelaars die gespecialiseerd zijn in de verkoop van woningen op de buitenlandse markt.
Als je zelf gaat zoeken, lees dan zeker ons artikel Wat zijn de beste websites om een woning in Spanje te vinden.
Het is erg belangrijk niet af te gaan op de makelaar van de verkopende partij. Anders dan in Nederland of België, hebben in de meeste regio’s in Spanje makelaars niet de verplichting onpartijdig te zijn. De verkopende makelaar wil dus zo snel mogelijk de woning verkopen om de commissie op te strijken. Sommigen zijn in staat om hiervoor te liegen. Het is dus belangrijk om als kopende partij ook begeleiding te zoeken.
Eerste juridische verificaties
Een groot verschil met Nederland en België is dat als je eenmaal de juiste woning hebt gevonden, je eerst uit moet zoeken wat de legale en fiscale situatie ervan is. De makelaar geeft in principe niet de garantie dat dit in orde is. Het is de verantwoordelijkheid van de koper. Normaal gesproken doe je dit nog voor je iets tekent. Dit klinkt ons Nederlanders en Belgen misschien vreemd in de oren, maar het is de normale procedure. Spanjaarden zelf doen deze juridische verificaties ook. Het is dan ook een aparte stap in het stappenplan voor de koop van een woning in Spanje.
Omdat veel buitenlanders dit niet weten en in goed vertrouwen een contract tekenen, zijn zij een geliefd doelwit van oplichters. Het is daarom belangrijk gebruik te maken van een advocaat, gestor of aankoopmakelaar gespecialiseerd in het begeleiden van Nederlanders en Belgen.
Voor je een prijs biedt, is het belangrijk om al een paar zaken na te trekken. Dit kan je doen aan de hand van een kopie van de escritura, de eigendomsakte van de verkoper, en een nota simple van het kadaster. In deze fase wil je vooral controleren of de verkoper de enige eigenaar is of dat je het eigendom moet delen, en of het geboden onroerend goed overeen komt met zoals het bij de autoriteiten bekend staat. Check bij het registro de propiedad, het eigendomsregister van de gemeente, ook alvast of er nog schulden of beslagen op de woning rusten.
Je kan dit allemaal zelf doen, maar het geniet absoluut de aanbeveling hiervoor een advocaat, gestor of andere specialist in de arm te nemen. Hierop willen besparen kan je in veel gevallen later erg duur komen te staan.
Bieden en onderhandelen
Als je een woning in Spanje hebt gevonden die je interesseert, is de volgende stap in het stappenplan het bieden en onderhandelen voor de koop. Dit gaat in Spanje enigszins anders dan in Nederland en België. De verschillen zijn vooral cultureel. Zo is het bijvoorbeeld heel normaal om eerst lang over andere dingen te praten, voor je tot het zakelijke deel van een gesprek komt. Kom je meteen ter zake, wat we in Nederland en België gewoon zijn, dan zal de verkoper een stuk minder flexibel zijn.
In de laatste jaren ligt een bod meestal 20% onder de vraagprijs. Wat je kunt bieden hangt echter heel erg van de situatie af. Soms valt er bijna niets meer van de vraagprijs af te dingen. Je moet dus van geval tot geval bekijken wat je kunt bieden. Om een zo optimaal mogelijke prijs te behalen, doe je er goed aan iemand met ervaring de onderhandelingen voor je te laten doen.
Reserveren van de woning
Als je de juiste woning hebt gevonden en je hebt een bod uitgebracht dat is geaccepteerd, kan je hem reserveren. Dit is dus de volgende etappe in het stappenplan voor de koop van een woning in Spanje.
Het reserveren gaat door middel van een reserveringscontract, oftewel Paga y Señal. Dit is het overmaken van een klein bedrag aan de makelaar, als onderpand. Vaak gaat het om €3.000. In andere gevallen vraagt men een percentage van de koopprijs. Hiermee reserveert de makelaar de woning voor jou.
Let hierbij goed op dat dit geld naar een geblokkeerde derdenrekening gaat (cuenta depósito en garantía). Anders loop je namelijk het risico dat je het geld kwijt bent als je niet tot een overeenkomst komt voor de verkoop.
Het nemen van een optie is niet erg gebruikelijk. Het is in Spanje namelijk niet mogelijk dit te doen zonder een aanbetaling. Die aanbetaling ben je kwijt als je van de koop afziet.
Men slaat soms de paga y señal over. In dat geval wordt er meteen een contrato privado de compra-venta getekend. Daarover volgt later in dit artikel meer informatie. Bij het tekenen van zo’n contract moet je al een deel van de koopsom overmaken, en zit je aan de koop vast. Mocht je dan alsnog afzien van de koop, dan zal je voor de rechter moeten verschijnen. Het is dus belangrijk om ook in dat geval jezelf ervan de verzekeren dat juridisch alles klopt met de woning.
Verdere juridische verificatie
Als je eenmaal de woning hebt gereserveerd, is het tijd om verdere juridische verificaties te verrichten.
Samengevat betekent het dat je aan de verkopende partij de volgende documenten opvraagt, als je dat nog niet had gedaan:
- Een kopie van de escritura (de eigendomsacte) en, als het daar niet op staat, het kadasternummer.
- De Cédula de habitalibilidad of llicencia de ocupación, de officiële verklaring van bewoonbaarheid, in regio’s waar zo’n document verplicht is.
- De statuten van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) en (een uittreksel van) de notulen van de laatste bijeenkomst.
- Totale prijs van de woning, betaalmethode en algemene voorwaarden.
- Hypotheekgegevens in het geval die bij de aankoop op jou overgaan.
- Laatste betalingsbewijs van de onroerend goedbelasting (recibo del IBI)
- Certificación de la finca, het uittreksel van de registro de propietarios (register van onroerend goedbezitters) van de gemeente, waar onder andere uit blijkt dat er geen schulden op de woning rusten.
- Fotokopie van de identiteitspapieren van de eigenaar (paspoort of identiteitskaart)
Een advocaat of gestor trekt aan de hand van deze papieren een aantal zaken na, als dat niet al in een eerder stadium was gedaan.
Wat controleert de advocaat of gestor?
In de eerste plaats kijkt hij of zij of de woning vrij is van schulden, die anders op jou over zouden gaan. Dit gaat over zowel hypotheken als belastingen. Ook kijkt hij of degene die zegt de eigenaar te zijn dat ook daadwerkelijk is. Als die persoon bijvoorbeeld enkel eigenaar blijkt te zijn van de opstallen, en niet van de grond, zal de advocaat daar bericht van doen. Hij kan kijken of de woning wel in orde is ten opzichte van het bestemmingplan, en of alles verder legaal gezien wel klopt.
Veel makelaars die zich specifiek richten op buitenlanders die in Spanje een woning willen kopen, voeren ook dit legale onderzoek uit. Vaak biedt zo’n kantoor dan niet alleen makelaarsdiensten, maar handelt ook als gestor. Vraag dit zeker na.
Voorlopig koopcontract
Als eenmaal blijkt dat alles in orde is, kan je de woning kopen. De eerste stap voor de aankoop is het tekenen van een contrato privado de compraventa. Dit contract regelt hoe de uiteindelijke overdracht in z’n werk zal gaan. Zoals eerder gezegd, doe je hierbij al een flinke aanbetaling. Meestal is dit 10% van de overeengekomen prijs.
Dit contract kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Als je na het tekenen van dit contract alsnog afziet van de aankoop, zal dit voor de rechter verschijnen en trek je waarschijnlijk aan het kortste eind. ¡¡En let op!! In Spanje is er na de ondertekening van dit contract geen wettelijke bedenktijd, in tegenstelling tot België en Nederland.
Na het tekenen van dit contract is de woning overigens nog niet van jou. Legaal gezien vindt de daadwerkelijke overdracht plaats bij het ondertekenen van de escritura bij de notaris, tenzij in het contrato privado besloten is het anders te doen. Hierover hieronder meer.
Bekostiging
Er zijn natuurlijk mensen die het geld van een (tweede) huis paraat hebben. Maar veel mensen zullen ook goed na moeten denken over de bekostiging van het kopen van een woning in Spanje. Binnenkort komen we op dit thema terug met een artikel over hypotheken in Spanje.
Laatste controle
Vlak voor het tekenen van de notariële akte, de escritura, doe je er goed aan de woning een laatste keer te bezoeken. Dit doe je om te controleren of alles nog in dezelfde staat is als toen je het contrato privado de compraventa tekende.
Niet alleen kan in de tussentijd de woning zelf namelijk beschadigd zijn. Ook alles wat er bijgeleverd zou worden, zoals bijvoorbeeld keukenapparatuur, bekleding of meubels, zou verwijderd kunnen zijn of vervangen door objecten van mindere kwaliteit.
Als dat het geval is, moet je hier meteen werk van maken. Bij het tekenen van de notariële akte aanvaard je de woning en alles wat bijgeleverd wordt namelijk in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. Je kan daarna geen protest meer aantekenen of een vergoeding eisen voor schade of ontbrekende zaken.
Tekenen escritura en overdracht van de woning
Indien niet anders afgesproken, verandert de woning van eigenaar op het moment dat bij de notaris de escritura wordt getekend. Dit is de verkoopakte van de woning. Je tekent deze akte bij de notaris.
De notaris heeft de wettelijke verplichting een aantal controles uit te voeren. Zo moet hij of zij controleren of er schulden op de woning staan, die op de koper overgaan na overdracht van de woning. Er zijn notarissen die hier onderuit proberen te komen, door een clausule in de koopakte op te nemen die zegt dat ze niet verantwoordelijk zijn in het geval er na de overdracht nog schulden boven komen drijven.
Let extra goed op als er zo’n clausule in de akte staat. Overleg goed met je gestor of advocaat. Overweeg om de verkoop bij een andere notaris te laten verlopen mocht je tegen deze clausule oplopen. Hoewel het lang niet altijd het geval is, kunnen er achter deze clausule minder frisse zaken verscholen gaan.
De notaris moet ervoor zorgen dat beide partijen op de hoogte zijn van de inhoud van de escritura en die ook begrijpen. Als je zelf geen Spaans kunt, moet er dus een vertaler bij aanwezig zijn die een taal spreekt die jij ook spreekt. Teken niets waarvan je zelf de inhoud niet (goed) begrijpt.
Inschrijven in het registro de propiedad
De overdracht is rechtsgeldig tussen de koper en de verkoper vanaf het moment dat de nieuwe eigendomsakte bij de notaris is getekend. Om rechtsgeldig te zijn naar derden toe, dus bijvoorbeeld ten aanzien van de gemeente of de belastingen, moet een kopie van de eigendomsakte worden gedeponeerd bij het registro de propiedad van de gemeente waar de woning staat. Dit kan de notaris, advocaat of gestor voor je doen, maar je moet hier nadrukkelijk opdracht toe geven.
Dit is een erg belangrijke stap, omdat schuldeisers van de vorige eigenaar nog beslag kunnen leggen op de woning tot deze op jouw naam is gezet in het registro.
Inschrijven bij de gemeente en belastingen
Met de inschrijving van de woning in het eigendomsregister in de gemeente in Sanje, is het stappenplan voor de koop op zich compleet. Toch zijn er nog een aantal andere procedures die je daarna moet doorlopen.
Zo moet je jezelf inschrijven bij de burgerlijke stand als het om je hoofdwoning gaat en je er permanent gaat wonen. De gemeente geeft je vervolgens een certificado de empadronamiento. Dit heb je nodig om toegang te krijgen tot de meeste overheidsdiensten. Ook voor water, elektra en eventueel gas vraagt men soms een kopie van dit document.
De gemeente int ook de onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalbelasting. Deze belastingen moeten betaald worden door degene die de woning op 1 januari in bezit heeft. Als je een woning dus in de loop van het jaar koopt, betaalt de vorige eigenaar nog de belastingen voor dat jaar. Pas in het jaar daarna betaal jij. Het is echter niet heel uitzonderlijk als men bij de verkoop afspreekt dat je de IBI over het deel van het jaar dat de woning van jou is, terugbetaalt aan de verkoper.
Een andere belasting die je over de woning betaalt, is de inkomstenbelasting. Deze moet je ook betalen als je de woning niet verhuurt, en zelfs als het om je tweede woning gaat die je niet verhuurt. Daarnaast moet je mogelijk ook aangifte doen voor de vermogensbelasting.
Let goed op: in Spanje krijg je meestal geen belastingaanslag of -formulier toegestuurd. Het is in die gevallen aan jou om naar de gemeente of belastingdienst te gaan en aangifte te doen. Doe je dit niet, dan wordt dat gezien als belastingontduiking en ben je strafbaar. Het is dus niet zo dat als je geen aanslag ontvangt, je niet hoeft te betalen.
Aansluitingen en basisvoorzieningen
Als de woning al een poos leeg heeft gestaan, dien je je waarschijnlijk opnieuw aan te melden bij het water- en het electriciteitsbedrijf. Is de vorige bewoner er nog maar net uitgetrokken, dan is het vaak voldoende om de aansluiting op jouw naam te laten zetten.
Meestal kan een makelaar deze handelingen voor je uitvoeren. Maar je kan ze vaak ook zelf doen per telefoon of internet. In de grotere plaatsen hebben deze bedrijven een kantoor waar je langs kunt gaan.
Veel huizen in Spanje zijn niet op het gas aangesloten, maar werken met gasflessen. Hier kom je makkelijk achter met een blik in de keuken.
Als de woning op het gasnetwerk aangesloten is, moet je ook die aansluiting bij dat nutsbedrijf op je naam laten zetten. Gasflessen worden op straat verkocht. Een aantal maal per week of zelfs elke dag komt er een vrachtwagen met gasflessen in de straat. Vervolgens trek je de aandacht van de verkoper, die dan een nieuwe fles naar je voordeur brengt, en de lege fles weer meeneemt.
Let goed op: over het algemeen verzenden nutsbedrijven in Spanje niet erg veel herinneringen en aanmaningen. In het geval van een betalingsachterstand sluiten ze de leidingen vrij snel af. Het kost extra geld om de aansluitingen daarna weer te openen.
Verzekeringen
In Spanje zijn zowel de inboedel- als de opstalverzekering ondergebracht in de Seguro Hogar. Lees ons artikel Een opstalverzekering en een inboedelverzekering in Spanje: hoe en wat? voor meer informatie over deze verzekering.
Het wordt aangeraden een seguro multirriesgo (all risk verzekering) af te sluiten. Deze dekt zowel de woning als de inboedel. Dan ben je gedekt bij ongevallen in je eigen woning, en incidenten die schade aanrichten in naastgelegen woningen. Sommige van deze verzekeringen dekken ook enkele maanden hypotheekaflossing, als je daar zelf tijdelijk niet toe in staat bent, bijvoorbeeld door werkloosheid.
Ondersteuning en begeleiding
Zoek je professionele begeleiding voor de aankoop van vastgoed in Spanje? Wij hebben contacten met onafhankelijke Nederlandstalige aankoopmakelaars die in heel Spanje werkzaam zijn. Geïnteresseerd? Contacteer ons dan via ons contactformulier, of per mail op: info@yourcatalancontact.com.
In februari bekijken we verschillende kanten van de aankoop van vastgoed in Spanje. Om hiervan op de hoogte te blijven, kan je onze facebookpagina in de gaten houden. Maar geef je ook zeker op voor onze mailinglijst!
¡¡Próximamente!!
Deze maand komt onze nieuwe startersgids: “Vastgoed kopen” uit. Alle informatie in dit artikel in detail uitgewerkt, en nog veel meer: belastingen, huren, verzekeringen… Alles wat je moet weten ter voorbereiding op het kopen van een woning in Spanje!
Geïnteresseerd? Schrijf je nu in op onze speciale mailinglijst en ontvang 10% korting zodra de startergids uitkomt!
Het is weer een heel helder verhaal over het zo anders dan het Nederlandse koop/verkoopproces bij het on(t)roerend goed. Bespaar niet op een betrouwbare gestor of advocaat!
Hallo Mieke, Het is idd heldere informatie en zeer begrijpelijk opgeschreven. Heb je een goede tip voor een gestor of advocaat ? Wij willen begin volgend jaar het proces in om een huis te kopen en ons te vestigen in spanje en ben me aan het inlezen etc.
Alvast bedankt !
Bedankt voor het compliment Mieke! En inderdaad, voor wie dit leest: besparen op goede begeleiding kan je erg duur komen te staan.
Heerlijk dat heel veel onderwerpen aan bod komen, in duidelijke taal.
Zo informatief, iedereen die iets wil in Spanje zou hier lid van moeten zijn.
We kijken iedere keer uit naar de nieuwe mail! Bedankt jullie!
Bedankt voor de complimenten Margarita!