De escritura, of voluit escritura de copmraventa, is de notariële koopakte die de verkoop van een woning in Spanje verzegelt. Het is een van de laatste stappen in het koopproces van onroerend goed in Spanje. Na het tekenen van de escritura blijven vooral de tennaamstelling en de aansluitingen van gas, water en electra over als belangrijkste administratieve stappen.
De escritura regelt alle details van de overdracht van de woning. Dit is het moment dat de woning officieel overgaat van de verkoper op de koper. Het is daarom belangrijk dat het document goed in elkaar zit, en alle relevante punten aan bod komen.
In dit artikel bekijken we hoe een escritura, de koopakte in Spanje, er precies uit moet zien, en hoe het tekenen in z’n werk gaat.
Wat is de escritura precies?
Zo’n twee a drie maanden na ondertekening van het contrato privado de compraventa, het voorlopig koopcontract (in Vlaanderen ook wel “compromis” genoemd), tekenen alle partijen de officiële koopakte bij de notaris in Spanje. Deze akte heet escritura de compraventa, of kortweg escritura (Catalaans: escriptura de compravenda).
De escritura als het moment van overdracht van de woning, indien in het contrato privado die overdracht niet op een andere wijze is geregeld.
Desalniettemin is de koopakte alleen van kracht tussen verkoper en koper. Om ook ten aanzien van derden van kracht te zijn, moet er een officiele kopie af worden gegeven bij het registro de propiedad van de gemeente waar de woning staat.
Verschillende soorten escritura
Naast de escritura de compraventa bestaan er op het gebied van onroerend goed ook nog andere types escritura. De volgende notariële aktes kunnen van belang zijn bij de aankoop van onroerend goed:
- Escritura de compraventa, de officiële notariële koopakte van onroerend goed in Spanje, zoals reeds gezegd.
- Escritura de declaración de obra nueva, een akte van nieuwbouw. De eigenaar van een stuk grond laat hiermee nieuwbouw of een nieuwe aanbouw registreren.
- Escritura de división horizontal, letterlijk een “akte van horizontale verdeling”. Dit document regelt de verdeling van individueel en gemeenschappelijk eigendom, bijvoorbeeld in een appartementencomplex.
Escritura de compraventa
Zoals gezegd is de escritura de compraventa in Spanje de notariële koopakte van de woning. Bij het tekenen van de escritura moeten alle partijen of de door hen gemachtigden aanwezig zijn.
Inhoud
In de escritura de compraventa moeten de volgende gegevens vermeld staan:
- De naam van de notaris, de verkoper, de koper en eventueel van de aanwezige vertaler
- Gegevens van het onroerend goed
- De afgesproken koopsom en de betalingswijze
- Een verklaring dat de verkoper ook daadwerkelijk de eigenaar is
- Een verklaring dat de woning vrij is van lasten en huur
- Afspraken over wie welke belasting zal betalen
Bij de gegevens van het onroerend goed is de notaris verplicht het referencia catastral op te nemen, het kadasternummer. Doet de notaris dit niet, dan kan de overdracht en de nieuwe eigenaar niet in worden geschreven bij het kadaster.
Geregistreerde prijs in de escritura
Het wil in Spanje nog wel eens voorkomen dat de verkopende partij niet wil dat de afgesproken verkoopprijs in de escritura of koopakte wordt opgenomen. Soms wil die zelfs niet eens tekenen als dat gebeurt. Zijn of haar bedoeling is dan dat er een lagere prijs in de escritura komt te staan, en dat je de rest zwart betaalt. Voor de verkoper is het voordeel hiervan dat hij minder winstbelasting op de verkoop betaalt (plusvalía). Dit is een winstbelasting die betaald moet worden als de verkoopprijs hoger ligt dan de prijs waarvoor het onroerend goed eerder is gekocht.
Het is zeker niet aan te raden hierin mee te gaan. Als je later het huis zelf weer gaat verkopen, moet je namelijk ook plusvalía betalen. Die zal hoger zijn als op de aankoopakte een lagere koopsom staat.
Mocht je hier wel mee akkoord gaan, hou er dan rekening mee dat de notaris de prijs misschien niet accepteert. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de waarde in de escritura minder dan 1,6 maal de kadastrale waarde (valor cadastral) is.
Ook mag het verschil tussen de taxatie van de belastingdienst en de prijs in de escritura niet meer dan 20% verschillen, of meer zijn dan €12.000 euro. Is dat wel het geval, dan moet je namelijk belasting betalen over dat verschil. De verkoper betaalt dan belasting voor vermogenswinst. De koper wordt gezien als begunstigde van een schenking en moet daarover belasting betalen. Hier kunnen dan ook nog boetes en rente bijkomen.
Als de verkoopprijs op de escritura minder dan 50% is van de taxatie van de belastingdienst, kan de overheid zelfs gebruik maken van de ley de tasas. Die heeft dan tot 6 maanden na de transactie de mogelijkheid om het onroerend goed op te kopen. Als koper heb je dan het nakijken.
Energiecertificaat
Bij de escritura moet een certificado de eficiencia energética gevoegd worden. In België is dit document bekend als “energieprestatiecertificaat”. Dit is vergelijkbaar met de energiecertificaten voor witgoed of auto’s. Het laat op een schaal van A tot en met G zien hoe energiezuinig de woning is. Bij het bepalen van de score van de woning wordt er gelet op zaken als isolatie, verwarming, airco en watervoorzieningen.
De behaalde score op die schaal heeft verder geen officiële gevolgen. Dit is dan ook puur bedoeld om de koper in staat te stellen een betere afweging te maken.
Het certificaat is 10 jaar geldig. Als je de woning op de gegeven moment opknapt en isoleert en/of andere installaties aanbrengt, is het natuurlijk een goed idee een nieuwe certificatie op te laten stellen.
Verkoop zonder escritura de compraventa
Heel zelden komt het nog wel voor dat een onroerend goedverkoop plaats vindt zonder escritura. Dit gebeurt vooral op het platteland. Het betekent niet per definitie dat de verkoop illegaal zou zijn. Mocht dit het geval zijn voor de woning die je wilt kopen, laat je dan goed begeleiden door een advocaat of een juridisch adviseur.
Escritura de declaración de obra nueva
De escritura de declaración de obra nueva is een notariële akte waarmee de eigenaar van een stuk grond nieuwbouw op die grond laat registreren. Het kan gaan om volledig nieuw te bouwen stuk onroerend goed, maar bijvoorbeeld ook over een nieuwe aanbouw.
In dit geval moet je eerst de grond kopen en op je naam laten zetten. De escritura de compraventa van het perceel gaat dan dus vooraf aan de declaración de obra nueva. Die laatste akte laat je pas opmaken als de nieuwbouw is afgerond. Pas na het opmaken van deze akte wordt de woning fiscaal ook als woning gezien.
Laatste controle voor het tekenen
Als je de escritura ondertekent, ga je akkoord met de staat waarin de woning zich op dat moment in bevindt. Vlak voor je de akte gaat tekenen, is het dus belangrijk de woning nog een keer te bezoeken. Bij dit bezoek controleer je of de woning nog in dezelfde staat is als toen je het bot uitbracht en het contrato privado de compraventa tekende.
Je controleert dan niet alleen of er in de tussentijd geen schade is geweest aan de woning. Kijk bij dat bezoek ook of alles wat er bij het huis geleverd zou worden, zoals bijvoorbeeld installaties of eventueel witgoed, bekleding of meubels, zich nog in de woning bevindt. Controleer ook of bijvoorbeeld keukenapparatuur in de tussentijd niet vervangen is door apparatuur van een mindere kwaliteit. Kijk zeker ook alles na wat eventueel met de tuin te maken heeft.
Als je bij de koop gebruik maakt van de diensten van een advocaat, gestor en/of makelaar, moet die bij dit bezoek ook aanwezig zijn.
Mocht er iets missen, kapot of anderszins niet in orde zijn, dan moet je nog voor het tekenen van de escritura eisen dat de verkoper het repareert, vervangt of terugplaatst. Ook kan je eisen dat de afgesproken koopsom wordt aangepast. De notaris zal in zo’n geval wachten met het tekenen van de escritura tot het probleem is opgelost.
Ondertekening bij de notaris
Een notaris is in het Spaans een notario en in het Catalaans een notari. De Catalaanse notarissen zijn aangesloten bij de overkoepelende organisatie Col·legi notarial de Catalunya.
De notaris in Spanje is als openbaar functionaris slechts getuige van de ondertekening van de escritura of koopakte. De notaris hoeft in principe niet de inhoud of de juistheid ervan te kennen of te controleren. Daarom ondertekent hij/zij met “yo doy fe”, wat betekent dat hij/zij het in vertrouwen doet. Toch zijn er een aantal controles die de notaris volgens de wet wel uit moet voeren. Ook moet de notaris controleren of aan alle in de escritura genoemde verplichtingen is voldaan.
Verplichtingen van de notaris
Om te beginnen moet de notaris een nota simple opvragen bij het registro de propiedad en het kadaster, een uittreksel van het register van onroerend goedbezitters van de gemeente en van het kadaster. Dit betekent dat hij/zij moet controleren of de beschrijving van het onroerend goed klopt, of de verkoper ook de (enige) eigenaar is, en of er nog (belasting)beslagen en schulden als bijvoorbeeld hypotheken op rusten. Deze informatie mag niet ouder zijn dan 4 dagen.
Let goed op dat deze informatie ook echt in de escritura staat. De notaris in Spanje heeft volgens de wet namelijk ook de mogelijkheid een clausule in het koopcontract op te nemen dat hij/zij niet verantwoordelijk kan worden gesteld als na ondertekening van de escritura mocht blijken dat er nog schulden op de woning rusten. In dat geval heeft de notaris vaak het benodigde onderzoek niet verricht. Er zit dan een spreekwoordelijk luchtje aan de zaak. Je kunt dan overwegen van notaris te wisselen.
De notaris heeft ook de verplichting zeker te maken dat zowel de verkoper als de koper precies op de hoogte zijn van de inhoud van de escritura. Als een van de partijen niet goed Spaans spreekt, moet hiervoor een vertaler aanwezig zijn. De notaris dient de identiteit van de vertaler te controleren. In de escritura moeten de identiteitsgegevens van de vertaler dan ook vermeld staan. Teken zeker geen escritura als je niet volledig begrijp wat er in het document staat.
Werknemers van het notariskantoor kunnen niet als gevolmachtigde voor je optreden.
Voor meer informatie, zie ook ons artikel over de taakverdeling tussen makelaar, notaris, advocaat en gestor.
Origineel en kopies van de escritura
De originele versie van de escritura de compraventa in Spanje blijft bij de notaris, die het koopcontract opslaat in zijn archief. Alle partijen krijgen onmiddelijk een fotokopie van de akte, en binnen 5 dagen na ontertekening een gewaarborgde kopie. Dit is een kopie op papier met een watermerk en getekend door de notaris. De gewaarborgde kopie heet copia autorizada. Dat is anders dan de simpele fotokopie, een copia simple genaamd.
Je kan zoveel kopietjes van de escritura krijgen als je wilt. De notaris maakt op het origineel wel een aantekening van alle copias autorizadas die hij of zij uitgeeft.
Als je zelf de escritura verliest, is er dus niets aan de hand. Je kan dan van de notaris een nieuwe gewaarborgde kopie krijgen. Als iemand anders je escritura in handen krijgt, kan die daar niets mee doen. Het maakt die persoon niet tot eigenaar van je woning.
Buitenlandse notaris
Het is mogelijk de verkoop te doen bij een Nederlandse of Belgische notaris. De verkoop verloopt dan zoals je dat in Nederland of België gewend bent. Nederlandse en Belgische makelaars en notarissen maken er reclame mee dat dit meer waarborgen zou bieden.
In dit geval moet je na de koop de koopakte afgeven bij zowel het kadaster in Spanje als het registro de propiedad van de gemeente waar de woning zich bevindt. Eventueel kan je dit overlaten aan een gestor. Veel Nederlandse en Belgische makelaars die gespecialiseerd zijn in Spaans onroerend goed kunnen dit ook voor je doen.
Daarnaast moet je de nodige overdrachtsbelastingen betalen. Hier zullen we in een latere blogpost op terugkomen.
Betaling
In tegenstelling tot Nederland en Vlaanderen verloopt de betaling van de koopsom in Spanje niet via de notaris.
Normaal gesproken verloopt de betaling als volgt. Als je de escritura gaat tekenen neem je twee gewaarborgde cheques op naam mee. Hiervoor heb je een Spaanse bankrekening nodig. Een van de cheques dekt de kosten van de notaris, en de andere de volledige koopsom van de woning. Tijdens het tekenen geef je de eerste cheque aan de notaris en de tweede aan de verkoper. De notaris ziet wel toe op het uitwisselen van de cheque van de koopsom en voegt een kopie van de cheque toe als bijlage aan de escritura.
Het gebruik van cheques is in Spanje normaal, omdat deze van hand kunnen wisselen bij het tekenen van de escritura of koopakte, oftewel op het moment dat de woning ook officieel wordt overgedragen. Een eventuele bankoverschrijving zou immers plaats vinden nog voor de woning overgedragen is. Dit kan complicaties opleveren, mochten er zich op het laatste moment nog problemen voordoen.
Omdat buitenlandse cheques vaak langere tijd nodig hebben om verwerkt te worden, verwacht men wel dat je deze betalingen doet met een cheque van een Spaanse bank.
Ook moet de notaris namens de staat een aantal belastingen innen: de overdrachtsbelasting, de plusvalia en een afdracht van de IRPF.
De tarieven die een notaris in Spanje kan rekenen zijn door de overheid vastgesteld. In Nederland liggen die prijzen vrij.
Indien de verkoop verloopt via een Nederlandse of Belgische notaris, dan zal de betaling wel lopen zoals je dat in Nederland of België gewend bent. Je bent daarna zelf verantwoordelijk voor het afdragen van de nodige belastingen.
Tennaamstellingen
Zoals gezegd is de escritura of koopakte in Spanje alleen rechtsgeldig tussen de verkoper en de koper. Om het ook geldig te laten zijn ten opzichte van derden moet het onroerend goed ook op jouw naam in worden geschreven bij het registro de priopiedad van de gemeente. Je kan dit de notaris of de gestor laten doen, maar vaak moet je daar wel uitdrukkelijk opdracht toe geven. Hiervoor is een copia autorizada vereist.
Voor aansluitingen van gas, water en electra is een copia simple van de escritura voldoende.
Ondersteuning bij het vinden van de juiste professionals
Als je overweegt te gaan kopen in Spanje, kan Your Catalan Contact je ondersteunen bij het vinden van de juiste dienstverleners in de regio waar je wilt gaan kopen.
Your Catalan Contact is onafhankelijk en heeft geen economisch of ander belang bij de informatie die op deze pagina gegeven is. Your Catalan Contact werkt niet samen met een makelaar, een notaris of een gestor. Voor meer informatie, of vragen en opmerkingen over de inhoud van deze pagina, kan je ons contacteren op info@yourcatalancontact.com.
